依照现行法律，针对同一债权提供担保，在建工程抵押在房屋所有权初始登记后应转为现房抵押。基于抵押登记本身具有的公示公信力，买受人对于抵押登记应当知晓。即使买受人不知晓抵押权的存在，亦应认定其对不知晓抵押权登记存在过错。
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款
基本案情：
原告工商宣武支行在一审中起诉称：2008年，工商宣武支行以借款合同纠纷为由起诉了鸿润公司，请求其归还贷款本金600万元及相应利息，并请求判令对抵押物行使抵押权。北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民初字第6585号民事判决书，支持了工商宣武支行全部诉讼请求，确认工商宣武支行可就抵押物拍卖、变卖所得优先受偿，判决确认的抵押物包括本案诉争的位于北京市海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦F10、F10’号房产。后本案经北京市高级人民法院二审，判决维持了一审判决结果，判决正式生效。工商宣武支行于2009年申请执行，目前案件正在强制执行过程中。
2011年5月，秦某申请执行异议，称其于2006年3月27日与鸿润公司订立《北京市商品房买卖合同》购买本案诉争房产——铸成大厦F10、F10’房产，并支付了全部购房价款，鸿润公司向秦某交付了房屋。经（2009）一中民终字第16261号判决书认定双方购房合同有效，鸿润公司应当为秦某办理房产权属证书。故申请撤销对铸成大厦F10、F10’房产的查封措施。北京市第一中级人民法院经审理，作出（2011）一中执异字第1020号民事裁定，支持了秦某的申请，中止对铸成大厦F10、F10’房产的执行，理由是秦某已支付了诉争房产的全部购房款且实际占有，亦无证据证明秦某对该房产未过户存在过错。
事实上，上述诉争房产及对应的土地使用权在2005年7月28日便设定了抵押，并办理了抵押登记，工商宣武支行为抵押权人。2005年7月28日，鸿润公司因借款合同将铸成大厦部分房产（含F10、F10’房产）抵押给工商宣武支行，并办理了在建工程抵押登记。2007年4月11日，由在建工程抵押转为现房抵押，登记的房号变更为F10和F10’。因而，工商宣武支行对铸成大厦F10、F10’房产的抵押权设定日为2005年7月28日，早于秦某所称订立《北京市商品房买卖合同》的2006年3月27日。根据《担保法》（当时《物权法》尚未生效）第四十九条之规定，秦某与鸿润公司之间的买卖抵押物的行为依法应属无效，不应获得法律保护。而（2011）一中执异字第1020号裁定的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，明确规定了不得查封的前提是“第三人对此没有过错”，而实际上，工商宣武支行已在诉争房产上设立了抵押权并进行了登记，秦某应当知道该情形。因此，（2011）一中执异字第1020号裁定认为秦某对房产未过户“不存在过错”无任何事实与法律依据，而应当适用上述司法解释中：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，驳回秦某的执行异议申请。
综上，请求判令许可工商宣武支行在（2009）一中执字第1224号执行案件中对位于北京市海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦F10、F10’号房产继续执行。
被告秦某在一审中答辩称：工商宣武支行陈述与事实不符。秦某自买房起一直不知本案争议房产设立了抵押，直至2010年秦某申请执行（2009）一中民终字第16261号民事判决才知道该事实，且秦某不知道也不应知道该事实。
鸿润公司在一审中既未做出答辩，亦未参加本院庭审。
审判结果：
北京市一中院判决如下：许可中国工商银行股份有限公司北京宣武支行在本院（2009）一中执字第1224号执行案件中对位于北京市海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦F10、F10’号房产继续执行。秦某不服一审法院判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高院作出缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：
北京市高级人民法院经审理认为：本案诉争房屋的抵押权设定在先，商品房买卖合同签订在后。（2008）一中民初字第6585号民事判决写明工商宣武支行有权就抵押物拍卖、变卖所得优先受偿，以偿还鸿润公司对工商宣武支行所负的相关债务。上述生效判决已经明确指定了执行财产，而本案诉争的房产亦为执行财产的一部分。判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力。工商宣武支行于2009年7月即申请强制执行，案外人针对生效民事判决所确定的执行标的物提出的享有实体权利的主张不能对抗该法律文书的强制执行效力。因此，北京市高级人民法院认为，应当许可工商宣武支行对本案诉争标的物继续执行。
