商城擅自变更经营范围 商户是否有权行使法定解除权
作者：王新东
【案情】
2011年4月24日，甲公司（出租方、甲方）与时某某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的213、215号摊位，位于二楼，建筑面积为27.51平方米；商铺用途、租赁期限约定，乙方承租该商铺仅作经营服装、包之用，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变该商铺用途，乙方承租第一年内必须用于经营女装、包种类，该商铺租赁期限为13个月，即自2011年5月28日起至2012年6月27日止；租赁期限届满前，乙方应提前60日向甲方书面提出是否续订租赁合同。甲方对是否同意续租作出书面答复，如甲方同意续租的，双方另行于期满前续订合同。租金及其他费用约定，该商铺租金为35 144元，付款方式为现金，商铺租金不包括物业管理费、经营保证金、工商管理费、税费及甲方为乙方提供其他服务等费用，该等费用由乙方自行承担，能源费及其他税费在合同签订后一日内，乙方向甲方一次性支付，取暖费、制冷费每年每平米150元（内含物业费、保洁费）；室内装修约定，乙方如需对该商铺进行装修，应遵守甲方有关装修管理的规定，装修施工前须将装修设计及施工方案提供给甲方，经甲方审核批准后方可进行施工，施工过程中不得破坏原建筑物结构、外观、使用功能，不得损毁公共设施、设备。合同第五条约定若甲方开业时间延后，乙方的租金起算日自甲方正式开业日起算，租赁期限作相应调整。合同第六条约定，合同期间，未经甲方同意，乙方不得单方面解除本合同，否则甲方有权扣留乙方已预付的租金和经营保证金作为对甲方的赔偿。合同第七条关于转租、转让管理约定，在合同有效期内，所有经营者不允许私自转让、转租，但因某种原因经营者中途无法继续经营，需将摊位转让他人时，需提前一个月向甲方提出申请，由甲方对受让方的资格进行审查。
合同签订之后双方开始实际履行，2011年4月21日时某某向甲公司交纳5000元经营保证金，2011年4月24日时某某向甲公司交纳了2011年5月28日至2012年6月27日共计13个月的租金35 144元，并于当日交纳一年的冷暖费41267元。
甲服饰广场正式开业时间为2011年5月28日，正式开业后时某某在租赁的摊位上从事服装（女装）、包的经营。2011年9月开始，甲服饰广场进行经营范围调整，欲将经营范围变更为鞋业，名称变更为甲鞋城，为此甲公司印发宣传海报和彩页进行对外宣传，其对外宣传海报上载明甲鞋城于9月25日盛大开业，凡在开业期间（9月25日-10月5日）购买皮鞋一双均赠送精品服装一件，还可以参加2000元现金抽奖。2011年11月18日左右，甲公司将甲服饰广场的招牌变更为甲鞋城。时某某称甲公司变更经营范围及更改招牌为甲鞋城后，其经营的服装及包生意受到严重影响，为此其向甲公司提出解除合同的要求，因迟迟不能得到甲公司的答复，其于2011年11月底撤离了租赁的摊位。时某某据此要求甲公司退还尚未到期的租金及冷暖费，并要求甲公司退还经营保证金。甲公司称时某某在租赁期内由于经营不善，擅自撤离租赁摊位，构成了违约，因此不同意时某某的诉讼请求。
案件审理过程中，甲公司称将经营范围变更为鞋城，是企业的自主经营行为，双方的摊位租赁合同并未约定其不可变更经营范围，关于更改招牌为鞋城的时间，甲公司称招牌的更改时间为2011年12月10日，是在时某某撤离摊位后更改的，为此甲公司提交了北京马驹桥日月星辉图文设计制作中心出具的证明及该中心出具的广告牌制作费收据一张，证明内容为该中心接受甲公司委托将甲服饰广场改为甲鞋城，施工时间为2011年12月10日，该单位当天施工完毕，费用共计2650元。时某某对此不予认可，为此时某某提交了其与甲公司招商部负责人吴丽娜的录音证据，该录音的时间为2011年11月24日，吴丽娜在该录音称更改招牌的时间为18、19号，据此可以证实甲公司更改招牌的时间为2011年18号左右。
案件审理过程中，通州区人民法院前往甲鞋城的涉诉摊位进行了现场查勘，涉诉摊位已经由他人在经销鞋业。时某某称其承租摊位后对摊位进行了简单装修，但案件审理过程中，时某某放弃了要求甲公司支付装修损失的诉讼请求。
