1、夫妻一方以夫妻双方名义处分房屋。房屋买卖过程中经常发生夫妻一方以夫妻双方名义处分房屋，如何认定买卖合同的效力实务中存有较大分歧。主要有按日常家事代理认定合同有效，按表见代理认定合同有效，按无权代理认定合同效力待定三种观点。
（1）不构成日常家事代理。所谓日常家事代理权，亦称家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶方的权利。具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，配偶方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。婚姻法司法解释（一）第十七条（一）实际上规定了日常家事代理权。如何理解日常家事之含义？各国立法表述存在差异，《法国民法典》强调日常家事为家庭日常生活与子女教育；《德国民法典》指日常家事是能使家庭的生活需求得到满足的事务。在理论界，对日常家事的解释通常采取列举的方式，即具体罗列日常家事的内容。如有的学者认为，日常家事的范围包括购买必要的生活用品、医疗医药服务、合理的保健与锻炼、文化消费与娱乐、子女教育、家庭用工的雇佣等决定家庭共同生活必要的行为及其支付责任。史尚宽先生认为：“日常家务谓包括未成熟子女（未结婚之未成年人）之夫妻共同生活。通常必要的一切事项，一家之食物、光热、衣着等之购买，保健（正当）娱乐，医疗，子女的教育，家具及日常用品之购置，女仆、家庭教师之雇佣，亲友的馈赠，报纸杂志之订购等，皆包含在内。”房屋等不动产由于价值大，是家庭的主要财产之一，一方擅自处分有可能严重损害他方的权益，因此，房屋买卖当然不属于日常家庭事务的范围，房产无论是登记在一方的名下还是双方的名下，一方代替他方进行交易时，须有另一方的明确授权，适用一般委托代理之规定，而不适用日常家事代理。
（2）不构成表见代理。持构成表见代理观点的人认为，尽管一方没有代理权，由于其夫妻之间的身份，第三人有理由相信夫妻一方代理配偶方作出的意思表示为配偶方的授权，因此合同应当有效。这种理由是不能成立的，因为尽管是夫妻关系，也可能存在一方损害另一方的利益的问题，特别是房屋等不动产由于价值大，是家庭的主要财产之一，一方擅自处分有可能严重损害他方的权益。婚姻法司法解释（一）第十七条（二）“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定即是基于这一点而规定的。因此，夫妻一方以双方名义处分房屋时，并不一定就表示其夫妻双方的意思表示就是一致的，不能作出其夫妻双方的意思表示的推定，所以不构成表见代理。
（3）构成无权代理。基于上述分析，夫妻一方以夫妻双方名义处分房屋的，构成无权代理。根据合同法第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，该买卖合同效力待定，配偶方如果对夫妻一方的代理行为予以追认，则合同有效；如果配偶方拒绝追认，则合同无效。值得注意的是，尽管夫妻一方自己的意思表示是真实的，也不存在部分有效的问题，因为房屋一般作为一个整体不可分割，是共同共有。
鉴于夫妻一方以夫妻双方名义处分房屋，构成无权代理，因此，如果配偶方拒绝对夫妻一方的处分行为进行追认，买受人即使取得房屋所有权登记，也构成不当得利，配偶方有权要求返还房屋，买受人可以要求无权处分人承担缔约过失责任；如果配偶方进行追认，买受人经产权登记取得房屋所有权。
2、夫妻一方以自己名义处分共有房屋。夫妻一方擅自以自己名义处分共有房屋的，构成无权处分。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定，无处分权人处分他人财产，在权利人追认或者自己订立合同后取得处分权之前，合同效力待定。作者认为，该条文立法上存在一定的缺陷，其规定与善意取得制度存在冲突，不利于保护善意第三人的利益。认定无权处分的效力，应当遵循利益平衡的原则，即在公正与秩序目标之间进行衡平，从而作出选择。公正是对个人权利的尊重；秩序指的是民事活动自身进程的和平、稳定与安全。尤其是安全，它需要正常行为发生预期之正常结果具有确定性。当事人就利益享有的预期包括两种：一为利益享有的稳定之预期，其被称为“静的安全”；一为利益取得确定之预期，其发生于交易之中，称为“动的安全”或“交易安全”。在对抗的两种利益中，一种为公正的载体；另一种则是秩序的载体。于是公正与秩序发生冲突。在以权利为基础建立的正义与市民社会整体利益为基础建立的整体秩序发生冲突时，民法所做的，当然舍弃公正而保护秩序。强调对交易安全即动态的权利的保护是现代民法与传统民法的一个重要区别，是利益平衡原则在整个民法体系中的运用。依利益平衡原则，在无权处分当事人之间，对原权利人的保护体现为公正，对第三人交易安全的维护体现为秩序，当公正与秩序发生冲突时，公正应该让位于秩序。当然，这种秩序的追求必须建立在交易人诚实信用的基础上。法律对原权利人表现公正时，赋予其追及权，但在追及权遭遇善意取得制度时，原权利人只能向无权处分人依侵权行为或合同请求赔偿损失。也就是说，第三人如果是善意，便可根据善意取得制度阻隔源于所有权的抗辩。反之，第三人如果为恶意，破坏了民法上的诚实信用原则，在交易时便应承担不安全的风险，法律应该保护原权利人的利益。
因此，在夫妻一方以自己名义处分共有房屋时，根据买受人对该无权处分是出于善意还是恶意，可以认定无权处分的效力。当买受人为善意时，无权处分合同有效，配偶方追认与否或无权处分人取得处分权与否不影响无权处分合同的效力。买受人如果已经取得房屋产权登记，而且是以合理的价格有偿转让，可基于善意取得制度取得标的物所有权，配偶方不得请求返还，只能向无权处分人请求赔偿；如果买受人已经占有房屋但尚未取得产权登记，或者不是以合理的价格有偿转让，便不符合善意取得制度之构成要件，配偶方可要求返还房屋，买受人可以要求无权处分人承担违约责任。[7]当买受人为恶意时，买卖合同效力待定。如果配偶方拒绝追认，买受方已经取得房屋所有权的，应当予以返还，支付对价的买受方可以要求无权处分人返还已支付的对价；如果配偶方进行追认或无权处分人取得处分权，则合同有效，买受人经办理房屋产权登记后取得所有权。
