北京天秤绿方科技有限公司与北京瑞阳贸易公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院： 北京市第一中级人民法院|
案号：（2016）京01民终2013号
上诉人（原审被告）北京天秤绿方科技有限公司，住所地北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店1号楼2层202。
法定代表人张冬，总经理。
委托代理人邸俊鹏，男，1979年12月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京瑞阳贸易公司，住所地北京市海淀区二里庄5号楼3层。
法定代表人吴勤奉，总经理。
委托代理人谭宇铭，北京市新开律师事务所律师。
委托代理人叶化楠，女，1963年3月29日出生。
原审第三人北京永利缘财务顾问服务中心，住所地北京市海淀区清河电科院南前屯副食店。
负责人吴立江，经理。
原审第三人吴立江，男，1964年8月19日出生。
原审第三人北京网际无限上网服务有限公司，住所地北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店（东起第四间、一层）。
法定代表人邱吉良，总经理。
原审第三人北京康盛源医药科技发展有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧商店1号楼1层。
法定代表人冯晓飞，总经理。
原审第三人苏丽梅，女，1970年10月15日出生。
原审第三人闫军，男，1983年1月18日出生。
原审第三人赵红霞，女，1986年10月24日出生。
上诉人北京天秤绿方科技有限公司（以下简称天方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。上诉人天方公司委托代理人邸俊鹏、被上诉人北京瑞阳贸易公司（以下简称瑞阳公司）委托代理人谭宇铭、叶化楠到庭参加诉讼。原审第三人北京永利缘财务顾问服务中心（以下简称永利中心）、原审第三人吴立江、原审第三人北京网际无限上网服务有限公司（以下简称网际公司）、原审第三人北京康盛源医药科技发展有限责任公司（以下简称康源公司）、原审第三人苏丽梅、原审第三人闫军、原审第三人赵红霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
瑞阳公司在原审法院诉称:2009年1月1日我公司与天方公司签署房屋租赁合同，合同约定租期六年，从2009年1月1日至2014年12月31日，租金2014年全年为255256元，支付方式为每半年结算一次，下半年租金应在上半年租期到期前7日支付。合同履行过程中，天方公司只缴纳了2014年上半年的房屋租金，下半年的租金至今未付，我公司多次向天方公司催讨，还曾委托律师向天方公司发送律师函，但天方公司时至今日仍不给付拖欠的租金。故我公司现起诉要求法院依法判令:一、天方公司立即腾退从我公司处租赁的房屋；二、天方公司支付拖欠的2014年下半年的房屋租金人民币127628元；三、天方公司支付迟延付款的违约金人民币10万元；四、天方公司按照每天709元的标准向我公司支付2015年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；五、天方公司按照每逾期一天1418元的标准向我公司支付自2015年1月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期交房违约金；六、天方公司将私自搭建的房屋约200平米拆除并恢复原状；七、本案诉讼费由天方公司承担。
天方公司在原审法院辩称:我方在整个合同中未享受任何权益，所有租户都不认识我方，我方未交过房租，房东也从未找过我方。原因就是，我方和吴立江认识，签合同的时候吴立江找我方借公章，因为是朋友，关系不错，所以我公司就把公章借给了吴立江，连吴立江和谁签订合同我公司都不知道，直至本案诉讼我方才知道有这么一件事。所以我方的意见就是，瑞阳公司该找谁找谁，本案与我公司无关，我公司不应当承担任何责任。