北京市通州区人民法院经审理认为：公民法人的合法权益受法律保护。双方签订的摊位租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。时某某作为摊位租赁者，向出租人甲公司交纳了租金、经营保证金和冷暖费，在甲服饰广场开业后在承租摊位上从事约定的服装及包的经营。其后甲公司变更经营范围，将服装广场更改为鞋城，并更改了招牌，甲公司变更经营范围及更改招牌的行为，使双方订立摊位租赁合同时的订约条件发生了重大变化，时某某租赁涉诉摊位从事服装及包的经营是基于对甲服饰广场能够为其提供的经营服装的便利条件而为，甲公司变更经营范围为鞋城，使时某某订约时的条件发生重大变化，时某某订立合同的目的无法实现，时某某因此向甲公司提出解除合同，符合合同法定解除的条件，在未得到答复的情况下，时某某于2011年11月30日撤离了承租摊位，因此应视为双方的摊位租赁合同于2011年11月30日终止。案件审理过程中经现场勘查，涉诉摊位已由他人从事鞋业经营，因此应视为甲公司亦认可双方的租赁合同已经解除的事实。摊位租赁合同约定租金自甲服装广场开业时起算，甲服饰广场的开业时间为2011年5月28日，因此租金的起算时间按应自2011年5月28日起算。甲公司应当将其收取的经营保证金及尚未到期的租金、冷暖费退还给时某某。时某某放弃要求甲公司给付装修损失的诉讼请求，法院对此不持异议。关于甲公司所称更改招牌的时间为2011年12月10日的辩解意见，甲公司提交的日月星辉设计中心的证明及收据，与甲公司招商部负责人吴丽娜和时某某的录音陈述相矛盾，因甲公司并未提供其他有效证据予以佐证，法院对其该项辩解不予采信。通州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：。一、原告时某某与被告北京甲商贸有限公司于二0一一年四月二十四日签订的《摊位租赁合同》于二0一一年十一月三十日终止；二、被告北京甲商贸有限公司退还原告时某某经营保证金人民币五千元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告北京甲商贸有限公司退还原告时某某租金人民币一万七千三百七十九元四角三分、冷暖费人民币二千零四十元三角九分，于本判决生效之日起十日内执行清；四、驳回原告时某某的其他诉讼请求。
一审判决作出后，甲公司不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回了甲公司的上诉，维持原判。现判决已生效。
【评析】
上述案例是一起典型的商城与承租商户之间的租赁合同纠纷，双方争议的焦点问题是商场擅自改变经营范围和更换招牌，承租商户是否可以行使法定解除权，解除租赁合同的问题。
承租商户承租商城摊位进行经营，是一种商业经营行为，具有一定的商业风险性，正常的商业风险应当由商户自己承担，不能转嫁给商城自不待言。问题的关键是，商城在商户经营过程中负有何种义务？是否负有向承租商户提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的义务？如果商城负有如上义务，这种义务的性质是什么？商城对该项义务的违反，商户是否可以行使合同解除权，要求解除租赁合同？以上问题是上述案例所涉及的焦点问题，本文将从合同法定解除权的法理分析、我国的相关规定入手，对上述问题进行梳理，以期对相关司法实践及立法完善有所助益。
一、合同的法定解除
合同解除作为一项合同法律制度，是提前终止合同当事人权利义务关系的一种原因或情形。自法理言之，合同解除分为约定解除、法定解除和合意解除。合同的约定解除，是当合同约定的合同解除事由成就时，享有解除权的合同当事人行使解除权，使合同效力归于消灭的行为。合同的法定解除是指合同成立以后，没有履行或没有履行完毕之前，当法定解除的事由成就时，享有解除权的合同当事人行使合同解除权使合同效力消灭的行为，又称为法定解除权。合意解除是指合同当事人协商一致解除合同的意思表示，合同约定强调的是合同当事人解除合同、使合同权利义务归于消灭的合意。《合同法》第九十三条、第九十四条对合意解除、约定解除和法定解除均作出了规定。根据我国合同法的规定，合同法定解除又分为一般法定解除和特别法定解除。一般法定解除是指我国合同法第九十四条规定的适用于一切合同解除的情形，特别法定解除是指合同法分则及其他法律、法规规定的合同解除情形。
我国合同法第九十四条规定了一般法定解除的条件：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。其中法律规定的其他情形，性质上即系特别法定解除，指合同法分则及其他法律、法规规定的解除情形。
