浅析怎样认定和处理地役权纠纷
来源：中国法院网陕西法院 | 作者：范严忠
随着经济社会的发展，多元化利用土地的思想已经逐渐取代过去纯粹以保护土地所有权为中心的格局，“不以我所有，但为我所用”物之利用观念已经日趋成为当代主流。随着《物权法》的颁布实施，法律保护物权的方式也自然而然地随着经济基础的变化而被赋予更高层次的要求，地役权属于用益物权，其一旦设立，即成为一种独立的物权，郑重规定地役权这一用益物权，体现了地役权在处理物权法律关系中的重要作用。更为重要的是，地役权制度的制度化、法律化，进一步凸显了我国现时社会发展的需要。
《物权法》第一次明确规定了地役权制度。地役权是一种用益物权，相对于所有权而言，属于他物权的范畴，地役权作为一种独立的物权形式，应与相邻关系加以区分。相邻关系是不动产所有权机能的扩张或限制，是所有权的附属权，并非一种独立的权利。尤其是在利用他人不动产为自己不动产的利用增加便利出现纠纷时，土地跟建筑物可以得到一样合理的解决。此外，这样还有利于同类案件的规范处理，不会造成性质上其实属于同一类型的案件，本应该按照同样方式处理的，却由于各种原因，到最后处理结果五花八门，没有得到统一规范的处理。
周某原有相邻前后两幢房屋，2003年7月将其后面的l幢房屋转让给吕某，因要给吕某通道通行，周某便将其前1幢房屋后底层1小间设定给某乙作为通道通行。事后，吕某办理了房产登记手续。吕某于2013年2月将转让所得的房屋及设定的通道的通行权转让给秦某。周某于2014年12月将该底层l小间堵塞，不让秦某通行。秦某即于2015年1月将周某作为被告，吕某作为第三人告上法庭，要求周某排除妨碍、恢复原状。依照《物权法>第156条、157条、158条、l59条、164条和《中华人民共和国民法通则>（以下称《民法通则》）第134条（五）项的规定，判决周某排除妨碍、恢复原状。
《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整权利人之间因物的归属和利用而产生的民事关系，是我国第一部保护私权的民事法律。地役权在《物权法》中提出，是法学家们借鉴国外民法典，结合我国社会发展的实际而提出的，地役权的规定填补了我国民法中的一大空缺。在《物权法》出台之前，我国没有地役权的相关法律规定，仅在《民法通则》中有相邻关系的规定，地役权是对相邻关系的一种突破，相邻关系法律制度的创设旨在使相邻各方存在于不动产之间的权利行使得以正常化，使物尽其效用，维持正常的生产、生活秩序，保障基本的社会生活，保证公益的实现。而地役权法律制度设立的目的是要在土地现有惯常效用的基础上，增加自己土地的效益。现结合该案，笔者谈谈对地役权纠纷的认定和处理的粗浅认识。
一、对地役权纠纷的认定
《物权法》将地役权编入用益物权中。用益物权是非所有人对他人所有的不动产或动产依法所享有的占有、使用和收益的权利。《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”这就说明地役权也是属于非所有人对他人所有的不动产或动产依法所享有的占有、使用和收益的权利。怎样认定地役权纠纷，这要从地役权的概念、地役权的法律特征、地役权的属性和种类来进行分析。
1、地役权的概念
所谓地役权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用权人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权制度为大陆法系和英美法系国家所共采的一种独立的用益物权制度。地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分属于两个所有权人或者使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人役使的地块称为供役地；需役地土地所有权人或者使用权人被认为拥有地役权，称为地役权人，供役地土地所有权人或使用权人被认为负有供役的义务，称为地役人。
2、地役权具有以下法律特征
