王某为经营需要向某银行贷款30万元，并将自有房屋一套作为贷款抵押。由于其到期未清偿银行贷款，经某银行申请，人民法院查封了王某用于贷款抵押担保的房屋，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。此后，王某将该房屋出租给李某，租赁合同约定：李某承租王某的三居室楼房一套，租期自2006年6月至2008年6月；租金每月1500元，按半年一次支付。双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续。2007年7月，该房屋被人民法院强制执行，过户给某银行。某银行要求李某腾退房屋，遭到拒绝，向人民法院提起诉讼。
争议焦点
原告某银行诉称，王某为经营需要向某银行贷款30万元，并将自有房屋一套作为贷款抵押。由于其未能清偿到期贷款，该房屋被人民法院依法查封。在查封期间，王某将房屋出租给他人，签订了房屋租赁合同。承租人应当知道承租房屋被查封的情况而自愿承租，理应承担由此带来的租赁合同无法履行的风险。其与王某签订的房屋租赁合同对某银行没有约束力。请求人民法院判决承租人腾退房屋。
被告李某辩称，根据《合同法》第229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”依据“买卖不破租赁”的原则，房屋被过户给某银行后，某银行应当继续履行租赁合同。
法律评析
我国法律并未禁止被抵押的房屋经依法查封后不得出租，因此，在本案中，李某与王某的房屋租赁合同是合法有效的，但是这并不是本案适用“买卖不破租赁”的充分要件。并不是所有有效合同都能得到全面有效的履行。“买卖不破租赁”是债权的一个特例，有其严格的适用条件： (1)就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；(2)买卖合同与租赁合同均有效成立；(3)租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转于他人则不发生“买卖不破租赁”效果；(4)承租人在同等条件下未主张优先购买权，若承租入主张优先购买权，则取得所有权，亦不发生“买卖不破租赁”。法律承认“买卖不破租赁”原则是对成立在先的承租人租赁权的尊重与保护，承租人凭借其成立在先的租赁权不但可以对抗买卖合同之买受人，而且可以对抗成立在后的抵押权人。但前提是承租人之租赁权先于买受人之所有权、抵押权人之抵押权存在，否则原租赁合同对买受人、抵押权人不具有法律拘束力。
所以，《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》也规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（第65条）；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力（第66条）。本案中，王某的房屋被法院查封后自查封之日起王某对该房屋的所有权即受到限制，即不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分，这种效力直到案件执行完毕。法律虽不明文禁止其将房屋出租以获收益，但应当以其查封的财产保证对某银行履行债务，在其未履行债务时法院得以该查封财产折价或变买，强制其履行债务。这就有可能造成王某对李某违约。也就是说，抵押权的实现不受租赁关系的影响，抵押权人取得房屋后没有继续履行租赁合同的义务。
所谓财产保全效力与租赁效力竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，关键看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力。这是因为，承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封，他仅能就当时现实的情况作出判断，选择出租人就租赁物缔结租契。这种当事人的自由选择应当得到尊重和保护。在此情形下，债权人所取得之所有权是对负担的所有权，对先己存在的租赁，债权人负有容忍之义务。承租人应当向债权人履行义务，债权人得收取租金，获得相应的补偿。
若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意（此时应视为一个新的租赁契约成立）。对承租人损失，若承租人知道或应当知道租赁物已被查封的，则损失由承租人自己负担。这是因为，意思自治是民法中的一项基本理念。所谓意思自治是指当事人按照自己的理性判断去设计自己的生活，管理自己的事务，从积极方面来讲是指自主参与、自主选择，从消极方面来讲指自己承担责任，即自己要为自己的判断、选择负担责任。若承租人知道或应当知道租赁物已被查封却仍然与出租人订立租赁契约，这是他自主选择，其后果与他人无涉，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。在此案件中，因李某的租赁权后于查封事实而存在，因此，不得主张“买卖不破租赁”。因为租赁物为房屋，而房屋则以登记为其公示方式，李某在缔约时应当知道房屋已被查封的事实，应当知道租约有不能履行的风险却仍然与王某订立租约，这一风险只能由李某自己承受，其损失也只能由李某自己负担。