二、本案中商城是否负有提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的附随义务
根据我国合同法第十三章第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中商城和商户依据租赁合同建立的是摊位租赁合同关系，商城作为出租人，负有将租赁标的物交付给承租商户经营使用的义务，承租商户作为承租人负有按照合同约定向商城支付租金的义务，出租人和承租人承担的上述义务均系主合同义务，也即决定合同类型的主要合同义务。本案中的出租人甲商城履行了向承租人交付租赁物的主合同义务，承租人作为商户也履行了向商城支付租金的主合同义务，从主合同义务角度看，商城并无违约行为。但本案争议的焦点问题是商城是否有权擅自变更经营范围和更换招牌的问题？如果商城擅自变更了经营范围和更换招牌，承租商户是否有权解除租赁合同？这就要从附随义务说起。
附随义务有广义和狭义之分，狭义的附随义务是指在合同履行过程中，为辅助实现债权人之给付利益或周全保护债权人之人身或其财产利益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外之义务。它只发生在合同履行过程中。从我国《合同法》第四章中的第60条第2款规定及下文所列举的50多条有关附随义务的规定可以看出，我国《合同法》采用的是狭义说。广义的附随义务是于合同关系发展的各个阶段均可发生的，当事人依诚信原则所应负担的义务，不仅包括狭义的附随义务，还包括了先合同义务和后合同义务。我们可以对附随义务的概念作如下表述：附随义务是在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益——主要是人身和财产利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。
附随义务具有如下属性：
1、附随义务具有从属性。与主合同义务相比，附随义务居于从属地位，其存在的价值是为了使债权人的债权得以周全的实现。
2、附随义务具有不确定性。附随义务并非合同成立时自始确定的，而是随着合同关系的进行和发展，视具体情形之不同而要求当事人所遵循的一定义务，目的系为了维护债权人的权益得以全面、周全实现。附随义务不受合同种类和性质的限制，即无论任何类型的合同均可发生附随义务。此外，附随义务也不受合同是否有效存在的限制，在签约前、签约中和履约后的所有阶段都可能发生。
3、附随义务具有法定性。附随义务是基于诚实信用原则产生的，即使当事人双方在订立合同时没有约定，也不影响该种义务的存在，因此附随义务是法律规定的，一般情形下，当事人无权以特约排除其适用。
附随义务的概念及上述属性决定，法律无法对不同类型合同的附随义务做出统一明确的规定，这就需要审判实践中审判者运用上述附随义务的法理，遵循一般社会生活经验法则以一般交易观念或惯例，以诚信原则为出发点和归宿，对不同个案中的附随义务予以解释和界定，切实维护周延之交易秩序。
具体到本案，承租商户承租涉案摊位时，商城的招牌是服饰广场，对外宣传的经营范围均系为经营服装等生意，承租商户也是基于对商城经营服装生意的收益预期而承租商铺进行服装经营的，这从双方签订的租赁协议中商户不得擅自变更经营范围可以看出，商城对商户的经营范围是有统一要求的，即商户的经营范围要与商城的经营范围相一致，与商户不得擅自变更经营范围相对应，商城在商户基于对商城经营范围的收益预期与商城签订承租商铺协议，且商城在与商户约定了商户的经营范围后，商城即负有了确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的经营范围及环境。商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，显然系对上述义务的违反，商城负有的上述义务，完全符合附随义务的概念及特性，因此性质上应系附随义务，该附随义务的性质为不作为的附随义务，本案中商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，构成了对该不作为附随义务的违反，商城构成了违约。
三、本案中承租商户是否可行使法定解除权
