购房者买房后又要求按房屋备案价返还“房价差额”法院能否支持
案情介绍
2016年8月21日，XX开发公司(简称“开发商”)与买方邹某、黄某(简称“买方”)签订《折扣申请书》，约定买方以1590388元购买佛山市XX区XX花园某房屋，并约定，买方向开发商支付2万元意向金及向中介公司支付3万元意向金，则可以享受3万抵12万元后优惠折扣97加98折。买方按照约定向中介公司缴纳服务费3万元，并与开发商在《认购书》中约定折后房屋价款为1397751元，后双方在《商品房买卖合同(预售)》中约定购房总价款为1369936元。
买方于2019年得知该房屋的备案价格为1473044元，认为开发商在备案价格上擅加价近12万元，又承诺抵扣12万元，并以中介方名义收取3万元所谓“服务费”，属于虚构优惠，违反了商品房预售和明码标价的有关规定。故，买方以此为由诉至法院，要求开发商以备案价为基础，按照约定优惠及折扣继续履行合同并返还房价差额109328元，中介公司对此承担连带责任。
鉴于此，中介公司委托律师进行应诉。审查案件材料后，我们团队积极准备应诉材料和收集相关证据，经过在法庭上据理力争，法院最终驳回买方的全部诉讼请求。
法院判决精彩分析
法院认为，首先，买方要求以涉案房屋的备案价格为基础并按照约定的折扣优惠进行交易，并退还相应房屋“差价”，实质上是要求对房屋买卖合同中的价格条款进行变更。而上述合同均系各方真实意思表示，内容合法有效，任何一方不得单方变更合同。其次，法律并未规定双方只能按照备案价进行交易。双方亦从未约定在备案价的基础给予折扣优惠。买方在原定价格下通过支付服务费获得相应优惠，且未对价格提出任何异议，所实际支付的购房对价亦未高于备案价格，没有任何损失。最终，法院判决驳回买方的诉讼请求。
律师解析
1、买方与开发商签订的《折购申请书》、《认购书》、《商品房买卖合同(预售)》是合法有效的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性行政法规、行政规章为依据。本案中，即使开发商和中介公司销售涉案房屋的行为存在违反《商品房销售明码标价规定》等规定，但由于上述规定仅为部门规章、地方性法规，而非法律、行政法规，更不是效力性强制性规定。因此，双方签订的上述合同文件没有违反法律、行政法规，不应当认定无效，而是合法有效的。
2、合同既已履行完毕，任何一方不得再要求变更或继续履行合同。《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。具体到本案，涉案的房屋买卖合同合法有效且已经履行完毕，买方要求按照涉案房屋的备案价变更合同文件中的价格条款并继续履行合同，没有任何事实和法律依据。
3、中介公司已促成买方与开发商成立《商品房买卖合同(预售)》，已履行完毕居间义务。买方主张返还涉案房屋价格的差额，是基于与开发商的房屋买卖合同关系，而中介公司作为居间方，与买方之间为居间合同关系，非房屋买卖合同关系，且并未收取买方所支付的任何购房款。另外，买方也未举证证明中介公司是明知涉案房屋的原定价与备案价不一致而进行销售的。因此，中介公司在居间中无任何过错，不应当承担返还房价差额的责任。
律师建议
1.《商品房销售明码标价规定》第九条规定，“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”。建议开发商严格按照备案价格明码标价对外销售房屋，否则涉嫌违规，可能面临行政处罚。
2.中介公司代理一手房销售时，可以收取服务费、代理费，除此之外的费用不能收取，尤其是团购费。中介公司收取团购费属于违规行为，一旦发生纠纷，中介公司不仅需要返还该费用，而且还可能面临行政处罚。
