不动产执行的基本原则
（一）审慎原则
这个原则包括这样几个含义：（1）手段上的节制。在使用强制执行手段时，被执行人有其他可供执行财产，一般先对不动产以外的财产执行。（2）对债务人基本生存权的保障。对保障当事人生存权的不动产财产应当予以一定的豁免，以维持当事人最基本的生存环境和生活安宁。（3）对公共利益的尊重。如果执行不动产会损及公共利益，则尽量避免强制执行。
这个原则在执行程序中主要有以下体现：
1.对不动产的执行抱审慎的态度。从传统的观点看，不动产被视为一个自然人的整体财产中最主要的组成构件，对于法人来说不动产也具有非比寻常的意义。因此，一般情况下如果债务人有其他可供执行的财产，就尽量不要执行债务人的不动产。法国旧法时期，法律禁止对不动产实施扣押。因为在统治者看来，土地所有权是社会等级的支架和所有政治权利的基础，不允许债权人通过拍卖债务人的地产而使自己取得他人对土地的权利。．13世纪以后，虽然开始出现不动产扣押，但也要履行繁杂的手续，目的是尽量推迟剥夺债务人的不动产所有权现行《法国民法典》则规定，债权人只有先就动产受偿之后，不足部分才能就不动产要求受偿。德国基于法律上“权利保护利益”的衡量，对于债权人因为小额债权而试图强制拍卖债务人价值昂贵的房产的申请不予准许《西班牙民事诉讼法》则在规定的财产执行顺序中，扣押不动产前要先扣押：（1）可找到的现金。（2）在官方二级证券市场可被接受交易的证券。（3）金、银和宝石首饰（4）当场可实现的债权。（5）任何种类的利润和租金。（6）动产或者活动物。
只有在上述六种财产仍然不能满足债权的情况下，方能执行债务人的不动产我国大陆没有关于财产执行顺序的规定，但是在执行实践中，一般也是先执行债务人的动产。在最高法院起草的强制执行法草案中也能看到关于财产执行顺序的规定，可以窥测到最高司法机关对此问题的态度。
2．适度执行原则。所谓适度执行，就是说，即使在不得不执行不动产时，也要节制强制执行的手段，在保证债权人债权及时受偿的前提下，尽量将债务人的痛苦降低到最低的限度，不允许对不动产过度执行。这一原则应当贯彻执行程序的始终，“查封不动产，以其价格足以清偿强制执行之债权额及债务人应负担费用者为限。” 0 “供拍卖之数宗不动产，其中一宗或者数宗之卖得价金，已足清偿强制执行之债权额及债务人应负担之费用时，其他部分应停止拍卖。”
3．对涉及公益和债务人基本生存的不动产豁免执行原则。有些不动产虽然所有权属于债务人，但是基于维护公序良俗，或者“基于维持债务人之最低生活，确保其谋生之需求等基本人权及社会政策之考量，由文化、经济、社会等方面之观点”，对其免于查封和拍卖。．世界上，不同法域的国家和地区一般规定下列不动产豁免执行：0）保障债务人基本人权所必需的居住房屋。（2）基于维护社会公益具有重要意义的不动产。比如：国家防洪水利工程、公共道路；公法人为保障正常运行所必需的办公用房；对于维护民生必不可少的垄断性公用企业的经营性质的不动产；公、私营非营利性教育机构的教学用不动产。（3）对于维护善良风俗和社会伦理具有重要意义的不动产。比如死亡人之墓地。（4）对于维护宗教信仰自由具有重要意义的不动产。比如宗教祭祀场所。（5）对于国家安全具有重要意义的财产。比如军队营房、军用仓库、训练场等军事不动产。（6）对于社会经济具有重大意义的不动产：比如金融机构的营业场所。（7）具有外交豁免权的不动产。比如，外交馆舍。
（二）以登记为主认定权属原则
和民事诉讼程序不同，执行程序和审判程序解决实体问题所遵循的途径和思路是不同的，可以参照下列标准进行具体认定：1.对于土地而言，应当以国土资源管理部门土地登记簿上记载的土地使用权人或者其他权利人作为相应的实体权利人进行对待。2．对于房屋则以房屋权属档案记载的权利人作为被执行房屋的权利人。3．对于林地、固定于土地上的设备则以林政、工商行政管理部门等相应管理部门的登记为准。4．对于在建工程、未登记土地使用权等未登记不动产，可以依据相关行政管理部门的审批文件、完税证明、土地出让金缴纳收据等证据确定权属，这仍然是登记标准概念的延伸。5．对于违章建筑，如果其占用范围内的土地使用权有登记的，可以按照土地使用权的登记作为认定权属的标准。如果土地使用权没有登记的，则按照违章建筑的实际出资人作为认定标准，这应当是对登记为主原则的有益补充。
