安置房屋优先取得权高于抵押权
案例指引：2013年7月26日，王某与某公司签订《抵押借款合同》。约定：某公司向王某借款200万元用于生产经营；借款期限为18个月，从2013年7月26日起至2015年1月25日止；借款利率为月利率1.5%；还款方式为按月付息，到期一次性归还本金；某公司以其名下的位于XX路1号102室、1号103室、1号104室房产作抵押担保。
2013年7月26日，王某向某公司交付借款200万元。2013年7月30日，某公司办理了房产的抵押权登记。
自2013年8月起，某公司一直未向王某支付利息。借款合同到期后，某公司也未归还借款本金。
后王某得知，抵押房屋属于回迁楼，某公司在房屋抵押前已经与拆迁户签订了《安置补偿协议》；在办理完房屋抵押后，某公司已将房屋钥匙交付回迁户，并办理了入住手续。
为此，王某向律师咨询内容如下：
咨询问题：
1、双方之间签订的《抵押借款合同》是否有效？
2、王某是否有权向法院起诉直接实现抵押权？
分析意见：
其一、王某与某公司签订的《抵押借款合同》合法有效
王某与某公司就借款行为，以房屋设定担保，该抵押借款行为基于双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，某公司就房屋抵押情况办理了抵押登记。因此，双方签订的《抵押借款合同》合法有效。
法律依据：
《担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
其二、王某无权直接向法院起诉实现抵押权。
某公司设定借款抵押的房屋为回迁房，并与回迁户签订了《安置补偿协议》。该安置补偿协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并且该回迁户可以优先取得该回迁房。
某公司在该回迁房上设定抵押，该抵押权是为了王某与某公司借款的担保，抵押权的效力低于回迁户取得该房屋的权利。
因此，王某不能直接向法院起诉实现抵押权。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