首先地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权。供役地必须是他人所有或使用的，因此地役权人原则上不得在自己的不动产上为自己设立地役权；但是，有的国家允许所有权人在自己的不动产上设定地役权。笔者认为，当两块土地同归一个人所有或使用时，确无设定地役权的必要；但是，由于地役权不仅调整土地所有权人之间的关系，因此当两块同归一人所有的土地，其中一块归他人使用时，所有权人就存在为自己使用的那块土地的便利而在自己所有、归他人使用的另一块土地上设定地役权的必要。《物权法》对此无须加以禁止。其次地役权的权利主体既可以是土地的所有权人，也可以是土地的使用人。从《物权法》的规定来看，不动产的所有权人包括土地的所有权人和房屋等土地上的附着物的所有权人；而不动产的使用权人主要是指用益物权人，即土地承包经营权人、建设用地使用权人等。再次地役权的客体通常是土地。从《物权法》第156条的规定来看，地役权的客体既包括土地，也包括建筑物等土地上的附着物。笔者认为，这是合理的，因为在现代社会随着建筑物区分所有权制度的产生，各建筑物区分所有权人之间也完全存在设定地役权的必要性。最后地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的便利而设定的用益物权。笔者认为在地役权制度中需役地的“效益”至少应当具备两种性质：一是效益应当仅限于经济层面上，而不能完全以土地所有权人或使用人的个人便利为转移；二是需役地因从供役地获得了此种便利而解除了其所有权或使用权上的限制。
3、地役权的属性
从属性。地役权的从属性是指地役权不得与需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。《物权法》对地役权的从属性作出了明确的规定，第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有规定的除外。”这一规定的具体所指的：一是需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有权或使用权而单独将地役权让与他人；二是需役地的所有人或使用人不能保留地役权而将需役地的所有权或使用权让与他人；三是不能将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”这说明只有在需役地的使用权（土地承包经营权、建设用地使用权）被抵押时，地役权才能同时被抵押。
不可分性。地役权的设立是为了实现土地利用的最大化，而实践中无论是需役地还是供役地都可能发生分割，因此为了确保地役权的宗旨能够实现，法律上有必要规定地役权不因为抑或需役地的分割而有所变化。这就是地役权的不可分性。《物权法》第166.167条作了明确规定。由此可见，地役权的不可分性是指地役权的发生、享有以及消灭就需役地与供役地而言，均及于其全部，不得分割为数部分或仅为一部分存在。
4、地役权的种类
一是依据地役权的内容的不同，可将地役权分为积极地役权与消极地役权。积极地役权是指供役地人负有容许需役地人为了其土地的便利而在自己的土地上从事积极作为的义务的地役权，如汲水地役权、通行地役权。消极地役权是指供役地人负有为需役地的便利而消极不作为的义务的地役权，如不在需役地附近种植植物的地役权、不在一定的距离内建造建筑物的地役权。
二是依据地役权行使的方法是否持续，可将地役权分为持续的地役权与不持续的地役权。持续的地役权是指权利的行使不是每次都需要地役权人的行为的地役权，如不在一定距离内建造建筑物的地役权。不持续的地役权则是指必须有地役权人的每一次的行为才能真正实现权利的地役权，如汲水地役权。
三是依据地役权行使的外观上的差异，可将地役权分为表现的地役权与不表现的地役权。表现的地役权是指能够通过权利行使的外部标志加以识别的地役权。反之，则为不表现的地役权。
结合该案案情来看，周某为了使自己后面l幢房屋转让得到较高的价款而将自己前面l幢房屋底层后面1小间房屋作为通道一并转让给吕某，吕某转让取得的房屋又必须要有通道通行，才能方便生产、生活，所以底层后面l小间房屋由周某作为供役地转让给吕某作为通道。虽然所涉的供役地（需役地）是l小间房屋，而不足一块土地，由于我国实行的是“土地使用权主体与房屋所有权主体一致”的原则。故该案符合地役权的法律特征，应认定为地役权纠纷。
二、对地役权纠纷如何处理
地役权与相邻关系作为彼此独立的法律制度，二者各具其内涵，其共同之处在于：均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在规范目的与制度上有着类同之处，涉及到的内容，诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重叠，或有所交叉。人民法院在处理地役权纠纷时，要了解地役权与相邻关系的区别，同时要从地役权的设立、地役权的效力等方面确认当事人之间的权利义务关系，是否发生侵权行为，以确保公正地作出处理。
