住宅改变为经营性用房如何认定？利害关系业主如何认定？
来源‖法律讲坛 编者‖李燚律师
物权法2007年10月1日起正式实施，至今将近8年。在此期间，最高法院也出台了建筑物区分所有权纠纷相关司法解释规定。但是，法律执行过程中仍然遇到不少尴尬。目前居民楼内层出不穷的各种公司、培训机构、私房菜、小饭店，就是对物权法的挑战。武汉市中级人民法院作为本案二审法院，审判思路清晰，说理充分，依法改判。该案被最高法院作为2014年公报案例予以发布，值得学习、研究！
张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
案例来源：最高法院2014年公报第11期
【裁判摘要】
在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
【案件概览】
张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
原告：张一，男，31岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：郑中伟，男，37岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖马池路。
原告张一因与被告郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司(以下简称联通武汉分公司)发生建筑物区分所有权纠纷，向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主。2011年12月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在A室，将A室建成通信机房，该机房24小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。现原告诉至法院要求判令两被告拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途，并承担本案诉讼费用。
原告张一提交了如下证据：
1．产权登记信息查询单1份，证明位于武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋所有权人为被告郑中伟，该房屋的设计用途是住房。
2．武房权证洪字第2007010794号房屋所有权证1份，证明原告张一的住房在被告郑中伟房屋的楼下，是与本案有利害关系的业主。
3．照片五张、关于武汉联通在中北路白玫瑰花苑小区放置光纤传输设备的说明1份、违约窃电停(限)电通知书1份，证明中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室里放置着光纤传输设备，联通公司将其改建为通信机房，被告郑中伟在A室使用380伏非家用电源。
4．证人叶国军、证人马占军的证言。证明证人都是与白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋有利害关系的业主，证人不同意将白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋改为经营性用房，要求拆除相关光纤传输设备。
5．依原告张一申请法院到武汉武昌供电公司武昌供电营业厅取得的违约窃电停(限)电通知书1份。
被告郑中伟辩称：郑中伟是武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主，依据相关法律规定对此房屋享有使用、处分的权利，将房屋出租给联通武汉分公司的行为是合法合理，并没有给其他业主造成危害，也没有任何的安全隐患；白玫瑰花苑物业管理处确实下了整改通知，但我们认为是无效的，白玫瑰花苑小区另有各种公共服务公司的设备安放在业主共有的公共区域内，而联通公司的设备只放置在本人房屋内，并没有占用任何公摊面积；请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
被告联通武汉分公司辩称：依据电信条例和物权法，联通武汉分公司与被告郑中伟签订租赁合同后有权放置电信设备；联通武汉分公司放置电信设备的房间不属于经营性用房，没有对小区居民生活造成任何影响；请求依法驳回原告张一的诉讼请求。
【审理查明】
湖北省武汉市武昌区人民法院一审查明：
被告郑中伟于2003年4月28日取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室、设计用途住宅的房屋(以下简称A室房屋)的房屋所有权证，张一于2007年取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元B室、设计用途住宅的房屋的房屋所有权证。郑中伟与张一系同一单元上下楼层邻居关系。
被告联通武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局等签订武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。
刘保姣(被告郑中伟之嫂)于2011年10月8日与被告联通武汉分公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定联通武汉分公司利用A室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止，年租金为29800元；刘保姣负责周边群众的协调工作，保证联通武汉分公司正常施工及日常维护；联通武汉分公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。
被告联通武汉分公司于2011年12月入驻使用A室房屋至今。与此同时，郑中伟之兄郑中良仍居住使用A室房屋。
白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主自2012年3月19日起，多次要求A室房屋业主“停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患”。
被告联通武汉分公司于2012年4月8日领取武汉市重大项目认定证书，载明项目名称为无线城市综合项目--“中国联通无线城市”，有效期至2014年4月8日。
武汉武昌供电公司于2012年7月17日认为A室房屋业主存在高价低接用电行为，发出违约窃电停(限)电通知。
被告联通武汉分公司在A室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。
原告张一于2013年1月16日起诉被告郑中伟、联通武汉分公司至法院，请求判令郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
【一审裁判】
湖北省武汉市武昌区人民法院一审认为：
本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，即并非所有将住宅改变的行为都是《中华人民共和国物权法》第七十七条规制的行为。被告郑中伟、武汉联通公司并未改变涉案房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且原告张一未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据。故对原告的诉请，不予支持。
据此，武汉市武昌区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年9月26日判决：
驳回原告张一的诉讼请求。
【二审裁判】
