房地产执行若干问题裁判概述
执行法上所指的不动产，是指能够作为执行标的物进行变价或者交付债权人以能够满足确定债权实现的不动产和不动产权利，或者是准用不动产方法执行的特定动产。执行法上不动产的特点是：（1）执行法意义上的不动产并不限于民法意义上所称不动产，还包括那些准用不动产方法执行的特定动产。．比如船舶、飞机等等。〈2）执行法意义上的不动产侧重于不动产的流通性，而民法意义上的不动产侧重于不动产的静止性。就是凡是作为执行标的物的不动产都应该是能够流通的，这是由执行程序的目的决定的。比如，在我国，土地所有权是不能流转的，因此它就不是我国大陆地区执行法意义上的不动产。由于不同国家和地区的不动产管理的法律和政策差别很大，所以，能够进人强制执行程序、作为执行标的物不动产的范围也是不同的。一般而言，除了民法所称不动产外，还包括@ （1）视为不动产物权的准物权。比如，矿业权、渔业权。（2）以不动产为标的的权利。比如：地上权、永佃权、典权等。（3）共有不动产的应有部分。（4）与不动产合并拍卖的动产。（5）准用不动产执行方法执行的特定动产。比如，在德国，船舶登记簿中登记的船舶、造船登记簿中登记的在建船舶和空间飞行器都属于强制执行法意义上的不动产。．
在我国，实行独特的不动产法律制度，即土地所有权制度上的国家和集体所有二元制，土地使用权出让主体安排上的国家一元制，国家对土地实行世界上最严格的土地管制政策，能够进人执行程序的不动产主要下列几种：（1）土地使用权（部分）；（2）房产（部分）；（3）其他附着于土地或者房产上的权利。比如租赁权、典权等。（4）以不动产方法管理的特定动产：船舶、汽车、航空器。（5）附着于土地上的固定物。比如生长的林木、固定于土地上之机器设备、草地等。（6）准物权：水权、采矿权等。
根据不完全统计，法院办理的执行案件中，涉及不动产执行的在60％以上，有的高级法院甚至高达80％，说明不动产执行对于执行程序来说具有重要意义。这种重要性体现在三个方面：第一，不动产几乎是债务人最有价值的财产，特别是在房地产市场如日中天、价格扶摇直上的今天，能否顺利执行到债务人的不动产对债权人实现生效债权具有重要意义，有时甚至是决定性的意义。第二，不动产又是各类权利附着最多的财产之一，比如抵押权人的抵押权，租赁权人的租赁权，地役权人的地役权等等，如何保护这些权利的行使情况十分复杂。第三，有关房地产案件的执行问题，现行法律并不完全明确，尤其由于我们国家现行独特的土地所有权制度以及不动产登记制度，造成不动产在处置方面的障碍颇多，如何适用相关法律和政策对不动产进行处置，也是摆在执行法院面前的一道难题。