1、地役权与相邻关系的区别
相邻关系即不动产相邻权，是调整不动产相邻关系的一项民事法律制度。不动产相邻关系是指两个或两个以上的不动产所有人或者占有人在对自己的不动产进行占有、使用、收益或处分时，由于不动产相邻而发生的权利义务关系。《民法通则》和《物权法》对相邻关系都作出了明确的规定。地役权与相邻权存在以下区别：
一是相邻权并非一类独立的物权形态，而是基于“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”等原则从私益角度对相邻不动产的一方的所有权或使用权的适当限制，对另一方所有权或使用权的适当延伸。因此，本质上相邻权人享有的只是一种法益，而非权利。地役权是一类独立的物权形态，是相邻不动产双方基于合意而为其中一方设定的用益物权。
二是相邻权是依据法律的明确规定对相邻不动产一方所有权的限制，所以当事人之间产生的是一种法定的法律关系。地役权是基于相邻不动产一方的意思自治而自愿对自己权利的限制，所以当事人之间是约定的法律关系，地役权依据当事人之间订立的地役权合同而设定。
三是相邻权人享有的法益是依法获得的，因此无需进行登记即可产生而且能够排斥第三人的妨害。地役权由于是依据合同产生的，而合同不具有典型公开性，所以依据《物权法》第158条规定，未经登记的地役权不得对抗善意第三人。
四是相邻权的形态仅限于法律明确列举的情形，而地役权的形态可由当事人在不违反法律禁止性规定以及公序良俗的情形下，自由设定。简言之，地役权中对供役地具体的利用目的和利用方法等内容由当事人在地役权合同中自行约定。
五是取得柏邻权的一方无须向对方支付金钱或其他代价，因为相邻权是对相邻土地利用关系进行最低限度调节的结果，是为了实现诚实信用原则和土地权利人的社会义务；只是在发生损害时，受益人须对受害人予以赔偿。地役权则是由双方通过地役权合同设定的用益物权，是否支付对价由当事人自行协商。通常，地役权人都要向对方支付一定的金钱对价。
六是除非相邻的不动产灭失，否则相邻权不存在期限问题。但地役权既然是依据合同的约定而设定的，那么就可能会存在期限的限制。当然，合同当事人也可以对地役权的存在不作期限上的限制。
2、地役权的设定
一是地役权的产生方式有两种：依据法律规定而产生以及依据当事人的约定而产生。我国设立地役权，只能通过当事人订立书面的地役权合同方式进行。《物权法》第157条规定“设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。”地役权设立合同，是指需役地权利人与供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的协议。法律之所以规定设立地役权必须以书面方式签订合同，主要是因为：地役权是一种用益物权，在实际生活中，地役权关系非常复杂，采用书面形式可以更好地明确记载当事人的真实意思表示，可以有效地防止当事人对合同内容产生争议，在纠纷发生后，也便于依据合同约定解决纠纷；而且根据《物权法》第158条的规定，地役权的设立，只有办理了登记，才能对抗善意第三人。作为办理登记的重要基础资料，也应当要求采用书面形式订立地役权合同。地役权设立合同具有以下特征：(1)、地役权合同是以设立特定用益物权即地役权为目的的合同，当事人签订合同的目的是在特定的供役地和需役地上设立具体的地役权；(2)、地役权合同是双务合同即双方当事人互为权利义务关系，地役人应当将土地交与地役权人使用和收益，并且不得非法干涉地役权人行使权利；地役权人应当按照双方合同约定的目的和方法使用土地，并应履行双方约定的其他合同义务；(3)、地役权设立合同是要式合同，必须采取书面形式；(4)、地役权设立合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同。
二是设立地役权应当经用益物权人的同意。《物权法》第163条规定：“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。”这一规定体现了“一物一权”的原理以及物权的排他效力。
3、地役权的效力
一是地役权效力体现在地役权人的权利与义务两个方面：