第三人永利中心及吴立江在原审法院述称，最早的合同是北京经汇融经贸发展有限公司（以下简称经汇融公司）与北京金谷至业商贸有限公司（以下简称金谷公司）签订的，租赁合同到2015年年底。金谷公司在那里开商场，开了一年亏损。之后金谷公司将租赁合同转给我，我们双方签订了转让合同，也是到2015年年底。转让的事情瑞阳公司知道，并且一直是我在交钱。转让的时候我与金谷公司约定，金谷公司要帮助我变更合同，但是之后迟迟不给我变更，我不知道是什么原因。之后才知道是经汇融公司和金谷公司把合同多签了一年，也即经汇融公司的出租权只到2014年，但是其跟金谷公司签的合同却签到了2015年。我受让之后，自行投资改水改电，搭建房屋，前期我都是赔钱租这个房屋，尽管赔钱但是我一分钱租金不差经汇融公司。之后，经汇融公司给了我一份空白合同，让我签字，但是租期只到2014年。我说我是按照租到2015年的预算投资的，不可能跟你们只签到2014年，所以就一直没签字。经汇融公司说那是失误，我说失误那就要承担赔偿责任。经汇融公司没办法，只能变更了一个公司，也就是变成现在的瑞阳公司，说让我帮忙重新找个公司签一下，回去好应付差事。我于是找了我朋友的公司，也就是天方公司的章来跟瑞阳公司签了这个合同。2014年6月份，瑞阳公司来问我，是否要续租，我说当然要续，我本来就是按照租到2015年投资的，但是瑞阳公司只同意将部分房屋租给我，我不同意，瑞阳公司于是就开始清租户，导致我收不上租金。清走租户的房屋瑞阳公司就对外出租。所以对于我收不上租金的损失瑞阳公司应当进行赔偿。我方现在的意见就是不同意瑞阳公司的诉请，反而其应当对我方进行赔偿。
第三人网际公司在原审法院述称，从去年6月份开始，瑞阳公司就到我们网吧闹事，我方收不上房租，导致网吧损失很大，故如果瑞阳公司起诉我们网吧，我们要反诉。
第三人闫军在原审法院述称，我是卖水果的，来了之后房子是空的。我现在的意见就是，瑞阳公司和天方公司的矛盾他们自己去解决，解决完之后我们该给谁交房租就给谁交，有权的人给我们提供手续就行，我们没有什么意见。
第三人康源公司在原审法院述称，我公司和闫军的意见一致。
第三人苏丽梅在原审法院述称，我同意闫军的意见。
第三人赵红霞在原审法院述称，我是今天11月份才到这里的，之前逯玉强在那里卖馒头，我去了之后也是卖馒头。我们是从网际公司那里租的房屋，是月租，一个月一结账，我也同意闫军的意见。
原审法院经审理查明，2009年1月1日，瑞阳公司（出租方，甲方）与天方公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定:一、甲方将轮胎厂西侧的房屋出租给乙方作办公使用（东边130平方米除外）。租赁期内未经甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，乙方不得擅自改变该房屋的用途；二、租期共6年，甲方从2009年1月1日至2014年12月31日止；2014年1月1日至2014年12月31日租金为255256元；四、租金支付方式为:上付，每半年结算一次，乙方在本期租金到期前7日支付下期租金；五、租金支付时间为每年1月1日前和7月1日前支付；六、租赁期内，乙方承担与该房屋有关的各项费用，该房屋的修缮维护以及所有设备设施的改造、增设（其中包括电的增容、暖气的增设改造等），涉及到该房屋所有相关费用均由乙方承担；九、有下列情形之一的，甲乙双方有权单方面解除本合同:1、甲方未按约定时间交付房屋逾期10日的，乙方有权解除本合同；2、乙方支付租金逾期15日或欠缴租金及各项费用累计超过10000元，甲方有权解除本合同收回该房屋；第十一条:3、乙方由于保管、使用不当造成的房屋及附属设施损坏或故障的，乙方应承担维修及赔偿责任；4、乙方装修该房屋，在不影响房屋结构的前提下，需事先书面告知甲方征得同意并报请有关部门批准后方可施工。乙方装修、改善和增设他物，其全部费用由乙方承担；5、租赁期满或解除合同后，装修装饰的相关设备、设施归甲方所有，乙方不得随意拆走或甲方有权要求乙方恢复到装修前的状态。房屋归还甲方后，除双方约定，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置；第十二条、违约责任。3、乙方逾期交纳租金，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的滞纳金；逾期支付租金超过15日和相关费用累计超过10000元，除向甲方补足所欠租金、费用及违约金外，甲方有权终止本合同收回该房屋；5、租赁期满，乙方逾期交房屋的，每逾期一天，应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金，双方另有约定的除外；第十三条、乙方逾期交纳租金超过15日或相关费用累计超过10000元，拒绝或不主动与甲方联系的，甲方有权解除本合同收回该房屋，由此造成的后果乙方自负，同时按合同约定承担违约责任；……。
2014年3月，瑞阳公司向天方公司出具发票一张，金额为127628元。天方公司仅交纳了2014年上半年的租金，下半年租金至今未付。
2005年8月1日，经汇融公司（出租方，甲方）与金谷公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定:甲方将轮胎厂西侧的房屋出租给乙方作商业经营使用（东边130平方米除外）；租期共10年，甲方从2005年11月1日至2015年10月31日止；……。
