一别墅多重强制执行案例
【案情简介】
李某与王某为夫妻关系，2008年1月8日，二人向某开发公司购买了两套别墅，总价为366万元。两份《商品房买卖合同》均约定，交房期限为2008年10月31日，如买受 人超过60日拒绝交房，出卖人有权解除合同并扣除台同价款20%的违约金，剩余房款无息返还买受人。两份《商品房买卖合同》均办理了买卖合同备案登记。合同签订生效后，李某、主某二人除自筹资金，且分别向中信银行借款131万元，向浦发银行借款124万元付清了全部房款。
到了合同约定的交房期限，李、王并未按开发公司的通知前往收房，2009年10月15日，开发公司以李、王等购房人拒绝收房已构成违约为由，向其发出解除两份商品房买卖合同的书面通知并已送达。
2009年4月21日，A区人民法院执行某能源公司与某燃料公司等返还保证金纠纷一案中，李某向A区人民法院书面承诺该债务由其偿还结清，与其他个人无关。A区人民法院遂将李某作为该案被执行人，于2009年6月17日裁定查封了李某、王某购买的上述二栋别墅。
2009年7月3日，边某因民间借贷纠纷向B区人民法院起诉李某、王某二人，B区人民法院于当日轮候查封了李某、王购买的上述二栋别墅。
2009年9月14日，浦发银行因李某、王某逾期偿还贷款向C区人民法院提起了诉讼，法院又轮候查封了上述二栋别墅。
2009 年9月16日，中信银行因李某、王某逾期偿还贷款向D区人民法院提起了诉讼，法院也轮候查封了上述二栋别墅。浦发银行案、中信银行案中，因某开发公 司为李某、王某的贷款保证人，被列为了共同被告。为此，开发公司向两法院分别提交了已与李某、王某解除二栋别墅的商品房买卖合同的书面通知书及其送达证明。两法院遂于2009年10月21日又冻结了开发公司解除商品房买卖合同后应返还给李某，王某的购房款。A区人民法院对李某的执行案中，法院在得知商 品房买卖合同被解除后，也于2009年I0月27日解除了对上述二栋别墅的查封，同时冻结了开发公司解除商品房买卖合同后应返还给李某、王某的购房款。
中信银行诉李某、王某逾期偿还贷款纠纷一案，D区人民法院于2009年11月3日调解结案。因李某、王某未自觉履行调解书约定义务，D区人民法院根据原 告中信银行的强制执行申请，于2009年12月29日执行扣划了之前冻结的开发公司在解除合同后应返还给李某、王某的购房款1228074.84元。
浦发银行诉李某、王某逾期偿还贷款纠纷案，C区人民法院于2009年11月27日审判决结案。判决生效后，李某、王某未自觉履行判决书判定的还款义务，C区人民法院根据原告浦发银行的申请，于2009年12月24日执行扣划了之前冻结的开发公司在解除合同后应返还给李某、王某的购房款121万元。
边某诉李某、王某民间借贷纠纷案，B区人民法院于2009年11月13日调解结案，确认李某、王某结欠边某3506880元。因李某，王某未按调解书自觉 履行还款义务，B区人民法院依边某的强制执行申请，于2010年1月11日作出裁定并向开发公司发出协助执行通知书，提取了李某、王某在开发公司的购房 款300万元，后因开发公司提出异议，B区法院将该款返还了开发公司。为此，边某分别向D区人民法院和C区人民法院提出执行异议，认为两法院对李，王 二人的购房款执行错误。D区人民法院于2010年1月28日裁定驳回边某的执行异议，边某不服，向中级人民法院申请复议。
A区人 民法院对李某的执行案中，法院于2010年1月11日执行扣划了开发公司658404.27元，开发公司向A区人民法院提出执行异议，法院于2010年 3月5日裁定驳回异议，开发公司也向市中级人民法院提出了申请复议。笔者作为开发公司的代理人参加了本案执行异议的程序。
【争议焦点】
本案涉及的案件多、当事人多，涉及的法院也多。争议焦点可以归纳为：
1、涉案房屋是否可以查封？
2、已经查封的房屋，其商品房买卖合同是否可以解除？
3、四个初级法院之间对各自依法强制执行的案件应按何种顺序执行？
4、如果被执行钱款不足以满足四个执行案的需要，本案是否应适用共同“参与分配”规则？
【律师分析】
（一）涉案房屋是否可以查封
