房屋买卖案例纠纷法院判决及其依据
17年前，中煤进出口公司(以下简称“中煤公司”)以28万美元的价格购得兵马司胡同的一处四合院，他们没有想到，数年后，当年的卖家竟以一份补办的房产证将他们告上法庭，要求退还房屋。白纸黑字的《购销合同书》，在数次判决中也被认定无效。完成了十几年的交易为何在法庭上成为轻易被推翻的事实？
缘起：房屋卖家要讨房
北京西城区兵马司胡同17号院落的四合院原系王福时、项蕴华夫妇所有。1991年9月13日，王、项两人与中煤公司签订了《购销合同书》，将该房屋以28万美元的价格卖给中煤公司。其后，中煤公司向王、项交付购房款28万美元，王、项两人也将该房屋移交给中煤公司占有使用，并同时移交了该房屋的房产证。由于王、项两人均移居海外，该房屋的过户登记手续一直没有办理。
随着房价的飞速增长，这一占地600平方米的房屋的价值剧增。据中煤公司法律事务部工作人员称，王、项两人隐瞒房产证早已交给中煤公司的事实，于1998年8月9日，在《北京日报》刊登声明，以房产证遗失为由，在房屋管理部门补办了新的房产证。2007年3月，王、项两人向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求中煤公司腾退房屋。于是，这桩木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成为双方争持的焦点。
王、项夫妇坚持认为，他们与中煤公司只有租赁协议，没有买卖关系，但却拿不出租赁协议和其他证据来证明。面对中煤公司举证的房产证、《购销合同书》、付款凭证等证据，夫妇俩只是对把房产证交给中煤公司作了辩解，说是为了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、项两人持有房产证且房屋未过户为理由，判令中煤公司腾退房屋。中煤公司不服判决，上诉至北京第一中级人民法院，2007年9月被法院以“无法提供购销合同原件”为由维持原判。
在法庭判定中煤公司腾退房屋的情况下，中煤公司随即找到了合同的原件，并就房屋确权问题向西城法院起诉王、项，主张实际履行合同，要求王、项夫妇协助办理过户手续。但让他们没有想到的是，主审本案的西城区人民法院认定双方的买卖合同无效，驳回中煤公司诉讼请求。理由是，中煤公司属于企事业单位，根据《城市私有房屋管理条例》的规定，企事业单位购买城市私有房屋须经县级以上人民政府批准，而该买卖并未经过批准。至此，本案告一段落。但这样的结果却让中煤公司难以接受，是什么让中煤公司将要失去了已经买来17年并投入使用的房屋？
争议：过期条例能否作为审判依据
中煤公司的法律顾问张女士仍然愤愤不平。她承认，由于我国《物权法》的规定，不动产的所有权转移需要以过户登记为生效要件，因此没有办理过户的中煤确实被钻了法律空子。但让他们不解的是，一条已经废除的《城市私有房屋管理条例》，怎么能成为判决的依据，并让言之凿凿的买卖合同化为一张废纸。
《城市私有房屋管理条例》颁布于1983年，其中第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”2002年，国务院下发《关于取消第一批行政审批项目的决定》，其中第329项即取消了对机关、团体购买私房的审批手续。2008年1月15日，《国务院关于废止部分行政法规的决定》出台，其中第23条明令废止《城市私有房屋管理条例》，由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》代替。看来，中煤公司的描述确属事实，问题在于，这条已经被废除的规定是否应该成为判定合同无效的依据？
那么，颁布于1999年的合同法能否对这起发生于1991的买卖起作用？最高人民法院审判委员会颁布于1999年的《合同法司法解释》，其中第三条明文规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”
对此，中煤公司总法律顾问周立涛表示不能赞同。他认为，王、项夫妇如果要反悔的话，其必要的标志应该是向中煤公司表达反悔的意思，并就此展开协商。然而，不但1999年以前王、项夫妇没有找过中煤公司，就是一直到2006年前后这10多年内，中煤公司一直都不知道王、项夫妇反悔的意思。王、项夫妇1998年登报声明所持房产证丢失，中煤公司并不知道。更重要的是，这种登报及其后的补办房产证的行为，掩盖了将房产证已经依照合同交给了中煤公司的事实，是一种明显的欺骗政府登记机关的欺诈行为，不但不应该支持，而且应该受到法律的制裁。否则，大家都来欺骗政府机关，法律的权威何在？
即使适用《城市私有房屋管理条例》也不能得出中煤这个合同无效的结论。企事业单位购买城市私有房屋需要经政府批准的规定，在法律规范性质上虽然属于强制性规范，但这一规范仅仅只是管理性规范，而不是效力性规范，违反了它并不一定导致合同无效。我国司法实践早已确立了这一标准，最高人民法院副院长黄松有教授即指出，‘法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。’”
根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在中煤一案中，法院判定房屋所有权归王、项两人所有，是适用于物权法的。那么，是否可以就此推断双方的交易已经失效？显然不能。物权法第十五条明文规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，合同的订立与物权的取得是两个事实，不能互相混同，物权没有取得不影响合同的有效性。在本案中，中煤公司完全可以要求对方履行合同的义务，协助中煤办理过户手续；如果对方拒绝履行合同，中煤公司则有权要求对方赔偿房款及因房价上涨造成的损失。
提醒：及时过户是买卖双方的义务
买了17年的房子还可能被原房主要回去，背后的种种线索值得我们深入关注。一个成熟的市场交易体系离不开两大要素的保障：一是相关法律法规的稳定运行，二是市场交易主体的道德自律。应该说，由于近年来我国市场经济体系的基本确立和一系列重大法律法规的相继出台，我们的市场交易规则也日益趋于完善。但在市场转型期和法制社会建立的过程中，一些政策、制度上的衔接问题在所难免。
以本案为例，根据《合同法司法解释》第九条的规定，中煤公司本来可以在一审法庭辩论之前补办行政审批，但由于《城市私有房屋管理条例》关于审批的规定在2002年就被取消，2008年整部法规甚至被直接废止，中煤公司补救的手段就被抽空了。法律的一个基本精神就是让人们可以预期和规范自己的行为，但在本案中，中煤作为一个交易主体，却承担了因为制度接轨不完善所带来的风险。