2006年8月8日，经汇融公司（出租方，甲方）与金谷公司（承租方）签订《补充协议》，双方约定:甲方就轮胎厂西侧房屋东边130平米房租给金谷公司作商业经营使用，双方协商如下:一、该房屋位于现超市东边，面积130平米；二、租期从2006年9月8日起，终止日期同2005年8月1日双方所签合同；……。
2009年1月1日，经汇融公司与金谷公司签订《补充协议》，双方约定:经汇融公司与金谷公司于2005年8月1日签订的房屋租赁合同，因乙方要求变更其公司名称及法人，经双方同意终止该合同，终止日期为2009年1月1日。
2015年，北京海淀置业集团有限公司（以下简称海淀置业公司）出具证明，内容为:“海淀置业公司于2008年12月解除与经汇融公司于2004年1月1日所签的房屋租赁合同”。
2015年6月，海淀置业公司出具证明，内容为:“位于轮胎厂西侧商店，建筑面积为935平米商业用房，该房屋产权属海淀置业公司，于2009年1月1日出租给瑞阳公司，租赁期限为2009年1月1日至2019年12月31日，并允许瑞阳公司对外出租该房屋。”
北京市企业信用信息网记载，天方公司成立于2005年7月11日，出资人包括自然人股东吴立江；2014年4月18日，天方公司法定代表人由吴立江变更为张冬。
轮胎厂西侧商店的房屋所有权人为北京超市发国有资产经营公司（以下简称超市发公司）。2010年11月8日，经北京市工商行政管理局核准，超市发公司名称变更为海淀置业公司。永利中心为个人独资企业，投资人为吴立江，领取营业执照的日期为2007年。
2015年2月，北京市盈科律师事务所受瑞阳公司委托，曾向天方公司发出律师函，内容为:本所受瑞阳公司的委托，全权处理与贵司房屋租赁合同纠纷事宜。2009年1月1日委托人与贵司签署房屋租赁合同，合同约定租期六年，自2009年1月1日至2014年12月31日止。合同履行过程中贵司只缴纳了2014年上半年的房屋租金，下半年的租金至今未付，委托人多次向贵司催讨，但时至今日贵司仍未支付。希望贵司在接到本律师函后5日内与我委托人联系，并履行如下义务:1、足额支付所拖欠的2014年下半年房屋租金人民币127628元；2、向委托人缴纳2015年1月1日至实际腾退房之日止的房屋占有使用费；3、在2015年2月28日前向委托人交还所站占用的全部房屋。查询记录显示，上述律师函已于2015年2月16日妥投，由刘国军代收。天方公司表示没有收到此函件，也不认识刘国军。
原审法院审理中，永利中心及吴立江提交如下证据:
证据一、2008年7月27日，永利中心（甲方）与网际公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，合同约定:甲方将坐落在轮胎厂西侧的房屋出租给乙方作办公使用（东边130平米除外）。租期共六年，甲方从2008年8月2日至2015年10月1日止；……。
证据二、金谷公司出具的证明，内容为:“兹证明轮胎厂西侧的房屋（西三旗新都路195号）已转由永利中心租赁并负责出租、管理。转让协议由郑哲全权负责，我单位协助办理。郑哲与永利中心所签协议代表我公司。”
证据三、2007年5月6日金谷公司（甲方）与永利中心（乙方）签订的《合作协议》，内容为:“经甲、乙双方友好协商，就合作经营租赁北京市海淀区西三旗新都路195号房屋一事达成如下协议:1、原甲方所签租赁合同双方认可暂维持不变；2、甲方保证乙方在2007年11月1日前和产权方重新签订房屋租赁合同（合同内容不变，只改变签约方）；3、在2007年5月1日至2008年12月31日期间，乙方负责租赁收取并承担该房屋的所有房屋租金及相关费用；4、在2009年1月1日起至合同期满时，甲、乙双方应各分得租赁纯收入的50%作为前期各自投资的回报；……”
证据四、2007年5月6日，金谷公司出具确认函，内容为:郑哲与永利中心所签的合作协议真实有效，我单位予以确认。
证据五、2004年，北京市海淀区商业设施建设经营公司（以下简称海淀商建公司）出具《委托书》，内容为:座落于轮胎厂西侧，建筑面积为935平方米商业用房，该房屋产权属海淀商建公司所有。现将该商业用房在合作期内（2004年1月1日至2014年12月31日）交给经汇融公司管理使用，包括物业管理、对外出租房屋及与其他企业联营合作，同时为安全第一责任人。
证据六、2007年9月16日，超市发公司出具的《委托物业管理证明》，内容为:超市发公司同意将轮胎厂西侧商店，面积为1610.60平方米房屋委给北京永和缘财务顾问服务中心，从事出租及物业管理工作。期限自2007年5月1日至2015年12月31日。
永利中心及吴立江提交的上述证据均为复印件。
