按照我国的土地相关管理法律规定，大部分住宅商品房的土地使用权限为７０年。也就是说，使用满７０年后的住宅商品房，居民会自动失去土地使用权。７０年后，居民所居住的住宅商品房怎么办？我们就这一佛山市民十分关心的问题采访了业内行家。
现在，虽然离我国第一块拍卖的土地的７０年使用权期限尚有时日，但不少人已经开始关注自己的住房在７０年后的归属问题了。
按照我国的土地相关管理法律规定，我国的土地所有权为全民所有。只有土地的使用权才可以依法出让、转让、出租和抵押。１９９０年５月１９日，国务院以第５５号令发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该《条例》第十二条规定：居住用地的土地使用权限为七十年。而根据相关法律规定，房产产权却是永久性的。消费者购买住房所占有的土地只享有其使用权，而且是限年限的，但是房屋产权却是没有期限的，这就产生了国家土地使用权与个人的房屋所有权之间的矛盾。
三种解决办法均有“缺陷”
住宅土地期限届满后该如何处置，不久前公布并向社会征求意见的新《物权法》试图解决这个问题，但其此方面的内容却受到各方质疑。有专家认为，在我国可以采取三种方式来解决这一问题：一是允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出申请，补交土地出让金；二是由国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿；三是用类似拆迁安置的办法解决。但是，第一种由业主到期后再补交土地出让金的办法，简单地说就是让业主到时候再重新掏一次腰包。对于第二、三种办法，实际操作却很难实现。比如在一个城市里，除了公共建筑外，几乎全都是民用住宅，如此大的规模，政府怎么收回？又哪来这么多的资金进行收回？而且进行收回时，又如何安置这么多人？社会又能承受得了吗？
老龄房难免遭“遗弃”
“七十年？三十年后房子都不知变成什么样了！”一位市民在接受记者采访时说。许多市民都觉得这个问题离自己还很遥远。事实上，在佛山二次置业是非常普遍的现象，一般楼房在居住了二三十年就会因主人的二次置业而成为二手房转卖或者出租甚至成为空置房。譬如人民路的许多楼房，楼龄只在二十年左右却有很多已经成为出租房。像这样的房屋，七十年后如果需要继租“土地使用权”，则很有可能遭受被主人“遗弃”的命运。七十年后的普通房屋，已经历尽沧桑，破败不堪，既然无使用价值也就很难再租出去。
完善政策方能解决问题
但只是对普通住宅而言，如果是别墅，是位于黄金地点的商铺，业主必然会有另外的打算。而且，尚有一些贫穷人家无法二次置业，“土地使用权”到期后，这部分人应该怎么办仍是应该关注的问题。这就要求国家在这方面制定出台一系列更加完善的相关政策，妥善地解决好这个问题。
律师说法
国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。我国现行的居住用地使用权最高出让年限为70年。
所谓70年使用权是指土地的使用年限，也就是说当土地使用年限满了70年后，你就没有这块地的使用权了，如果政府不征用这块地的话，那土地上的建筑物房子你就可以继续使用下去，不过要补地价。如果政府要征用这块地，你就要无条件地归还。自2007年7月施行的《物权法》又进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但这个规定是笼统而原则的，并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需支付费用这一问题，目前也没其他法律法规作出明确规定。
怎样计算房子的使用年限呢？经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。例如，房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限= 70年一（2006年- 2000年）=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。
相关法规
《物权法》第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
