冯社法诉北京建融置业有限公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院： 北京市第一中级人民法院|
案号：（2015）一中民终字第05280号
上诉人（原审原告）冯社法，男，1972年1月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京建融置业有限公司，住所地北京市密云县穆家峪镇九松山副坝西头。
法定代表人任传彬，执行董事。
委托代理人卢小平，男，1976年7月13日出生，北京建融置业有限公司法律部经理。
委托代理人吴采莲，女，1978年5月30日出生，北京建融置业有限公司办公室主任。
原审第三人北京林京物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街12号。
法定代表人罗培麟，董事长。
委托代理人曹泽海，男，1988年3月14日出生，北京林京物业管理有限公司职员。
上诉人冯社法与被上诉人北京建融置业有限公司（以下简称建融置业公司）、原审第三人北京林京物业管理有限责任公司（以下简称林京物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯社法、被上诉人建融置业公司之委托代理人吴采莲、原审第三人林京物业公司之委托代理人曹泽海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯社法在原审法院诉称:林京物业公司是北京翠微大厦写字楼的物业服务公司，建融置业公司是该写字楼业主之一，2004年至2008年期间拖欠林京物业公司供暖费、供凉费、中央空调大修改造费共计874080.68元。依据北京翠微大厦写字楼业主委员会与林京物业公司签订的《物业管理委托合同》第六章第一条，业主逾期交纳物业管理费，按日3‰交纳滞纳金。2011年3月7日，林京物业公司将建融置业公司拖欠的上述债权及滞纳金转让给我，同时将债权转让情况通知送达建融置业公司。我受让债权后多次向建融置业公司催要，该公司置之不理。2014年8月22日，林京物业公司又与我签订债权转让分割协议，将总债权的25％及总债权的滞纳金转让给我，并将该转让协议内容通知了建融置业公司。但建融置业公司至今没有向我支付拖欠的费用及滞纳金，为维护合法权利特诉至法院。诉讼请求:1.要求建融置业公司立即给付我受让的债权218520.17元并给付总债权的滞纳金（自2008年8月12日起，以总债权874080.68元为基数，按每日千分之三计算，到全部债权履行完毕时止）；2.本案诉讼费由建融置业公司承担。
建融置业公司在原审法院辩称:第一，冯社法的主体不适格。建融置业公司与冯社法之间没有物业服务合同关系；第二，建融置业公司与林京物业公司也不存在合同关系；第三，冯社法所述不是事实；第四，冯社法主张的债权已经超过诉讼时效，请法院驳回其诉讼请求。
林京物业公司作为第三人在原审法院述称，林京物业公司支持冯社法的诉讼请求。
原审法院经审理查明:北京翠微大厦写字楼业主委员会（以下简称业委会）与林京物业公司签订物业管理委托合同书，约定自2004年4月1日起林京物业公司为北京市海淀区复兴路33号北京翠微大厦写字楼提供物业服务。2004年，业委会与林京物业公司签订的物业管理委托合同书约定物业管理费收取标准为每建筑平方米每月10元；业委会有义务根据各自物业的建筑面积均摊林京物业公司在物业管理中所耗用的电费、采暖费和供凉费；在本合同签署后五个工作日内业委会应按月或季向林京物业公司交纳物业管理费。2007年4月26日，业委会与林京物业公司签订的物业管理委托合同书约定物业管理费收取标准仍为每建筑平方米每月10元，中央空调费冬季取暖按每建筑平方米35元收取，夏季供冷费按每建筑平方米30元收取；业委会（包括业主或承租户）应按月向林京物业公司交纳物业管理费（中央空调费在供暖和供凉期内交纳），逾期未交纳者按每日千分之三交纳滞纳金。建融置业公司原系该写字楼中塔12层房屋所有权人，该公司于2009年将此房屋转让他人。