（三）公开拍卖原则
不动产执行程序中的公开拍卖原则包涵两层含义：一是在对不动产进行变价时，要首先采取拍卖的方式。“拍卖，又称竞卖，是指以公开竞价的方式将财物卖与出价最高者。” 0在不动产执行程序中将拍卖作为优先选择的变价方式，首先，有利于保护债权人的利益，通过多人应买形成有效竞价，从而使不动产的价值最大化，可以保证债权人的债权得到最大限度的受偿。其次，有利于保护债务人的利益，通过拍卖可以使债务人的不动产真正体现市场价值。由于拍卖中竞价角逐而形成的心理竞争等非市场因素，甚至可以让拍卖的不动产高于市场价值，这样债务人也可以最大限度地偿还债务，并且可能还会有财产剩余。最后，拍卖还有利于防止执行人员在处置执行标的物过程中产生腐败。我国最高法院的司法解释中明确，在对包括不动产在内的执行标的物进行变价时，应当优先选择拍卖。《执行规定》第46条第一次明确规定了拍卖作为执行变价的第一选择。《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称拍卖规定）第2条又重申：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但是法律、司法解释另有规定的除外。”二是信息公开。公开有这样几点好处：1.公开可以增加不特定应买人的应买机会，促进财产通过司法拍卖进行合理流动。2．通过公开拍卖不动产的有关信息，使知悉范围扩大，从而激发潜在买受人的购买欲望，增加应买人数，提高应买价格。3．公开可以使当事人以及社会公众监督法院和拍卖机构的拍卖行为，减少“暗箱操作”。公开包括这样四个方面的内容：1.拍卖的期日公开。必须于公示的期日进行拍卖，如有变更也必须及时公开变更原因，重新公开新的拍卖期日。2．拍卖不动产的信息公开。3．对买受人不能非法限制资格。除非法律和行政法规对买受人资格有特定的限制，否则应当允许所有法人和自然人一体公平地参加竞买。4．竞价场所和竞价过程公开。任何人在遵守竞价场所管理秩序的前提下，都可以进人竞价场所并观看竞价过程。
（四）合并执行原则
合并执行原则是指执行法院在对债务人的不动产进行执行时，不动产的土地使用权和房屋所有权、主物和从物、不动产和动产在性质上不可分，或者分开后会损害不动产价值的，应一并执行。首先，是土地使用权和房屋所有权的合并执行。在目前房地产市场活跃的情况下，可能单计债务人的土地使用权价值或者房屋价值就足以使债权人足够受偿。但是，单独处置债务人的土地使用权或者房屋，将使土地与同属于一人的建筑物权属在违背当事人意思的情况下强行分离，可能给社会造成新的纠纷和痛苦。为“免衍生复杂之法律关系”．，不少国家和地区规定，执行机关在处置同属于债务人所有的土地和建筑物权属时，得合并执行。比如，我国台湾地区《强制执行法》第75条第3款就规定：“建筑物及其基地同属于债务人所有者，得并予查封、拍卖。”最高法院、国土资源部、建设部联合发布的法发（2004）5号文件，即《关于法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第6条：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封。”其次，是主物和从物的合并执行。不动产的从物是指常助主物之效用，非该不动产之成分，同属于债务人所有之物。@比如，独立院落内的车库、建筑物附属之厨房、消防设施等。这些从物，与不动产的使用有不可分离的关系，亦应一并执行00最后，是不动产和动产的合并执行。动产与不动产无论是查封或者拍卖，程序差异较大。所以债务人的财产如果既有动产也有不动产的话，应分别依动产或者不动产执行程序执行。但是如果债务人所有的动产和不动产，在经济价值上具有不可分离之关系，或分别处分可能严重减损其价值者，例如工厂厂房与其生产线，房屋内之壁柜与房屋有整体不可分之情形，则应合并执行。合并执行时，对于合并执行之动产适用不动产执行程序之规定。
