受限购、限贷政策影响产生的居间合同纠纷如何处理
从房地产市场商品房成交的房源类型来看，主要分为一手房即买受人直接从开发商手中购买的新房和从其他交易主体手中购买的存量房即通常所称的二手房。而在二手房买卖过程中，由于涉及的房款数额大、交易信息不对称、买卖双方出于交易安全、风险防范等考虑因素，几乎绝大多数的交易都是通过与房地产经纪机构签订居间服务合同促成的。
实际生活中的房屋买卖居间合同，多是指房地产中介机构（居间人）作为一方当事人，约定为准备进行房屋买卖的当事人（委托人）提供房源信息以及其他协助办理有关业务以促成买、卖双方达成房屋买卖交易，中介机构收取报酬的合同。居间合同的居间人是促进交易双方成交并从中收取报酬的中间人，该商业现象早已有之。从法律关系属性上讲，居间合同属于有偿、诺成性、提供信息或者机会的合同。由于房屋买卖合同交易流程复杂，专业性较强，标的物价值较大等特点，因此，在房屋买卖过程中，许多买卖双方转向房地产中介机构寻求交易服务，提供交易对象线索和符合条件的标的物。目前，对于从事二手房买卖居间服务的主体，法律要求具备相应的资格，诸如必须具有相应的知识、能力，从事居间活动必须进行工商登记等要求。
居间合同与委托合同、行纪合同有某些相似之处，但是又有所区别。相同点在于都是一方受他方委托为他方办理一定事务，提供服务。不同之处在于：第一，居间人仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人的关系；委托合同中受托人可以代委托人与第三人订立合同，参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；行纪合同中则是行纪人以自己名义为委托人与当事人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。第二，居间合同的有偿性体现为促成居间交易取得约定报酬，并且并不禁止其向委托人及其相对人双方收取；而委托合同多为无偿性的；行纪合同也只是从委托人一方收取。第三，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人和报告的义务；而在委托合同和行纪合同中，都有委托人取得事务处理结果和就事务处理报告的问题。第四，居间人所办理的报告订约机会或者为订约媒介的事务本身并不具有法律意义；而委托合同受托人处理的事务一般为有法律意义的事务，行纪合同的行纪人受托的事务是法律行为。
房屋中介市场是房屋交易市场的辅助市场，由于信息的不对称，在一定程度上影响房屋的交易价格。房地产新政对房屋中介市场也作了适度调控。因限购、限贷调控政策弓发房屋买卖合同纠纷，进而对于居间合同约定的费用的处理也容易引发争议。房屋买卖因受限购、禁购或限贷影响，导致购房不成。买受人可否主张房地产中介机构返还居间费用？实践中，对此争议很大。
第一种观点认为，因受限购、禁购或限贷影响导致房屋买卖合同无法履行的，任何一方有权解除合同。由于房屋买卖合同的目的没有达到，意味着居间合同的最终目的也无法实现。因此，买受人可以“不可归责于双方当事人的事由"为由，主张解除居间合同。房地产中介机构应当返还收取的居间费用，但是，对于房地产中介机构已经支出的必要费用，则无须返还。
第二种观点认为，虽然因受限购、禁购或限贷影响导致房屋买卖合同无法履行，但房地产中介机构只要向委托人报告了订立合同的机会，提供了订立合同的媒介服务，帮助买卖双方签订了房屋买卖合同，房地产中介机构就已经完成了居间合同中约定的义务，房地产中介机构有权向委托人收取居间费用。
我们认为，应当具体问题具体分析
第一，由于限购、限贷导致房屋买卖合同变更、解除的，如果不存在委托人与居间人在居间合同中有关于报酬以交易顺利完成为条件的明确约定等情形，居间人促成合同成立且不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益等过错，买卖双方都不得请求解除居间合同，也不得请求居间人返还居间报酬。这是因为，根据我国《合同法》第 426条第1款的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。通常情况下，居间人收取报酬的前提是促成合同成立，而非合同生效。房屋买卖合同与居间合同之间具有相对的独立性，居间人促成合同成立后即视为其已经完成合同的居间义务，即可收取约定报酬。同时，居间人并不是其所促成合同的签约当事人，不享有房屋买卖合同约定的权利，也无须承担合同义务，也不是合同履行的担保人。所以，居间人对于合同的履行、变更、解除等情况是无法控制的，不能在法律规定之外加重、延伸其义务。如此，在前述情况下，买受人如果起诉时以房屋买卖合同解除、合同目的未能实现为由，主张由中介公司返还中介费用的，人民法院通常不予支持。
第二，如果于居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益等过错，涉及调控政策的，包括明知买受人属于被限贷对象而仍然告知或者许诺可以帮助其获得房屋贷款，知道买受人属于限购、禁购人群但是对出卖人隐瞒真相，致使委托人在错误信息误导之下签订居间合同，以达到其获取报酬的权利。中介机构如存在上述过错情形，将直接造成房屋买卖合同无法顺利履行甚至必须解除，意味着委托人有偿支付换回的服务根本不能带来其本意所要求的结果，故无须为此向中介机构支付服务费用相反，如果因此而受有损失，还有权向中介机构主张赔偿。
第三，在房屋买卖合同已经成立、中介机构无过错情形下，委托人不得向居间人即中介机构主张拒付或者要回中介费，但是不意味也无权向对方当事人提出主张。如果对方对造成前述合同变更、解除有过错的，可以在诉讼过程中主张由对方承担该费用，由人民法院根据查明的事实，依法作出判断和处理。
