承租人擅自加盖建筑出租人能否解除租赁合同
【案情】
2015年7月27日，王某与张某签订了一份房屋租赁合同，将其所有的建于上世纪70年代的二层楼房及店面出租给张某使用，租赁期为五年，合同约定“合同执行期间，乙方（张某）不得擅自改变房屋结构，店面经营期间，如需装修，必须在征得甲方（王某）同意后方可进行....”。2016年4月3日，王某发现张某在该租赁房屋顶层上加盖一层建筑物，王某对张某进行劝阻，并告知其停建和限期拆除，张某未听从劝阻。王某要求与张某解除房屋租赁合同。
【分歧】
本案争议焦点是王某能否提前解除与张某签订的房屋租赁合同,存在两种意见：
第一种意见认为，承租人张某未经出租人王某同意在租赁物上加盖建筑物，王某可以要求其恢复原状或者赔偿损失，不能提前解除与张某签订的房屋租赁合同。
第二种意见认为，承租人张某未经出租人王某同意在租赁物上加盖建筑物，违反了双方签订的房屋租赁合同约定，在王某通知其停建和限期拆除后，张某仍未履行，张某行为构成违约，王某可以提前解除租赁合同。
【评析】
合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守和履行，不得擅自变更或解除。只有在法定的或当事人约定的解除合同事由发生时，或经当事人协商一致，方可解除合同关系。这表明合同解除必须具备一定的条件，否则，擅自解除已成立生效的合同构成违约，不仅不发生解除的法律效果，而且需承担违约责任。
我国现行的民事立法规定了三种合同解除方式，即协议解除、约定解除、法定解除。协议解除需合同各方当事人协商一致，约定解除只有在当事人约定的解除合同条件具备时才可行使解除权解除合同。若当事人在合同中未约定解除条件或就合同解除未能达成一致时，提前解除合同应当符合法定解除条件。
我国合同法第94条规定了适用于所有合同的一般法定解除条件，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1．因不可抗力致使不能实现合同目的。2．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。3．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。5．法律规定的其他情形。同时，合同法还特别规定了仅仅适用于不同合同类型的特别法定解除条件，如对租赁合同中出租人行使解除权的条件作出了专门规定，即合同法第219条、224条和227条。根据合同法的规定，承租人有下列情形之一的，出租人才可解除合同：1、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；2、承租人未经出租人同意转租的；3、承租人逾期不支付租金的。
本案当事人就提前解除合同未能达成一致，虽然双方在房屋租赁合同中约定了“合同执行期间，乙方（张某）不得擅自改变房屋结构，店面经营期间，如需装修，必须在征得甲方（王某）同意后方可进行....”，但并未约定张某在违反此项约定时，王某可以行使解除权解除合同。可见，本案王某提前解除合同请求并不适用协议解除、约定解除合同条件。从法定解除合同条件来看，合同法第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。该规定相对较为原则，对于何种情形属于“未按照约定的方法使用租赁物”并不明确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第219条的规定处理。”该条规定进一步明确了出租人在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，且未在出租人要求的合理期限内恢复原状时，出租人可以解除合同。
本案承租人擅自在租赁房屋顶层上加盖一层建筑物，客观上扩大了租赁房屋的使用面积，该扩建行为未经出租人王某同意，且在王某要求其停建和限期拆除时仍未改正，张某的行为违反了双方在房屋租赁合同中约定的“不得擅自改变房屋结构，店面经营期间，如需装修，必须在征得甲方（王某）同意后方可进行”的合同义务，侵犯了出租人的权利。此外，因该租赁房屋建筑年代较早，张某加盖行为还可能对房屋承重等方面产生较大影响，甚至导致建筑物的损毁、灭失，这显然有违合同目的。
综上，笔者同意第二种意见，王某可以提前解除该房屋租赁合同。
作者：钟妍
