开发商破产，房屋尚未变更登记，已支付全款的买受人能否取回房屋?
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裁判要旨：房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。
浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙民申1366号
再审申请人（一审原告、二审上诉人)：王单群
被申请人（一审被告、二审被上诉人)：浙江凯旋万豪置业有限公司
法定代表人：陈飞。
诉讼代表人：浙江凯旋万豪置业有限公司破产管理人。
再审申请人王单群因与被申请人浙江凯旋万豪置业有限公司（以下简称凯旋万豪公司）取回权纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2016)浙04民终1518号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王单群申请再审称：（一）原判认定本案所涉商铺没有完成交付，缺乏证据证明。王单群已提交《商品房买卖合同》、权属登记备案证明、付款凭证、《胜利广场商街商铺租赁合同》、支付租金凭证、凯旋万豪公司实际占有涉案商铺的照片和钥匙，且王单群实际占有事实，充分证明涉案商铺于2007年7月1日完成了交付，原判以涉案商铺没有竣工验收（未出示《商品房竣工验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》）推定没有完成交付不符合相关规定。（二）原判适用法律存在错误。涉案商铺已经交付，且桐乡市世纪华业商业发展有限公司已对租赁房屋进行设计、装修、招商、支付租金，根据相关法律规定涉案商铺不属于凯旋万豪公司破产财产。（三）管理性禁止条款与效力性禁止条款对本案的适用。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定区别为管理性与效力性，只有违反效力性禁止的强制性法律法规，才应当认定合同无效。民商事行为，只要不违反法律法规强制性规定，则认定有效。一审法院把管理性禁止条款当成效力性禁止条款运用本案，适用法律不当。（四）原审程序严重违法。一审法院裁定凯旋万豪公司破产后，王单群曾填写过“摸底表”，这不是债权申报表，王单群没有申报破产债权。2016年1月16日，一审法院组织召开凯旋万豪公司破产案债权人会议，通过《申报债权审查报告》将王单群列为房屋买卖合同债权人，将王单群的购房合同款认定为破产优先债权，分明是已经预设了对王单群不利的判决结果。王单群依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（五）、（六）项规定，申请再审。
本院经审查认为，本案主要争议焦点是王单群是否可以取回涉案商铺。
根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。因此，通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此，在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥，但实体处理并无不当。针对王单群关于债权人会议将其列为合同债权人不当的主张，原审判决认为不属本案审理范围符合法律规定。
综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。王单群的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（五）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回王单群的再审申请。
审判长：何忠良
审判员：金子明
审判员：李建宏
二Ｏ一七年六月二十九日
书记员：吕 俊
实务总结：
1. 对于购房者而言，占有房屋并不等同于取得房屋所有权，购买房屋支付房款后，应尽快办理房屋产权变更登记，才算最终取得该房屋的所有权。
2. 与执行异议和执行异议之诉中优先保护购房人的权利不同，破产程序中，并未设定例外规定优先保护购房人的权利，而是严格依据《物权法》规定的不动产变更以登记作为生效要件的规定，以购房人是否登记为所有权人作为判断房屋是否纳入破产财产，用于清偿破产债权的依据。
3. 在建设部门进行的备案登记并不等同于预告登记，不具有物权效力。本案中，王单群主张其已向桐乡市建设局就案涉房屋进行备案登记，从未主张其已取得案涉房屋，未获法院支持。我们建议，购房人在房屋尚不具备登记条件时，可先向房管部门进行预告登记，加强对房屋的物权效力，待能进行不动产登记时即刻办理不动产登记。
