一房二卖的现象，主要是指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。因房屋所有权的取得需要申请人向房屋管理局或建设委员会依法登记，才可取得房屋产权证。因此，一房二卖现象通常不会产生两个买受人同时取得两个房屋产权证。现实生活中的一房二卖的情况通常是两个买受人中，只有一个买受人已取得房屋所有权证或者两个买受人都没有取得房屋产权证。在一房二卖纠纷中，一般会产生以下焦点问题：
（一）先后两份房屋买卖合同的法律效力如何认定
笔者认为：只要合同签订主体双方合格，双方按照自愿的原则，协商议定了商品房买卖合同的权利义务内容，一经双方签字或双方约定的成立条件成就时，合同即告成立，即具有法律效力。根据不违法即合法有效原则，只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效，合同才能被认定为无效。否则，一概有效。对于二份或二份以上的商品房买卖合同，只要合同中不存在阻却合同合法有效的法定事由，该二份或多份合同就应依法认定为有效。
（二）在二个合同均未办理产权证，哪个合同应当优先履行？
理论上任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。但是从公平合理的角度出发，房地产开发商应当对第一个买受人履行交付义务，而对第二个买受人承担相应的违约责任。民事交易中，对于每一个当事人都应一视同仁，平等相待。在两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，应当以签订在先的合同优先得到履行。
（三）两个买受人一方已经登记备案是否取得优先权
经登记取得标的物所有权的买受人其权利由债权上升为物权而具对世性。而出卖人因对系争标的物的所有权丧失，对另一买受人构成事实上的履行不能，另一买受人可主张债务不履行之责任。这是关于多重买卖的处理规则。 而所有权属于对世权，可以对抗第三人。过户登记恰恰是公示与公信的体现。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。二个房屋买卖合同中的一个买受人已实际取得房屋所有权，已经是该房屋的所有权人，对于没有取得房屋所有权的一方当事人而言，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。因此，在一房二卖的现象中，两个买受人中间其中已登记备案的取得对房屋的优先权。
如两份合同中，有一份已过户登记，有一份已交付房屋。按物权公示性及对抗性原理，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人均无法对抗。对此只能认定已登记过户的房屋实际履行的效力，而排除其它合同的履行。
（四）未取得房屋所有权的人有哪些权利
未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。我国合同法第一百零七条也规定了：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另当事人一方违约行为致使不能实现合同目的等严重情形，非违约方享有法定解除权。无过错的合同一方当事人张某可主张之违约责任应包括：继续履行、解除合同、赔偿损失。 除了适用合同法以外，最高法院司法解释同时考虑到购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，为杜绝房地产企业不断滥用自己的优势，以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，司法解释明确规定，一房二卖案件中没有取得房屋的一方可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（五）购房一方在什么情况下具有对另外一份合同无效请求权
合同无效请求权的行使的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予以支持。”
（六）在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权不得同时行使
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权。
后买方的惩罚性赔偿请求权依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。
在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。
（七）房地产开发商一房二卖双倍赔偿的条件
虽然我国最高司法机关相关司法解释规定了房地产开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但并非所有的一房二卖开发商均承担双倍赔偿的违约责任。开发商一房二卖双倍赔偿的条件为：1、购房合同被确认无效或解除，购房人不能实现合同目的，即不能取得房屋所有权。如开发商一房二卖，但购房人仍可取得房屋所有权，不能行使双倍赔偿的权利；2、开发商一房二卖是出于恶意，即故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（八）房地产开发商一房二卖，是否构成犯罪
开发商或个人一房二卖，意图无偿占有买受人的财物，通过签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取购房人购房款，数额较大的可能构成合同诈骗罪。例如：2004年至2005年，赵某某与被害人朱某签订房屋买卖合同，以18.6万元的价格将其位于某市某区惠南镇的一套住房转让给朱某，朱某支付了购房款。2006年3月，赵在朱某不知情的情况下，又将上述房屋以低价转让给陆某，并至某市某区房地产登记处办理了房屋产权变更手续，从而骗取朱某购房款。后赵在案发前退还了朱某7.5万元，实际骗得钱款11.1万元。因朱某给付了赵购房款后，迟迟拿不到房屋，即向公安机关报案。今年3月7日，公安机关将赵抓获归案。法院审理后认为，赵以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中隐瞒真相，骗取对方当事人的钱财共计11.1万元，依法已构成合同诈骗罪，应处10年以上有期徒刑，并处罚金和附加剥夺政治权利。
（九）如何预防一房二卖现象
在签订合同时，要对违约情形进行事先约定；买房人可在办理房产过户手续前，向房屋登记机关申请预告登记，这样，未经买房人同意，卖房人就无权再将房屋卖给他人。
