农村房赠与非农户这种赠与属于无效
韩某与刘某系夫妻关系。韩某拥有位于北京市某村X号正房1间。2014年8月，韩某与刘小某签订《赠与合同》约定：“甲乙双方系母子关系，现就母亲韩某，将自有房屋赠与协议如下：一、甲方自愿将位于北京市某村X号正房1间赠与给乙方，乙方自愿接受赠与房屋。二、该赠与房屋是经北京市某法院民事调解书依法继承取得（附调解书）。三、该房屋的相应土地使用权随该房一并赠与。四、本赠与合同双方签字生效后，该房屋所有权、居住使用权均全部属乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙双方各持一份，双方签字按印后即时生效。”
此后，刘某诉至法院，要求确认赠与合同无效。经查，刘小某户口性质为非农业户，法院依法支持了刘某的诉讼请求。
【法官释法】
本案中，在双方签订的赠与合同中，韩某自愿将其在与刘某婚姻关系存续期间取得的农村房屋赠与刘小某，刘小某表示接受赠与，双方赠与行为意思表示真实，但该赠与合同第三条中，韩某将该房屋的相应土地使用权一并处分，因该房屋相应的土地系宅基地使用权，属村民集体所有的土地，其并无权处分，且宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，刘小某非该集体经济组织成员，无权取得或变相取得，故赠与合同中关于土地使用权一并赠与的内容违反法律规定，应属无效。
司法观察
维护赠与双方合法权益
据石景山法院统计，自2014年至今审理的75件赠与合同纠纷案件中，涉及赠与合同无效、撤销案件的有12件，占所有赠与合同案件比例的16%。为了平衡赠与人与受赠与人之间的利益关系，法律赋予了赠与人对赠与合同的撤销权，但在实践中，不少公众对于赠与合同的无效和撤销相关规定不够了解，导致诉讼多发。
在赠与合同相关案件审理过程中，石景山法院始终以司法为民为根本遵循，不断摸索经验，总结出了赠与合同无效、撤销类案件的审理特点：一是赠与合同常发生在夫妻之间、亲属之间或有亲密关系的朋友之间，其中夫妻赠与和亲属赠与占案件数的80%以上。二是赠与合同标的以赠与房屋、车辆和金钱为主，占涉诉案件的70%以上。三是赠与合同无效类案件占比较大。四是撤销权的行使程序方面，撤销权应当采取明示的方式进行。五是赠与合同的撤销司法审查一般持谨慎态度。六是撤销赠与应该认真保护并平衡双方利益。
鉴于赠与合同存在无效或撤销的法律后果，法官认为在赠与合同的签订履行过程中，要牢牢把握以下四点：
1.签订赠与合同时应该注意赠与人的民事行为能力。欠缺民事行为能力将导致赠与合同无效或可撤销，因而在签订赠与合同时应该审查赠与人的民事行为能力。一般地，可通过医院诊断、专业机构鉴定或公证来防范因民事行为能力问题导致的赠与合同无效或可撤销。
2.赠与合同的内容应该具体明确。赠与合同主要包括双方当事人基本身份信息、赠与财产名称、财产目前状况、赠与合同履行时限及方式、赠与合同是否附条件以及什么条件、赠与合同的违约责任以及争议解决方式。
3.赠与房屋合同签订后需要办理房屋变更登记手续的，应积极办理房屋产权转移手续，在未办理房屋产权转移手续之前赠与人享有撤销权。受赠人接受附义务赠与合同，应该积极履行赠与合同约定的义务，不得违反合同约定的义务。
4.赠与合同签订之后，符合条件的应当进行公证。根据合同法第一百八十六条第二款的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权。经过公证的赠与合同，对受赠与人权益的保护就会得到加强。
作者：蔡景光 邢星