2011年1月11日，冯社法与林京物业公司签订债权转让协议（以下简称第一次协议），约定林京物业公司将建融置业公司拖欠的2004年至2008年的物业服务费、中央空调费、中央空调大修费及中央空调更新改造费等债权共计874080.68元（包括所有主债权和利息等从债权）以437040.34元的价格转让给冯社法。林京物业公司于当日向建融置业公司出具债权转让通知，告知已将上述债权及相关从债权全部转让给了冯社法。冯社法于次日向建融置业公司邮寄第一次协议及债权转让通知。2011年3月7日，冯社法与林京物业公司签订了债权转让合作协议（以下简称第二次协议），约定林京物业公司将建融置业公司拖欠的2004年至2008年的物业服务费、中央空调费、中央空调大修费及中央空调更新改造费等债权共计874080.68元（包括所有主债权和滞纳金等从债权）以655560.51元的价格转让给冯社法。业委会出具证明载明林京物业公司及冯社法于当日将该协议送交给该业委会及建融置业公司各一份。2014年8月22日，冯社法与林京物业公司签订了债权转让分割协议（以下简称第三次协议），约定林京物业公司将上述874080.68元主债权中的25％及自2008年8月12日起算至今的主债权的滞纳金（按日千分之三计算）转让给冯社法。林京物业公司于当日向建融置业公司出具债权转让通知书，告知债权转让情况。冯社法于次日向建融置业公司法定代表人任传彬邮寄第三次协议及债权转让通知书，林京物业公司于2014年9月29日再次向建融置业公司邮寄以上文件。建融置业公司主张从未收到过任何债权转让协议或债权转让通知。
冯社法确认其主张的主债权包括物业服务费、供暖费、供凉费和中央空调大修、改造费，其中物业服务费期间为2004年8月至2007年12月，供暖费及供凉费的期间为2004年11月15日至2007年12月31日。2008年8月12日，林京物业公司出具《催款通知书》并附《缴费通知书》（一）、（二），向建融置业公司催收欠费874080.68元并告知根据其公司与业委会签订的《物业管理委托合同书》规定物业服务费和中央空调费按月或按季交纳，逾期不交纳者按每日3‰交纳滞纳金。业委会在《催款通知书》上盖章并注明同意向建融置业公司进行催款。2009年3月18日林京物业公司出具《再次催交欠费的通知》，向建融置业公司催要以上款项。业委会还出具证明称2004年至今林京物业公司、冯社法一直向建融置业公司催讨欠款，业委会也曾参与调解。
庭审中，冯社法、林京物业公司均称2003年开发商将翠微大厦写字楼中塔12层房屋转让给建融置业公司，2002年起建融置业公司已将上述房屋出租他方。就此，冯社法提供《商品房买卖合同》（复印件）、《关于林京公司向中科网威收费情况》、《声明》（复印件）、两份补充协议（复印件）、业委会2015年3月2日出具的证明佐证。其中《商品房买卖合同》记载签署日期为2003年10月21日，约定北京市海淀区商业设施建设经营公司将翠微大厦中塔12层房屋售予建融置业公司，房屋建筑面积共1220.57平方米，2002年2月28日前交房。《声明》系北京中科网威信息技术有限公司致建融置业公司，内称其公司于2002年9月6日搬入翠微大厦中塔12层，于2002年9月11日发生漏水现象，现声明建融置业公司需增加两个月免租期作为补偿。两份补充协议均系建融置业公司与北京中科网威信息技术有限公司签署，其中一份写明租赁时间为2002年8月5日至2004年8月5日。建融置业公司对以上证据均不认可，称其公司于2007年10月才取得上述房屋所有权证，自当年11月开始接受物业服务，并提供房屋所有权证（复印件）、房屋租赁合同佐证。此外，建融置业公司称租户反映房屋漏水其公司做了防水，以及租户反映空调有问题要求其公司减免租金，由于林京物业公司的不作为导致其公司受损，并提供防水合同、防水工程票据、通知函、补充协议佐证，以上文件产生时间均为2008年。冯社法、林京物业公司对以上证据均不认可。