张一不服一审判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决遗漏重大事实，且认定事实错误。被上诉人联通武汉分公司在一审提交的证据四即2012年5月13日武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同书中，合同金额高达数亿元，一审判决遗漏此重大事实，导致错误认定被上诉人郑中伟、被上诉人联通武汉分公司没有改变讼争房屋的住宅性质，即或改变也是用于公益事业。被上诉人郑中伟在一审提交的证据二即2013年3月25日照片两张，照片的内容只是一些生活用品，一审以此证据认定郑中伟的哥哥郑中良一直居住使用302室房屋，属于认定事实错误。二、一审判决擅自进行司法解释明显违法。一审判决错误地将《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的解释为主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，而《中华人民共和国立法法》规定，法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会，一审的解释行为违背了《中华人民共和国立法法》的规定。三、两被上诉人的行为已经严重侵犯有利害关系业主的权利，人民法院应责令其立即拆除以消除隐患。综上，请求：一、依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后予以改判；二、判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
上诉人张一在二审中提交了一份证据，即民事上诉状一份，证明全体业主反对被上诉人联通武汉分公司的行为。
被上诉人郑中伟答辩称：一、郑中伟将自有产权房屋租赁给被上诉人联通武汉分公司合理合法。《中华人民共和国物权法》赋予所有权人对自身动产或不动产享有占有、使用、收益权。二、一审判决合情合理。一审法院对《中华人民共和国物权法》第七十七条所作的解释正确。现行法律没有规定答辩人将房屋租赁给联通武汉分公司安装光纤设备的行为违法。三、答辩人不仅在一审中提交照片证明房屋可以正常居住，而且一审法院审判人员也实地查看过讼争房屋，房屋内有人居住生活。四、上诉人张一声称联通武汉分公司侵犯其权利，但没有举出证据证明到底侵犯其何种权利。联通武汉分公司曾请专业人员对辐射进行检测，没有检测出辐射，但上诉人不相信该意见。五、小区公共场所内还有其他通信设备，如果要拆除答辩人家中的通信设备，小区公共场所内的其他通信设备也应当拆除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑中伟在二审中提交一份证据，即近1年的水、电、燃气的发票一套，证明讼争房屋内一直有人居住生活。
被上诉人联通武汉分公司答辩称：上诉人张一片面理解了公益事业的概念。联通武汉分公司的情况与电力公司、自来水公司相似，虽然对用户收取费用，但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人联通武汉分公司在二审中提交一份证据，即《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强无线城市建设工作的通知》一份，证明武汉市人民政府要求全社会支持基础设施建设，支持无线城市建设，严格落实《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》和《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》两项国家标准要求。
湖北省武汉市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
另查明，被上诉人郑中伟对刘保姣于2011年10月8日与被上诉人联通武汉分公司签订的白玫瑰花苑通信机房租赁合同予以认可。联通武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同约定，合同基准价即招标采购过程中联通武汉分公司和金鹏电子信息机器有限公司的中标价格为1．86亿元。
本案二审的争议焦点是：一、被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房；二、如果联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过上诉人张一的同意。
湖北省武汉市中级人民法院二审认为：
一、关于第一个争议焦点。
被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。理由如下：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。
二、关于第二个争议焦点。
被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张一的同意。理由如下：首先，联通武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1．遵守法律、法规以及管理规约；2．应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，予以纠正。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。
其次，上诉人张一应认定为有利害关系的业主。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的
业主。
综上，被上诉人联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，依照前述最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和第十六条第一款的规定，联通武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给被上诉人联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。故对于张一关于郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，据此，武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，于2014年1月20日判决：
一、撤销武汉市武昌区人民法院(2013)鄂武昌民初字第00444号民事判决；
二、郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司于本判决生效后六十日内拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
本判决为终审判决。
【律师提示】
开设在居民楼的公司、饭店、培训机构大多隐蔽性较强，工商、环保部门在日常巡查过程中一般无权对居民住户进行检查，也难发现此类违规、违法问题。甚至，相关部门本着“民不举、官不究”的原则，对上述违法经营行为视而不见，直接助长了“住改商”违法行为的泛滥。近年来，工商部门在办理工商营业执照过程中加强了监督审查，对于住宅性质房屋，一般不颁发工商营业执照。但实践中，很多经营者存在注册地和经营地不一致的情况，以此来规避法律规定。
通过上述公报案例我们知道，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1．遵守法律、法规以及管理规约；2．应当经有利害关系的业主同意。实践中，有些业主甚至法院认为“只有经营性用房给周围业主造成噪音、污水、异味、过多外来人员出入等严重影响时，才构成违法”，上述观点是不正确的，完全是对法律规定的曲解。
在受到或有可能受到住宅改为营业性用房造成的侵害时，有利害关系的业主可以向物业管理机构进行投诉、举报，在协商无果的情况下，亦可以通过司法途径寻求解决，即通过委托律师向法院起诉的方式，请求法院判决排除妨害，消除危险，恢复原状，赔偿损害。因此，对于自己所在居民楼内开设饭店、公司不满的居民，不必过于担心，完全可以拿起法律武器，维护自己的合法权益。
