借名买房纠纷如何处理
实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？我们认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
前文探讨过因限购、禁购等房产新政措施施行，借名人借用符合政策要求的人购买房屋的，我们认为，相关房屋买卖合同有效。实践中，还经常出现借名人违反相关政策、法规的规定，借他人之名购买经济适用住房等政策性保障住房的情形。由于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为，但买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。
关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，买卖合同是否有效的问题，我们认为，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。
