2008年5月7日，工行北京丰台支行与甲农资公司签订《流动资金借款合同》1份。在合同中约定：
由甲农资公司（合同甲方）从工行丰台支行（合同乙方）借款1000万元；借款期限为12个月，自2008年5月13日起至2009年5月7日止；借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计算，按月结息，结息日为每月的20日；利率确定在中国人民银行相应档次基准利率基础上浮10％，合同利率实行一期一调整，以年为一期，由乙方按贷款合同生效日的相应档次的中国人民银行基准利率和双方约定的浮动幅度确定。
甲方到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，乙方有权对逾期借款按合同利率加收 30％的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收30％的利率计收复利。
借款期内甲方不能按期支付的利息按本合同约定的利率计收复利，借款逾期后改按合同利率加收30％的利率计收复利等。
同日，双方签订《抵押合同》1份，约定：甲农资公司（合同乙方）以其现有的位于北京市大兴区的一处房地产作为工行丰台支行（合同甲方）上述主债权的抵押担保；发生主债权到期，债务人未予清偿等情形时，甲方有权实现抵押权；甲方实现抵押权时，可通过与乙方协商，将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以低偿债务，甲乙双方未就抵押权实现方式达成一致的，甲方可直接请求法院拍卖、变卖抵押财产；乙方抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。
在双方签订抵押合同后，又到有关部门办理了抵押登记手续，工行丰台支行成为甲农资公司在大兴一处房产的抵押权人。同日，工行丰台支行向甲农资公司发放贷款1000万元。
此后，甲农资公司未按约偿还借款本息。截至2009年7月20日丰台支行起诉时，甲农资公司尚欠借款本金1000万元以及相应利息、罚息、复利（此三项合计金额为195291.47元），同时鉴于甲公司所欠社会款项比较多，主张在对甲农资公司房产拍卖过程中享有优先受偿权。
在庭审中，甲农资公司对于欠款和利息、罚息等都表示认同，并且愿意承担违约责任。不过，甲农资公司提出：公司其实早就资不抵债了，而且该房产已经被公司抵押过一次。 法院认为，根据法律规定，办理登记的抵押权有优先受偿权。因此，判决甲公司在未按规定向银行支付款项时，工行丰台支行有权以甲农资公司用于抵押的土地、房屋折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿，其价款超出部分归甲农资公司所有，不足部分继续由甲农资公司清偿。
专家评析：
本期专家： 中国农资传媒专家顾问委员会法律顾问 李宝星
案件性质：本案是一起因办理抵押权登记而优先受偿的民事诉讼案件。
本案焦点：
1. 本案的抵押财产是否办理了抵押权登记。从本案叙述的案情来分析，虽然甲农资公司提出：“公司其实早就资不抵债了，而且该房产已经被公司抵押过一次，只是没有办理抵押权登记而已”，由于没有办理登记，也就没有设立抵押权。但是，工行丰台支行和甲农资公司在双方签订抵押合同后，又到有关部门办理了抵押登记手续。由此可见，工行丰台支行成为甲农资公司在大兴一处房产的抵押权人。因此，本案的抵押物已经办理了抵押登记。
2.抵押财产清偿不足的部分应如何解决。从本案叙述的案情来分析，本案的抵押财产虽然抵押给两个债权人，但是只有工行丰台支行作为债权人与抵押人（甲农资公司）办理了抵押物登记。根据法律法规的相关规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，对于拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权已登记的先于未登记的受偿。因此，本案拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先偿还工行丰台支行的债权，其价款超过债权数额的部分归抵押人（甲农资公司）所有，不足部分由债务人（甲农资公司）清偿。
就案说法：
以财产抵押来保障债权的实现应当办理抵押权登记。根据我国《民法通则》、《物权法》和《担保法》等相关法律的规定，当事人为了保障债权的实现，可以采取保证、抵押、质押、留置和定金等担保方式担保债务的履行，设立担保物权，应当依照法律的规定订立担保合同。其中，以债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人担保债务履行的方式称为“抵押”，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，并登记。
(一）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
(二）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
(三）企业、个体工商户、农业生产经营者以《物权法》规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
法规提示
《中华人民共和国担保法》第五十三条:债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百七十三条:担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条:为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十九条:同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