对于上述证据，瑞阳公司表示因无证据原件，故均不予认可，而且与本案无关。针对吴立江提交的证据六，瑞阳公司提交了2015年7月海淀置业公司出具的说明，内容为:经我公司核实，超市发公司未在2007年9月16日出具过关于超市发公司将轮胎厂西侧商店委托给北京永和缘财务顾问服务中心的《委托物业管理证明》。
另查，2015年8月5日，张洪涛（甲方）与苏丽梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定:房屋地址为轮胎厂西侧；租赁房屋建筑面积72平方米；租赁期限为2015年8月15日至2016年8月15日；……
2015年1月20日，网际公司（甲方）与闫军（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定:房屋地址为轮胎厂西侧；租赁房屋建筑面积40平方米；租赁期限为2015年2月1日至2015年12月31日；……
2014年2月8日，永利中心（甲方）与冯晓飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定:房屋地址为轮胎厂西侧；租赁房屋为东侧北第一间；租赁期限为2014年3月8日至2016年3月7日；……
2008年，永利中心曾将赵玉兰诉至法院，要求赵玉兰腾退轮胎厂西侧商业用房的东侧第一间房屋，赔偿租金损失2000元。法院审理后查明，轮胎厂西侧房屋（以下简称195号房屋）的产权单位是海淀商建公司，该产权单位于2004年1月将房屋委托给经汇融公司管理使用，2005年11月经汇融公司又将房屋租赁给金谷公司，金谷公司对商业用房有合法的出租权。金谷公司（甲方）与永利中心（乙方）于2007年5月6日签订合作协议，该协议约定由甲乙双方合作经营租赁195号房屋。法院经审理后认为:金谷公司与赵玉兰之间存在租赁关系，现合同未到期，故永利中心要求赵玉兰腾退房屋之诉讼请求，于法无据，法院不予支持。法院作出一审判决:驳回永利中心的全部诉讼请求。
吴立江认可其于2007年在原租赁房屋的北侧向北延伸6至7米、康源公司现租赁房屋的西侧向西延伸至原租赁房屋的西墙自建房屋。瑞阳公司要求天方公司将上述自建房屋予以拆除，并恢复原状。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、发票、补充协议、证明、说明、企业信用信息、营业执照、（2008）海民初字第17325号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定:民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。瑞阳公司与天方公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，天方公司拖欠瑞阳公司半年租金至今未付，按照合同约定，天方公司支付租金逾期15日或欠缴租金及各项费用累计超过10000元，瑞阳公司有权解除本合同收回房屋。现该约定的条件已经成就，故瑞阳公司有权收回房屋。且合同约定的租期到期日为2014年12月31日，现租赁期限已经届满，故天方公司应将租赁房屋腾空，交还给瑞阳公司使用。瑞阳公司要求天方公司支付拖欠的房屋租金，有事实和法律依据，法院予以支持。根据房屋租赁合同的约定，天方公司逾期缴纳租金，每逾期一日，应向瑞阳公司支付双倍日租金的违约金，故瑞阳公司要求天方公司支付迟延付款违约金，有合同依据，法院予以支持。
鉴于天方公司未在合同到期日将租赁房屋交还给瑞阳公司，故其应当按照约定的租金标准，给付瑞阳公司自2015年1月1日至全部房屋实际腾退之日止的房屋使用费。房屋租赁合同约定，租赁期满，天方公司逾期交房的，每逾期一日，应向瑞阳公司支付原日租金的两倍作为违约金。现瑞阳公司要求天方公司按照每日租金两倍的标准给付自2015年1月1日至实际腾退房屋之日止的逾期交房违约金，有合同依据，法院亦予以支持。
瑞阳公司与天方公司签订的房屋租赁合同明确约定，租赁期满或解除合同后，装修装饰的相关设备设施归瑞阳公司所有，瑞阳公司有权要求天方公司恢复到装修前的状态。现瑞阳公司要求天方公司拆除私自搭建的房屋，有合法依据，法院亦予以支持。
审理中，天方公司表示其在整个合同中未享受任何权益，只是将单位公章借给吴立江使用，故其公司与本案无关，不应承担任何责任，对此吴立江亦表示认可。但根据合同的相对性原则，合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生约束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。本案中，2009年1月1日瑞阳公司所签订房屋租赁合同的相对方是天方公司，而非吴立江或永利中心，故天方公司以上述理由作为抗辩，于法无据，法院不予采信，本案迟延交纳房租以及逾期交房的法律责任应由天方公司承担。
