建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据
——房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求，并不能得出该房屋的所有权应归属于全体业主共有的结论。
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案情简介：1988年，开发公司就其开发建设的小区房屋开始对外预售。2009年，小区业主委员会以当地规划部门2000年公布的《法定图册》确定的案涉小区建筑容积率，反推出应作为“公用配套设施”规划用途的两栋小楼建筑面积未计入容积率，亦未缴纳相应土地价款，进而主张诉争小楼所有权应归小区全体业主共同所有，开发公司应返还该小楼并赔偿损失。
法院认为：《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故本案中，考量房屋建造者开发公司是否对诉争房屋享有物权权利，关键在于其建造行为是否“合法”。为此，开发公司提交了案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同，证明其对土地占用的权利来源合法；提交了案涉小楼从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件，证明其属于经政府相关部门批准建设的合法建筑；提交了竣工结算文件等，证明案涉小楼全部资金系其投入。结合案涉小楼建设时，国家对于土地的规划管理、建筑容积率规制等法律规范尚不完善的历史背景，开发公司就其对案涉小楼所占用土地享有合法权利，其对案涉小楼因合法建造而初始取得所有权的事实，承担了相应举证责任。在业主委员会未举证证明开发公司已将案涉小楼所有权转让给业主的情况下，开发公司所持其对案涉小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，未转让给业主的主张，具有事实和法律依据，且未违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规规定的“房地一致”原则。当地规划部门《法定图册》中确定案涉小区的建筑容积率，性质上属于建筑规划方面的管理性规定，不能直接作为确认房屋所有权的依据。即便认定开发公司在全体业主分摊了土地价金的土地上违反建筑容积率等规定，违法建造了房屋，侵害了业主权益，亦不能进而得出该房屋权属归于业主共有的结论，而只能产生侵权的法律后果。《法定图册》所确定的案涉小楼规划用地性质，亦不能作为确认小楼规划设计用途现状的依据。即便按《法定图册》地块控制指标表的规定，案涉小楼为配套设施，项目名称为居委会、社区管理，但无论从案涉小楼建设年代，还是从目前法律规定看，均未明确对“配套设施”所有权权属进行规定，亦不能因案涉小楼规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。故本案业主委员会基于全体业主对案涉小楼共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，不予支持。
实务要点：建筑容积率是房屋建筑规划管理性规定，不能作为确认房屋所有权的依据。在房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求时，不能以此作为依据，得出其所有权应归属于全体业主共有的结论。
案例索引：最高人民法院“某业主委员会与某开发公司等房屋侵权纠纷再审案”，见《建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据——广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201402/58：173）。
点评：违反规划设计要求建造的“违章建筑”，在未被依法定程序确权之前，一方主张自己享有所有权，远比证明对方不享有所有权的难度大。
