购买商铺等投资属性明显的商品房买受人，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定排除强制执行
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则,其保护的生存利益对应的不动产为住宅属性的不动产，而商铺的投资属性，属于购房人享有的经营利益，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定排除强制执行。
上述司法精神在最高人民法院的具体裁判案例中体现如下：
最高人民法院案例
案例1：红岭创投电子商务股份有限公司、执行案外人等申请执行人执行异议之诉
案号：（2021）最高法民再189号
类案检索：（2021）最高法民申4655号
裁判结果：
一、撤销海南省高级人民法院（2020）琼民终445号民事判决及海南省海口市中级人民法院（2020）琼01民初40号民事判决；
二、准许对永秀国际A栋1层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。
法院认为：
《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。
本案中，吴英莲、邝必才所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。
抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示。本案中，虽然红岭公司两次向房产管理部门出具同意为案涉商品房办理预售许可证延期手续，但是，这并不意味着红岭公司放弃就案涉商品房设定的抵押权。在案涉商品房抵押登记尚未涂消的情况下，红岭公司就案涉商品房设定的抵押权应当依法受到保护。原审法院认定吴英莲、邝必才购买案涉商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，平安银行是执行标的物的登记抵押权人，红岭公司是实际抵押权人，案涉定安县他项（2014）第105号土地他项权利证明书、房建定城镇字第××号在建工程抵押登记证仍然有效，吴英莲、邝必才作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故吴英莲、邝必才对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对永秀国际小区Ａ栋一层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。
案例2：四川省国基建筑工程有限公司、刘强等申请执行人执行异议之诉
案号:（2021）最高法民终678号
裁判结果：
一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初8号民事判决；
二、准许执行宁夏回族自治区银川市永宁县三沙源逸都花园6区S-05号楼03号房屋。
法院认为:
本院认为，本案的争议焦点为刘强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一审中国基公司提交永宁县自然资源局出具的《永宁县自然资源局关于三沙源逸都花园六区S-05号楼规划情况的说明》明确写明案涉房屋所在的S-05号楼1-2层为商业建筑。刘强提交的商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为住宅，但该合同第3条第3款及附件1房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为商业用途。二审庭审中，双方均认可案涉房屋所在的S-05号楼系小区临街的二层建筑，案涉房屋系一层3号房，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。刘强主张其购买案涉房屋用于居住，案涉房屋应认定为住宅，没有事实和法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据一审判决查明的事实，刘强与博冠公司在法院查封之前已签订书面商品房买卖合同且刘强已支付全部房屋价款，案涉房屋属于在建工程无法办理过户登记。二审庭审中，双方均认可案涉房屋尚未交付，刘强未在法院查封之前实际占有案涉房屋。综上，刘强不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件，故不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，原判决适用法律不当，本院予以纠正。