本案系争的房屋明确登记在开发公司名下，尚未过户给买房人李某，王某，同时他们也没有实际占有该房屋，因此，西山区、B区 人民法院查封该房屋不当。
然而，依据最高人民法院、国土资源部、建设部共同发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助 执行若千问题的通知》（法发[2004]5号文）第十五条规定，对被执行人购买了已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，或已经办理了买卖合同 备案登记或房屋预告登记的，该房屋虽未登记在被执行人名下，可以进行预查封。且该通知规定，预查封的效力等同于正式查封。
（二）如果被执行钱款不足以满足四个执行案的需要，本案是否应运用共同“参与分配”规则？
对于债权人边某提出其应当参与分配的主张，根据《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第90条规定，被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产 已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕 前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。本案中被执行人李某、王某尚有其他财产可供执行，且C区人 民法院、D区人民法院执行案，在边某提出其应当参与分配的主张前已执行完毕，所以边某要求参与分配的请求没有事实基础与法律依据，只能就被执行人的剩余 财产要求法院继续执行。
（三）四个初级法院之间对各自依法强制执行的案件应按何种顺序执行，还是共同参与分配？
根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释[1998]15号）第88条第一款规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个 债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。开发公司依法解除《商品房实卖合同》 后，对应返还给被执行人李、王的购房款，所有申请执行的债权人均无担保物权，应按执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。困祟安区人民法院、D区人民法院 冻结在先，A区人民法院冻结在后，B区人民法院没有冻结，故对于该部分应返还李某、王某的购房款，C区人民法院、D区人民法院可以先予扣划，A 区人民法院、B区人民法院则依次扣划剩余部分。
本案结果虽然简单，但其中包括了错综复杂的矛盾和冲突。究其根源，其核心问题在于对期房按揭 贷款中的风险如何防范。由于期房买卖周期长，买卖合同签订、办理贷款到办理产权证过户中间有一段很长的时间，这段时间中贷款银行无法以房屋进行抵押担保， 为规避这一风险，银行于是要求开发商给予阶段性保证担保，开发商为了增加买卖业务量，只好承担保证担保责任。开发商承担了担保责任后又不可能让买受人进行 再担保，于是在买受人财务状况和信用状况恶化时，开发商就必须向银行承担担保责任，而对买受人则不享有任何的优先权。这就是商品房买卖过程中的开发商按揭 贷款风险。
本案中，当买受人李某、王某因负债而被起诉，并被法院查封其购买的房屋时，其财务状况已经恶化，已经无法偿还银行贷款，或者即使 还有能力偿还，由于其购买的房屋已经被法院查封，他们也就不再愿意为此房屋偿还贷款。而银行在买受人停止还贷后，当然会要求开发公司承担保证担保责任，为 买受人偿还贷款。开发公司如果一旦承担了担保责任，其对买受人就形成了新的普通债权，而这一债权是很难收回的。所以，笔者作为开发公司的代理律师就采取了 依法解除买卖合同、收回房屋的办法，房屋收回后，开发公司的利益基本可以得到保障，银行的贷款也不会受到损失。但李某、王某的其他债权人的利益如何得以保 障与实现，于是就引发了本案的纠纷和争议。本案最后以调解的方式了结，基本做到了各方都可以满意。这也是在目前法律法规尚有冲突观点还不统一的情况下可能 做到的最好结果了。