就欠付费用的构成，冯社法提交了业委会关于订购中央空调直燃机组的表决、业主委员会议决议、安装工程合同书、维修工程合同书、维修合同、紧急通知、远大VI型升级直燃机合同、敬告、空调机房工程改造合同、关于集资更新中央空调锅炉征求意见书、工业品买卖合同、关于更新中央空调5号直燃机组收费的通知、缴费通知书、关于翠微大厦写字楼中央空调夏季供凉收费标准的通知、关于收缴冬季供暖费的通知。林京物业公司还提交了北京翠微大厦写字楼改造中央空调经费开支统计表、翠微大厦写字楼中央空调改造集资费收缴统计表、会议纪要、费用报销单及物业管理委员会章程。
原审法院另查，冯社法确认其诉讼请求系依据第三次协议计算，主债权各项费用计费面积为1220.57平方米。经原审法院释明，建融置业公司表示即使其公司所持抗辩理由均不成立，冯社法所主张滞纳金过高，请求予以调整。
原审法院经审理认为:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。冯社法提供的《商品房买卖合同》（复印件）、《关于林京公司向中科网威收费情况》、《声明》（复印件）、两份补充协议（复印件）、业委会2015年3月2日出具的证明相互印证，足以证明建融置业公司在2003年购得翠微大厦写字楼中塔12层房屋并在此前已将房屋出租，该公司应承担相应的物业服务费、供暖费、供凉费和中央空调大修、改造费。现冯社法就建融置业公司应承担的物业服务费、供暖费、供凉费和中央空调大修、改造费提交了大量证据，经法院审核，上述证据可以形成完整的证据链，故法院对冯社法及林京物业公司所持建融置业公司至今欠付2004年至2008年的物业服务费、中央空调费、中央空调大修费及中央空调更新改造费等共计874080.68元的主张予以确认。建融置业公司主张本案已过诉讼时效，但缴费通知书、业委会证明等证据表明林京物业公司、冯社法一直在催要欠款，故其公司的该项抗辩理由不能成立。
冯社法确认其诉讼请求系依据第三次协议计算，建融置业公司主张因从未收到过该协议故该转让行为不能成立，但冯社法提供了向其公司送达第三次协议和债权转让通知的证据，且本案诉讼的提起亦可视为是债权转让通知行为的履行，故建融置业公司的该项抗辩理由同样不能成立。建融置业公司还辩称林京物业公司不作为导致其公司受损，但所提供的证据形成时间是2008年，不足以成为拒付本案涉诉欠费的合法抗辩事由。鉴此，建融置业公司应按照第三次协议的约定向冯社法支付218520.17元。
就冯社法主张的滞纳金，原审法院认为，林京物业公司与业委会于2007年签订的物业管理委托合同书方明确约定物业服务费、中央空调费的交费期限以及逾期未交纳者按每日千分之三交纳滞纳金，故对于建融置业公司2007年应付却至今拖欠的物业服务费、中央空调费共计241825.42元林京物业公司有权计收滞纳金，但对于其余部分欠款计收滞纳金缺乏合同及法律依据。此外，按照合同约定计算出的滞纳金数额显然过分高于欠费造成的损失，依法应根据建融置业公司的请求予以调整。鉴此，法院对冯社法要求建融置业公司支付滞纳金的诉讼请求仅予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条 、第七十九条 、第八十条 、第一百一十四条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款 之规定，判决:一、北京建融置业有限公司于本判决生效后七日内向冯社法支付二十一万八千五百二十元一角七分；二、北京建融置业有限公司于本判决生效后七日内向冯社法支付拖欠物业服务费、中央空调费共计二十四万一千八百二十五元四角二分所产生的滞纳金十二万零九百一十二元七角一分；三、驳回冯社法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，冯社法不服原审判决，向本院提起上诉称:首先，原审法院判决的滞纳金数额计算错误，根据物业管理委托合同的约定以及业委会在《催款通知书》的确认，滞纳金应当按照建融置业公司拖欠物业费等各项费用的总额计算。其次，原审法院不应向建融置业公司释明滞纳金是否过高、是否要求酌减，原审法院行使此释明权有违司法公正。综上，请求撤销原审判决第二项，改判建融置业公司支付冯社法自2008年8月12日起至全部债权履行完毕时止的滞纳金（以主债权874080.68元为基数，按每日3‰计算）。
