一、房屋租赁合同与转租合同的关系
转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益，也即承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三热形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。
出租合同是转租合同的基础和前提，没有出租合同也就没有转租合同。我国《合同法》第2 2 4 条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。按照此规定，经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意，事后出租人知道并不反对或予以承认的转租，也可以视为经出租人同意的转租。
经出租人同意的转租是有效的，出租人与承租人的关系不因转租而受影响，第三人（次承租人）与出租人虽没有合同关系，但次承租人可以直接向出租人支付租金，以上两点是大家所共识的，但是在租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系是否也随之终止，在实践中却存在着不同的观点，这也就是笔者下面需要与大家探讨的问题。
二、房屋租赁合同终止，转租合同是否当然终止
房屋转租合同是承租人基于与出租人在房屋租赁合同中的约定或者是根据出租人的授权与第三方签订的租赁合同。那么，在出租人与承租人之间的房屋租赁合同终止时，转租合同的效力如何，是否应当继续履行，既在转租合同是否当然终止的问题上存在两种不同观点。一种观点认为，出租合同被终止，转租合同也随之终止，即出租合同的效力及于转租合同；另一种观点则认为，出租合同被终止，转租合同并不当然终止。笔者同意第二种观点。
第一、出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。如前言所述，转租合同是承租人根据出租人的授权（合同约定或书面授权）与第三方签订的合同，是依法成立的合同，如果第三方没有违约行为，第三方的合同权益应当受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论是出租合同还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，出租人将房屋出租给承租人，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在承租人违约的情况下，依法终止出租合同的效力（法院判决终止或者约定解除），是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人（第三方）根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人的违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按照转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏，市场秩序的稳定性被影响，也不符合当今世界租赁权“物权化”的司法潮流。因此笔者认为，在处理出租合同与转租合同的问题上，应当全面考虑合同订立时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，依法处理出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中次承租人的利益。
第二、“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然”，所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对上述情形如何适用法律虽无明文规定，但《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第1 1 9 条、《合同法》第2 2 9 条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，上述情况虽然不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相同之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……”，并且本案中出租人对转租是同意的，在房屋买卖中，出租人转移的是房屋所有权，而转租转移的是房屋的使用权，与“买卖”相比，转租借可谓“轻”。
第三、出租合同终止，由谁作为转租合同的继受者。在出租合同被依法终止，转租人丧失了转租权的情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体的变更。笔者认为，在出租合同被依法终止，转租合同应当继续履行的情况下，应当由原出租人继受原承租人的权利义务。因为出租人出租房屋目的是收取租金，现在由出租人继续履行转租合同收取租金，符合出租人最初出租房屋的真正意图，此其一；其二，转租是取得出租人同意的，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利；其三，能避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系的变动而被危及，有利于稳定社会经济秩序。