瑞阳公司与天方公司所签订的房屋租赁合同在履行过程中，确实存在永利中心以其名义将争议房屋转租给第三方的情形，故永利中心亦负有相应的腾退义务。因永利中心系个人独资企业，吴立江为出资人，故吴立江应当承担连带责任。鉴于争议房屋的实际使用人为永利中心、吴立江、网际公司、康源公司、苏丽梅、闫军和赵红霞，故上述公司及个人均负有腾退义务，其应当及时将租赁房屋腾空，交还给瑞阳公司使用。
永利中心及吴立江表示经汇融公司与金谷公司所签合同是到2015年，其与金谷公司所签合同也是到2015年，且其已从金谷公司受让了相关合同的权利义务，并就上述主张提交了相关证据，其中包含2007年5月6日与金谷公司签订的《合作协议》，该《合作协议》虽系复印件，但法院相关判决书的经审理查明部分对该合作协议予以了确认，故法院对其真实性予以认可。根据该合作协议，金谷公司与永利中心之间仅系合作关系，并非权利义务的转让。且其明确约定，金谷公司保证永利中心在2007年11月1日前与产权方重新签订房屋租赁合同，但事实上永利中心与产权方并未重签新的合同，永利中心及吴立江对此亦是明知的。故因合作协议产生的相关问题属于永利中心与金谷公司之间的合同纠纷，与其他主体无关。此外，法院相关判决书亦认定金谷公司为出租方，永利中心不是出租主体，无权向承租人主张权利。永利中心及吴立江提交的《委托物业管理证明》系复印件，不能作为证据使用，且产权单位亦出具说明，证明未出具过此证明。故永利中心及吴立江称金谷公司已将合同的权利义务转让给永利中心之主张，没有事实及法律依据，法院不予采信。
根据已查明的事实，无论经汇融公司与金谷公司所签订的合同到期日为2014年12月31日，还是2015年10月31日，终因双方已于2009年1月1日协议终止房屋租赁合同，导致该房屋租赁合同不再履行。此后，产权单位将争议房屋出租给瑞阳公司，并同意其对外出租。瑞阳公司于是与天方公司签订2009年1月1日的《房屋租赁合同》，将争议房屋出租给天方公司。永利中心及吴立江对此如有异议，应当基于其与金谷公司之间的合作协议，向金谷公司主张相关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条 、第一百一十四条 第一款 之规定，判决:一、北京天秤绿方科技有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的位于北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧房屋全部腾空，交还给北京瑞阳贸易公司使用；北京永利缘财务顾问服务中心、吴立江、北京网际无限上网服务有限公司、北京康盛源医药科技发展有限责任公司、苏丽梅、闫军、赵红霞均需在上述规定期限内将各自所租赁的房屋腾空，交还给北京瑞阳贸易公司使用；二、北京天秤绿方科技有限公司于本判决生效后十五日内给付北京瑞阳贸易公司拖欠的房屋租金人民币十二万七千六百二十八元，并支付延迟付款违约金人民币十万元；三、北京天秤绿方科技有限公司于本判决生效后十五日内，按照日租金人民币六百九十九元的标准给付北京瑞阳贸易公司自二Ｏ一五年一月一日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋使用费，并按每日人民币一千三百九十八元的标准给付北京瑞阳贸易公司自二Ｏ一五年一月一日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的逾期交房违约金；四、北京天秤绿方科技有限公司于本判决生效后十五日内将其在租赁房屋北侧私自搭建的房屋拆除，并恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天方公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回瑞阳公司对我方的全部诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:1、上诉人与被上诉人之间所签合同没有履行，被上诉人没有将具备出租条件的房屋交付给上诉人，上诉人没有签署过租赁合同，没有收取过租金，也没有向被上诉人缴纳过房租。2、被上诉人逾期10日为收取租金，即有权解除合同，被上诉人通知租户不交房租并清理租户。3、2015年1月被上诉人将大部分店面自己出租，租金和违约金不应当由上诉人承担。4、金谷公司在企业注销的情况下出具的解约证明无效，且该证明是违法取得的。5、被上诉人已经自行收取了部分房租，即使需要我方支付房租，也应该对该部分予以扣除。天方公司认可欠付租金，同意支付租金，但是不认可需要由天方公司支付违约金，该违约金过高，应该予以降低。