裁判解析：
本案系申请执行人执行异议之诉，在确认工商宣武支行在法定期限内提起诉讼之后，本案争议焦点有二：一是工商宣武支行抵押权的确定问题，重点是在建工程抵押转为现房抵押，抵押权从何时起算的问题；二是抵押权优先受偿权的实现问题。
1.关于在建工程抵押转为现房抵押时抵押权设立时间的起算问题。
通过本案在建工程抵押转为现房抵押的过程能够看出在建工程抵押转为现房抵押的连续一致性。2005年7月26日，工商宣武支行取得了京房海其他字第10607号《房屋他项权证》。后工商宣武支行与鸿润公司签订一份《贷款抵押协议》，双方同意将原海淀区白石桥路甲4号中关村航空科技园配套项目一层配套（商业用房）101、102、103、104号土地使用权及在建工程抵押，变更为海淀区中关村南大街甲6号现房房屋土地使用权及房屋抵押，双方对于贷款抵押物变更不再重新签订抵押合同，双方同意贷款抵押物中的土地抵押期限自2005年8月8日起至2010年8月7日止。上述《贷款抵押协议》签订后，工商宣武支行取得京海土他项（2007抵）第0090号《土地他项权利证明书》，该证书载明：设定日期为2007年5月17日，存续期限为2005年8月8日至2010年8月7日，在该证书“记事”一栏载明：房屋他项权利证为京房海其他字第10607号，该笔抵押为2005年7月28日设定的在建工程抵押转成现房抵押，根据权利双方抵押协议设定此笔抵押。就抵押物的变更，工商宣武支行与鸿润公司在京房海其他字第10607号《房屋他项权证》上进行了变更登记，该他项权证亦表明在建工程抵押转现房抵押。2006年4月4日鸿润公司京房权证海其字第0067115号房屋所有权证上在“设定他项权利摘要”栏中亦载明了2005年7月28日工商宣武支行在建工程抵押的担保物权。
从现行法律规范来看，针对同一债权提供担保，在建工程抵押在房屋所有权初始登记后应转为现房抵押。根据《房屋登记办法》第六十二条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。就抵押权存续关系而言，在建工程抵押转为现房抵押，二者是否存在存续上的一致性和连续性，法律规范并无明确规定。如何认定，关涉现房抵押的起算时间，对债权人利益保护甚为重要，有必要厘清。
应当认为二者具有时间上和担保功能上的连续一致性，具体理由如下：第一，从法律文义解释而言，《房屋登记办法》第六十二条的规定的是将在建工程抵押权登记“转为”房屋抵押权登记，而并非重新设立现房抵押；第二，二者担保的系同一笔债权，现房抵押登记并未先行涤除在建工程抵押登记，而是由在建工程抵押登记转为现房抵押登记；第三，从当事人将在建工程抵押转为现房抵押的意思表示来看，也并非设立新的抵押，而是针对同一债权的原在建工程抵押的延续和完善；第四，从在建工程和现房的关系而言，二者也具有时间和结构功能上的连续一致性；第五，从抵押权对外登记公示来看，在建工程抵押“转为”现房抵押，二者“无缝衔接”，具有登记公示上的连续一致性。综合上述理由，除非在建工程抵押转为现房抵押在进行登记公示时，能够明确现房抵押系重新设立，存续期限重新起算，否则应认定在建工程抵押和现房抵押具有时间上和担保功能上的连续一致性，抵押的存续期限应自在建工程抵押设立时起算。
2.抵押权的优先受偿权与房屋买受人的权益保护
抵押权的优先性效力是抵押权作为担保物权所具备的权能，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，在抵押权存续期间，鸿润公司转让抵押物未通知抵押权人工商宣武支行，亦未告知受让人秦某，根据上述法律规定，抵押权人工商宣武支行仍可以行使抵押权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在实际执行过程中，第三人权益保护是法院停止执行的一个重要事由。因第三人权益保护而停止执行（权利人依据法院生效而申请执行），需要严格停止执行的条件。该条明确规定了不得查封的前提是“第三人对此没有过错”，而实际上，工商宣武支行在诉争房产上设立了抵押权并进行了登记在先，秦某应当知道该情形，且该买卖合同附件三则明确载明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”，该附件就抵押的情况已经进行了提示，根据该提示可以进行相应审查。需要指出的是，抵押登记本身即具有公示公信力，即秦某对抵押登记应当知晓。秦某即使不知晓抵押权的存在，亦应认定秦某对不知晓抵押权登记存在过错。所以不能依据上述条文的规定而否定抵押权优先受偿权的效力。