建融置业公司针对冯社法的上诉请求和理由辩称:首先，冯社法提交的物业管理委托合同中并未约定滞纳金，原审法院未支持该部分的滞纳金正确，且原审法院行使释明权并无司法不公之处，故不同意冯社法的上诉请求和理由。其次，原审法院认定的其他事实不清，建融置业公司与林京物业公司之间不存在物业服务合同关系，故建融置业公司不同意原审判决，但就此并未提出上诉。
林京物业公司同意冯社法的上诉请求和理由。
本院审理期间，林京物业公司、建融置业公司均未提交新的证据。冯社法在本院二审询问时表示无新的证据提交，但在询问后补充提交业委会与林京物业公司签订的《物业管理委托合同书》一份，用以证明从2006年开始业委会与林京物业公司在《物业管理委托合同书》中就已经约定了滞纳金条款。该《物业管理委托合同书》落款日期打印为“2006年”，具体“月、日”为空白；业委会一方落款处有五人签字，签字时间最晚为5月15日；林京物业公司一方落款处有一人签字，签字时间为5月11日。该《物业管理委托合同书》载明委托管理期限暂定1年（自2006年1月1日至2006年12月31日），并约定了滞纳金条款。冯社法称在业委会一方落款处签字的均为业委会成员。建融置业公司不认可该《物业管理委托合同书》的真实性，认为冯社法原审期间提交的业委会与林京物业公司于2004年4月20日签订《物业管理委托合同书》约定委托管理期限自2004年4月1日起至2006年12月31日止，且并未约定滞纳金条款，冯社法提交的2006年《物业管理委托合同书》与2004年4月20日的《物业管理委托合同书》前后矛盾，2006年《物业管理委托合同书》从未向业主公示，也未向业主送达，该合同是林京物业公司与业委会后期制作的，是虚假的。林京物业公司认可2006年《物业管理委托合同书》的真实性，认可其证明目的。
本院补充查明:冯社法在原审期间向法院提交了四份业委会与林京物业公司签订的《物业管理委托合同书》。其中，2004年4月20日签订的《物业管理委托合同书》载明的委托管理期限自2004年4月1日至2006年12月31日，该合同未约定滞纳金条款；2004年5月10日签订的《物业管理委托合同书》载明的委托管理期限自2004年4月1日至2004年12月31日，该合同亦未约定滞纳金条款；2007年4月26日签订的两份《物业管理委托合同书》中，其中一份载明的委托管理期限自2007年1月1日至2010年12月31日，另一份载明的委托管理期限自2007年1月1日至2007年12月31日，两份合同均约定了滞纳金条款。
原审期间，法院询问“合同何时开始约定滞纳金”，冯社法答称2007年的合同有明确约定，按照每日千分之三交纳。二审期间，冯社法称2006年《物业管理委托合同书》最早约定的滞纳金条款，原审时没有找到这份合同，2004年4月20日签订的《物业管理委托合同书》约定不完整，2006年的《物业管理委托合同书》后来重新进行了约定，两者并不矛盾。
原审期间，林京物业公司认可冯社法提交的四份《物业管理委托合同书》，但其并未表示与业委会签订有2006年《物业管理委托合同书》。二审期间，林京物业公司称2004年4月20日签订的《物业管理委托合同书》与2006年《物业管理委托合同书》的委托管理期限存在重合的原因，应由业委会主任予以说明。
二审期间，冯社法、林京物业公司均称业委会与林京物业公司已将双方签订的所有《物业管理委托合同书》向建融置业公司进行过送达。冯社法称其以特快专递的方式向建融置业公司进行的送达，但冯社法向原审法院提交的特快专递“寄件人联”中并未注明所寄送的文件名称，其亦未就送达一事提供其他证据予以佐证。建融置业公司称在本案诉讼前其不知晓业委会与林京物业公司签订的所有《物业管理委托合同书》的情况，业委会、林京物业公司亦从未公示或送达过任何《物业管理委托合同书》。