2017年5月11日，宁夏新闻广播（FM106.1）《司法行政 法律服务在身边》专栏第九期开播，节目特别邀请北京市盈科（银川）律师事务所孙志维律师做客节目，解读物业服务合同纠纷有关问题。
本期话题
物业管理，又称物业服务或物业管理服务,概括而言,系指“为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动。”在物业管理中，业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同。我国《合同法》分则没有规定物业服务合同的类型。国务院颁布的《物业管理条例》，但该条例仅在第35条作了“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”所以在实践中物业管理合同和物业管理活动在民法调整的生活关系中具有较大的个性，法律完全应该对其实行个性化的、具体的而非一般化的、概括的调整和规制，使其实现从无名合同向有名合同的转换。
案例
刘某对其居住小区的物业管理很不满意，拒决缴纳4年的物业费从而引发纠纷。刘某认为，自家所在小区的某物业公司的管理很不到位，有消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带绿化面积不够、增设围墙铁栅栏等，造成仅有的绿化带受到破坏，因此刘某一直拒绝支付物业管理费。2012年1月，该物业公司以刘某从2008年1月开始就未交物业管理费为由将其告上法庭时，刘某却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据，所以法院最终判决认为：刘某已接受该物业公司提供的服务，却未支付物业管理费已构成违约，需支付欠缴的物业管理费用并支付滞纳金。
律师解读
以上的违约行为是建立在业主或者业主委员会与物业服务公司之间签订的物业服务合同基础上，所以当业主认为物业公司存在管理上的问题时，要及时提出才能使小区的物业管理更到位，继而提高服务质量。
一、可以不缴纳物业管理费的情形归纳有：
1.因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳；
2.物业公司未履行合同的服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据；
3.物业公司没有和业主签合同；
4.物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；
5.物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；
6.物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
7.物业公司不经业主许可，自行增加的收费项目。
如何维权?
首先,要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况,保留好相应的证据,可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；
其次,采取谈判（调解）的方式,在应当缴纳物业费的时候主动去和物业公司交涉,告知具体工作不到位的问题,不应当收取的物业费或是少收物业费,并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费,业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠；
最后注意，享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主,业主要及时向业主委员会反应诉求,没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通,早日成立业主委员会以便日后的维权。
二、房屋渗漏水是小区投诉比较集中的问题，对已入住的业主来说，防水出现问题，常常带来较大的连带损失。因此，解决防水问题的投诉，不仅仅是工程维修，还要涉及装修破坏、贵重物品损坏等赔偿。
厨房、卫生间渗漏水原因一般有两种情况：一是防水层损坏；二是管线损坏。第一种情况比较普遍。按照国家建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面、厨房、卫生间地面防水保修期为五年。
微信网友提问：
一、保修期内，开发商原销售的房屋是精装修房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？
一般该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人自行修复。
二、保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？
1.如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；
2.如果业主没有确认，开发商只有竣工验收合格证，由开发商来承担责任，但开发商、物业公司能证明业主人为损坏的，则由业主负责；若不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。
三、开发商、物业公司不配合怎么办？
在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民法院起诉。
四、保修期内因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？
在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。
五、保修期外因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？
分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主的自用管线，由业主修复并承担相应责任。
六、邻居不配合怎么办？
对于邻居不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。根据这条规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务，也可以找业主委员会调解。如果调解失败，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。
电话热线：
魏女士2017年4月21日在金凤区工业集中区别克4S店购买了一辆别克君越28T豪华版轿车。4月26日新买的车出现了首次故障，变速箱出现了问题。4月30日又出现了相同的问题，4S店售后工作人员对这辆车出现的问题进行了维修处理。车主现在想更换一辆全新的车辆，目前与金凤区工业集中区别克4S店协商后并没有得到满意的回复。
律师答复：
根据《家用汽车产品修理、更换、退货责任规定》第四十四条 按照本规定更换、退货的家用汽车产品再次销售的，应当经检验合格并明示该车是“三包换退车”以及更换、退货的原因，“三包换退车”的三包责任按合同约定执行。
第二十条在家用汽车产品三包有效期内，发生下列情况之一，消费者选择更换或退货的，销售者应当负责更换或退货：
(一)因严重安全性能故障累计进行了2次修理，严重安全性能故障仍未排除或者又出现新的严重安全性能故障的；
(二)发动机、变速器累计更换2次后，或者发动机、变速器的同一主要零件因其质量问题，累计更换2次后，仍不能正常使用的，发动机、变速器与其主要零件更换次数不重复计算；
(三)转向系统、制动系统、悬架系统、前/后桥、车身的同一主要零件因其质量问题，累计更换2次后，仍不能正常使用的；
转向系统、制动系统、悬架系统、前/后桥、车身的主要零件由生产者明示在三包凭证上，其种类范围应当符合国家相关标准或规定，具体要求由国家质检总局另行规定。
第三十二条 家用汽车产品三包责任发生争议的，消费者可以与经营者协商解决；可以依法向各级消费者权益保护组织等第三方社会中介机构请求调解解决；可以依法向质量技术监督部门等有关行政部门申诉进行处理。
家用汽车产品三包责任争议双方不愿通过协商、调解解决或者协商、调解无法达成一致的，可以根据协议申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。所以，魏女士的诉请是有法可依的。