被上诉人瑞阳公司服从一审法院判决，针对天方公司的上诉答辩称:不同意上诉人的上诉请求和理由。我方已经将房屋交付给上诉人，其交纳了房租，我方开具了发票，合同到期之后，上诉人应该腾退房屋。上诉人现在仍未腾退房屋，一直使用涉案房屋，但是未交纳租金。金谷公司是否注销、是否出具了证明与本案没有关系，我方是合法使用房屋，上诉人使用我方的房屋，应当支付租金，到期之后应当腾退。我方确实已经收回了部分房屋，同意对该部分予以调整。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，瑞阳公司认可2015年2月以后已经收回部分出租房屋，面积为270平方米，瑞阳公司自愿确认以2015年1月1日为准进行计算，天方公司对此予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为:本案争议焦点为:天方公司是否应当履行腾退义务的问题。
2009年1月1日，瑞阳公司与天方公司自愿签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。天方公司未按约支付租金，天方公司在二审的庭审中对原审法院判决其应当支付拖欠的房屋租金人民币十二万七千六百二十八元不再持有异议，本院对此亦不持异议。天方公司的迟延支付租金的行为已构成违约，天方公司应当承担违约责任。按照合同约定，瑞阳公司有权解除合同并收回房屋。现天方公司以其未实际使用房屋为由认为其未违约，不应履行腾退房屋的义务，但天方公司也承认自2009年1月1日签订合同之日起至2014年12月31日止，涉案房屋并未在瑞阳公司的掌控之下，故天方公司应当根据合同相对性原则承担相应义务。因合同约定的租赁到期日为2014年12月31日，现租赁期限已经届满，天方公司应将租赁房屋腾空，交还给瑞阳公司使用，原审法院对此处理正确，本院予以维持。天方公司认为其没有腾退义务说法，与法相悖，本院不予支持。
鉴于被上诉人瑞阳公司在二审中承认有部分第三人已经将涉案房屋交还给瑞阳公司，经双方确认该部分面积为270平方米，占租赁面积的1／3。虽瑞阳公司称其收回的最早时间为2015年2月，但其自愿确认以2015年1月1日为准，天方公司对此不持异议，本院亦不持异议。故原审法院判决天方公司二Ｏ一五年一月一日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋使用费和逾期交房违约金的数额不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 之规定，判决如下:
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14271号民事判决第二、四项；
二、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14271号民事判决第一项为:北京天秤绿方科技有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的位于北京市海淀区西三旗新都路轮胎厂西侧房屋全部腾空（除去已经收回的房屋），交还给北京瑞阳贸易公司使用；北京永利缘财务顾问服务中心、吴立江、北京网际无限上网服务有限公司、北京康盛源医药科技发展有限责任公司、苏丽梅、闫军、赵红霞均需在上述规定期限内将各自所租赁的房屋腾空，交还给北京瑞阳贸易公司使用；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14271号民事判决第三项为:北京天秤绿方科技有限公司于本判决生效后十五日内，按照日租金人民币四百六十六元的标准给付北京瑞阳贸易公司自二Ｏ一五年一月一日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋使用费（扣除已经收回的房屋租金），并按每日人民币九百三十二元的标准给付北京瑞阳贸易公司自二Ｏ一五年一月一日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的逾期交房违约金；
四、驳回北京瑞阳贸易公司其他诉讼请求。
一审案件受理费五千五百五十四元，由北京天秤绿方科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千五百五十四元，由北京天秤绿方科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张洁芳审判员刘国俊代理审判员刘磊
二〇一六年四月十九日
书记员刘瑾