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、债权转让分割协议、物业管理委托合同书、商品房买卖合同、声明、补充协议、业委会关于订购中央空调直燃机组的表决、业主委员会议决议、安装工程合同书、维修工程合同书、维修合同、紧急通知、远大VI型升级直燃机合同、敬告、空调机房工程改造合同、关于集资更新中央空调锅炉征求意见书、工业品买卖合同、关于更新中央空调5号直燃机组收费的通知、北京翠微大厦写字楼改造中央空调经费开支统计表、翠微大厦写字楼中央空调改造集资费收缴统计表、缴费通知书、关于翠微大厦写字楼中央空调夏季供凉收费标准的通知、关于收缴冬季供暖费的通知等证据材料在案佐证。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于以下两个问题，其一，计取滞纳金的欠费数额应如何确定；其二，原审法院向建融置业公司行使释明权是否违反法定程序，原审法院据此减少滞纳金数额是否适当。本院就此两个问题分别论述如下:
关于第一个问题，本院认为冯社法原审提交的业委会与林京物业公司于2004年4月20日签订的《物业管理委托合同书》（以下简称4月20日物业合同）以及2007年4月26日签订的委托管理期限自2007年1月1日至2010年12月31日的《物业管理委托合同书》所约定的委托管理期限前后连续，期间并未中断，而4月20日物业合同并未约定滞纳金条款，冯社法在原审期间亦自认其主张滞纳金的依据为2007年4月26日签订的《物业管理委托合同书》，故原审法院据此认定计取滞纳金的基数应为2007年以后的欠缴费用正确。虽然，冯社法二审期间提交了2006年《物业管理委托合同书》（以下简称2006年物业合同），用以证明计取滞纳金的基数应为2006年以后的欠缴费用，但该合同约定的委托管理期限包含在4月20日物业合同约定的委托管理期限内，而4月20日物业合同并未约定滞纳金条款；林京物业公司作为合同的一方当事人在冯社法提交2006年物业合同之前从未提及其与业委会签订过该合同，其亦未就该合同与4月20日物业合同约定的委托管理期限存在重叠的原因作出合理的解释；冯社法、林京物业公司也未提供充分有效的证据证明，业委会或林京物业公司曾就签订的2006年物业合同向建融置业公司在内的业主进行过公示或告知；林京物业公司、业委会与冯社法就本案的判决结果又存在共同的利害关系。因此，在冯社法前后提交的两份物业合同约定的委托管理期限存在重叠、滞纳金的约定存在矛盾的情况下，本院对冯社法二审补充提交的2006年物业合同不予采信。冯社法认为滞纳金应按欠费总额874080.68元计取的主张依据不足，本院不予支持。
关于第二个问题，本院认为人民法院未经当事人请求不得调整违约金的数额，但对明显过高或过低的违约金约定应当向当事人进行释明。经过释明后，当事人请求增加或减少违约金的，人民法院应当根据案件的具体情况予以衡量并作出裁判。本案中，林京物业公司与业委会在物业管理委托合同书中约定的滞纳金从性质上属于违约金范畴，根据上述约定计算出的滞纳金数额过分高于建融置业公司违约所造成的损失；且建融置业公司原审时仅以其与林京物业公司之间不存在物业服务合同关系，其不是涉案房屋的产权人为由主张免责，属于对是否存在违约行为进行的根本性抗辩。故在此种情况下，原审法院向建融置业公司行使释明权并不违反法律规定。在建融置业公司提出减少滞纳金的请求后，原审法院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情，酌定其应支付的滞纳金数额适当。冯社法就此提出的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯社法的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千五百七十八元，由北京建融置业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千五百七十八元，由冯社法负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈立新审判员张兰珠代理审判员张琦
二〇一五年九月一日
书记员崔启坤书记员黄慧婧
