2002年，许某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了开发商建设的某房屋一套。合同签订后，许某向开发商支付20%首付购房款，并以房屋为担保与银行签订《楼宇按揭担保借款合同》。该合同中关于抵押约定为：“抵押期限自办理抵押登记之日起生效至本合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金等全部偿清完毕后止；抵押期间，未经乙方（银行）书面同意，甲方（许某）不得出售、赔与、出租、转让、再抵押或以其它任何方式处分本合同项下的抵押物；抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提交清偿所担保的债权。”
2005年，许某（甲方）与周某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：鉴于甲方购买房屋时向银行申请办理了住房贷款，甲、乙双方自愿买卖上述房屋，因银行转按揭的操作规定正在制定中，无法在签订本合同时同步更名，双方达成以下转让协议：“甲方自愿将房屋以XX价格转让给乙方；甲方有义务配合乙方办理相关手续；甲方还款截止到2005年3月20日，自2005年3月21日开始由乙方以自己的收入还款。在银行办理转按揭之前，乙方仍以甲方开立的存折继续存钱还款，但所还款项所有权均属于乙方，甲方不得以任何理由对此还款提出主张申请；无论何种原因，任何一方无法履行本合同约定的，即视为违约，违约的一方承担违约金人民币10万元，以及给守约方带来的一切经济和法律责任。”合同签订后，双方办理了交接手续，许某将房屋的相关书面票据文件、钥匙、水电气进门卡一并交与周某。周某自2005年3月21日起每季以许某的名义向银行偿还房屋的贷款本息。2008年3月19日，周某代许某一次性将剩余贷款还清。后双方因办理房屋所有权证产生分歧。
周某认为，其已将房屋的所有贷款向银行还清，起诉要求许某继续履行合同义务，协助其将房屋过户在其名下；许某按约定支付违约金10万元；本案诉讼费由许某负担。
许某辩称，我与周某在合同中仅对房屋的转按揭进行了约定，并未约定房屋的过户。我们签订的房屋买卖合同违反了法律规定，是无效的。首先，我们双方签订合同以转按揭为目的，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律的相关规定。其次，从我们双方订立合同的目的看，虽名为买卖合同，但并未对房屋如何转让进行约定，而是对转按揭如何更名进行约定，合同签订至今，周某一直没有通知我们办理转按揭更名手续，而仍以我们的名义向银行偿还贷款。再次，根据国家有关部门的相关规定，转按揭是禁止的。我们与周某在合同中只就其支付相关款项，我们交付房屋及办理转按揭更名的事项进行了约定。我们履行了约定的义务，并交付了房屋。但周某并未通知我们办理转按揭的相关手续。如果转按揭更名手续不能实现，则我们的合同无法继续履行，必然使得我们承担信用风险，这是违背我们与周某订立合同的初衷的。故我们认为我们之间的合同无效，不同意周某的诉讼请求。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、许某于本判决书生效后十日内协助周某办理房屋的过户手续，将产权办理在周某名下，办理房屋所有权过户登记所需费用由周某自行承担；二、驳回周某的其他诉讼请求。
法官说法
许某与周某签订《房屋买卖合同》时，虽尚未取得房屋的所有权，但双方对房屋转让约定明确，意思表示真实、一致。许某在审理中虽以其在转让房屋时，未征得抵押权人的书面同意为抗辩理由，要求确认双方所签订的合同无效。但法院认为，双方在签订合同后，许某按约定向周某履行了交付房屋的义务，周某亦履行了支付价款及按月向银行支付贷款及利息的义务。周某作为房屋的受让人，在实际占用使用房屋以后，亦代许某如期偿还贷款，并清偿了许某所负银行的全部债务。从而可见，银行作为抵押权人的利益不因许某与周某买卖行为而受到损害。另外，周某与许某所未能实现办理按揭更名的目的，但此非导致双方合同无效的法定事由。综上所述，双方所签订的买卖合同为有效。许某以担保法条款对抗申请确认双方之间买卖合同无效，不符合担保法条款的立法本意，故对其抗辩理由不予支持。现周某要求许某为其办理房屋过户手续的请求，符合法律的相关规定，法院予以支持。另外，考虑到许某与周某在合同中并未约定办理过户手续的期限及方式，故对周某要求许某支付违约金的请求，法院不予支持。
法官提醒
按揭房屋在日常生活中普遍存在。由于房屋设有抵押，故其转让行为受到一定的限制。根据《担保法解释》第六十七条以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，购房者可以替出卖人清偿其全部债务，以消灭房屋上的抵押权，使房屋的权利没有担保瑕疵，从而使房产可以顺利过户。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、日的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