地役权人由以下几个方面负有权利： (1)使用供役地的权利。地役权要依据地役权的设定目的和约定的范围、方式使用供役地。（2）从事附随行为的权利。地役权人为实现设定地役权的目的，有权在供役地上从事必要的附随行为。(3)设置附属设施的权利。地役权人为了行使权利，可以在供役地上修建必要的附属设施，并取得该设施的所有权。(4)物权请求权。物权请求权包括返还原物请求权、排除妨碍请求权、消除危险请求权。
地役权人由以下几个方面负有义务：(1)损害防止义务。地役权人在行使地役权（如使用供役地、从事附随行为、设置附属设施）时，应当尽可能地保全供役地所有人或使用人的利益，将由此产生的损害降低到最小的程度。(2)维持附属设施义务。地役权人有权在供役地上建造必要的附属设施，并取得该设施的所有权，因此其自然应当保养、维修其附属设施，地役权设定合同中对附属设施的保养、维修的方法、费用负担等事项另有规定的除外。
二是供役地所有人或使用人的权利与义务
供役地所有人或使用人的权利：(1)使用附属设施的权利。通常附属设施是地役权人为了实现设定地役权的目的而设置的，所有权归属于地役权人；但附属设施毕竟是建立在供役地上，有时供役地的所有人或使用人也有使用此附属设施的需要。(2)请求变更利用场所及方法的权利。供役地所有人或使用人在与需役地所有人或使用人订立地役权设定合同时，会尽量将地役权对自己利用土地所造成的不便降低到最低程度。
供役地所有人或使用人的义务：供役地所有人或使用人主要负有容忍或不作为义务。即在积极地役权中，供役地所有人或使用人负有容忍地役权人在其土地上从事一定行为的义务。《物权法》159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”该案中，周某在与吕某的房屋转让合同（契约）中已经载明将底层1小间作为后面1幢房屋的通道，连同后面l幢房屋作价转让给吕某。符合《物权法》第157条规定，应认定周某与吕某设立地役权合同的法律效力，即底层1小间作为供役地供需役地（后面1幢房屋）使用。在秦某与吕某订立的房屋转让合同（契约）中仍然载明将底层1小间作为后面1幢房屋的通道，连同后面1幢房屋作价转让给秦某。符合《物权法》第157条规定，仍应认定吕某与秦某设立地役权合同的法律效力。因为地役权具有从属性，即《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有给定的除外。”所以秦某应对底层1小间享有地役权。而周某在与吕某订立的契约中没有确定底层1小间作为地役权期限，周某应依照《物权法》159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”让某丙利用底层1小间作为 通道，不得妨害秦某行使权利。现周某对争议之底层1小间房屋进行堵塞，显然侵害了秦某的权利。故依照《物权法》第156条、157条、158条、159条、164条和《民法通则》第134条（五）项的规定，判决周某排除妨碍、恢复原状。
虽然该案未涉及地役权的期限和地役权的消灭，但是法院在处理地役权纠纷时，有的纠纷涉及地役权的期限和地役权的消灭，所以还应了解地役权的期限和地役权的消灭。地役权的期限可以由当事人通过合同自由约定，理论上可以约定永久期限。由于我国的自然人或者法人能够取得的只是土地的使用权，所以地役权的期限不能约定为永久期限。地役权的期限不能超过该土地的使用权的期限．如有超过则以土地使用权的存续期限为准。《物权法》第16l条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”地役权的消灭：“（1）地役权期限届满而未续展。（2）需役地的所有权与供役地的所有权同归于一人，或需役地的使用权与供役地的使用权同归于一人，即发生混同。（3）供役地被国家征收。（4）地役权人抛弃地役权。（5）地役权设定合同中约定的地役权消灭事由发生。（6）供役地的权利人依法解除地役权合同。”
地役权属于用益物权，其一旦设立，即成为一种独立的物权。相邻关系具有法定性，属于一种法定关系，不允许当事人自由创设。地役权一般由当事人依合同设立。相邻关系从成立时起即具有对抗第三人的效力，无需进行登记。地役权成立登记后，才具有对抗第三人的效力，不登记不具有对抗效力。相邻关系的行使以无偿为一般原则。地役权既可是有偿取得，也可无偿取得。相邻关系发生于相邻不动产权利人之间。地役权的设定不以相邻为限，可设定于必要的供役地之上。笔者认为，这两种权利是两种不同的法律制度，从我国的现实社会情况考虑，具有不可替代性，在有关法律中应分别加以规定。我国《物权法》中，对相邻关系和地役权已分别进行了规定。
（作者单位：陕西省乾县人民法院）
