房地产查封过程中行政行为的介入问题
近年来，行政机关利用行政权力在不动产查封之后对不动产进行处分的现象，有逐渐增多的趋势，如何处理不动产查封过程中行政行为的介人问题，成为摆在人民法院面前的一个棘手难题。
[案例1 ]甲市人民法院在执行中查封了登记在被执行人某房地产公司下的房产，并且向乙市房管局办理了查封登记。拍卖过程中，乙市房产局以原房产登记在某房地产公司名下属于登记错误为由，撤销某房地产公司名下的登记而将房产登记在李四名下。李四将房屋转卖与王五，现房屋登记在王五名下，拍卖程序被迫停止。法院遂裁定房管局承担賠偿责任，房管局则以法院无权在执行程序中审查其具体行政行为为由提出异议。
[案例2 ]某法院查封了某造纸厂一宗土地使用权，查封过程中，在市政府的干预下，规划部门改变原有规划，将原建设用地规划为公共绿地。法院以妨害执行为由裁定对其罚款30万元并责成其恢复原有规划。规划部门提出异议，认为规划为行政权力，人民法院在执行程序中无权对其行政权进行干涉。
[案例3 ]人民法院拍卖房地产公司的在建工程，后以物抵债给债权人。法院向建设部门和规划部门发出协助执行通知，要求变更建设工程许可和建设规划许可的被许可人。规划部门和建设部门以债权人不具备房地产开发资质为由拒绝协助。法院对两部门罚款30万元。两部门以人民法院干预其行政权为由提出异议。
如何处理行政机关的行政行为，关键在于区分行政机关的行为是纯粹的行政行为还是具有双重属性，即是否同时对查封的公法秩序构成妨碍，或者说同时对债权人通过查封所取得现实权利构成损害。如果是纯粹的行政行为，则属于执行机关的行政权范围之内，人民法院在执行程序中是无权审查的，只能由相关利害关系人通过提起行政诉讼解决。如果属于后者，则人民法院有权对其处罚或者让其承担实体赔偿责任。人民法院对其进行处罚，着眼点在于这种行为对人民法院的执行构成了妨害，至于行政行为本身是否符合法定程序，实体是否公平，并不在人民法院审查之列。判断行政机关的行政行为是否构成对执行秩序的妨害，有两个标准：第一，发生的时间。这种行政行为必须发生在查封过程中，发生在查封之前或者之后的，均非查封效力所及。第二，是否会引起查封不动产的权属变动或者价值减损。也就是说，这种行政行为是否引起不动产财产权属的变更，或者会否对查封不动产构成事实上的处分从而降低其财产价值。
人民法院之所以在执行程序中能够对违背查封目的的行政行为进行制裁，在于查封对于行政机关的行政行为具有隔断效力。所以，在人民法院查封后，即使是登记机关也不得对不动产权属擅自变更以及设定或者变更有害于查封不动产价值的行政许可，以避免查封不动产权属的变动或者财产价值的降低。行政机关如果认为确属登记或者许可错误，必须经查封的人民法院审查。人民法院审查后如果属实，则应准许纠正错误登记并解除查封。查封对行政行为的隔断效力是得到行政机关的承认的。比如，1998年12月30日，国土资源部在答复海南省国土环境资源厅的国土资函373号函中就明确：“对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。因此，案例1和案例2中，人民法院对有关行政机关的制裁是正确的。
但是，如果行政机关的行政行为纯粹属于行政权的范畴，则执行机关无权干预。比如：在建工程的有关行政许可，人民法院不能强行要求有关行政机关变更或者要求授予行政许可。案例3中，执行法院强制要求有关行政机关办理行政许可变更手续是错误的，人民法院仅需将有关在建工程交付债权人并要求有关机关办理权属变更记即可。如果债权人认为有关行政机关不作为的，可由债权人提起行政不作为诉讼。