自法理言之，附随义务因不具有独立性，且非系对待性给付义务，因此违反附随义务，并不必然使对方产生合同解除权。但当附随义务的不履行，与合同目的的实现关联甚大，导致订约方的合同目的不能实现时，应当赋予守约方的合同解除权，这也是我国合同法第九十三条所规定的法定解除情形之一。在此情形下，应当赋予守约方的合同解除权，守约方并可根据合同法关于违约责任的规定，要求违约方承担违约责任。
本案中，依据一般生活经验法则可以判定，商城将服饰广场的招牌更换为鞋城，并大力宣扬经营范围变更为鞋城的行为，将导致消费者对鞋城中是否专营鞋类用品，不经营服装用品产生望文生义的理解，这就会使得从事服装用品经营的承租商户订立合同的目的很难或无法实现，也就是说，商城对不得擅自变更经营范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无法实现，符合我国合同法规定的法定解除的条件，因此承租商户可以行使法定解除权，要求解除双方的承租合同，要求商城退还经营保证金及未到期的租金、冷暖费等费用。
四、本案中是否可适用情势变更原则
所谓情事变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。情势变更原则是现代各国合同法中的一项重要原则，但是我国1993年《经济合同法》的修改，将情势变更原则删去后，一直未设立。我国合同法草案吸纳了这一原则，但最终未被立法机关采纳，成为我国合同法的一大缺憾。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条明确规定了情势变更原则，该条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
情势变更原则适用条件为：
1、必须有情势变更的客观事实。即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生变化，且这种变动足以导致合同行为基础丧失或者当事人订立合同的目的不能实现或造成了对价关系障碍。从范围上看，情势变更主要是指交易和经济情况的变化。如国家经济政策，社会形势的变化。
2、情事变更须于法律行为成立后、债务关系消灭以前发生。如果情势变更在合同订立之时即已发生，而当事人依然缔结合同，纵然情势变更后对一方当事人存在严重不利益，但也只能理解为该当事人自愿承受了风险，并无对其作事后保护的必要，而如果在履行终止后发生情势变更，则合同关系已因履行而归于消灭，也不可能产生情势变更问题。如果债务人迟延期内发生情势变更，从制裁违约债务人的角度言，应不许其以情势变更原则主张免责；而如果合同订立后，履行终止前，发生情势变更，当事人确不知情或者知情而未主张，为尽快稳定法律关系，只要当事人如约履行合同并致其效力消灭，也不应再允许情势变更原则的适用。
3、情事之变更，须未为当事人所预料，而且具有不能预料之性质。一般来说，当事人能否预见，应以诚实信用原则来判断，如果应当预见而未预见，则当事人有过失，不能主张情势变更；但对于有些发生机率很低的情况，如飞机失事等，尽管当事人订约时会预见到该情况可能发生，但仍作情势变更对待。如果当事人一方预见而另一方没有预见，应区分善意和恶意的不同情况，善意者应允许其主张情势变更。
4、情事之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。也就是说，当事人双方对情势的变更均无过错。如果客观情事的变化可归责于当事人，则应由当事人承担责任。若情事变更非由当事人引起，但是可归责于第三人，则应当由第三人承担责任，不得适用情事变更原则。因为情事变更原则是在无法采取其他救济方法的情况下才适用的。
5、情势变更后，如维持合同原有效力显失公平。情事变更对合同关系产生的现实结果并非致使合同履行不能或仅为一方当事人履行困难或蒙受损失，而是使合同的继续履行建立在根本破坏当事人间的利益均衡的基础上，产生违背社会正义观念的显失公平的结果。这里说的显失公平不能等同于一般商业风险所导致的不公平结果。
在理解显失公平时应注意，判断利益是否显失公平的时间是合同履行时，如果合同成立时即已显失公平，则应按可撤销合同处理，显失公平的后果必须因情势变更而产生，而不是其他原因造成的后果；必须是当事人之间的利益极度不平衡，如果情势变更对当事人间利益影响轻微，则不能适用这一原则。
6、情势变更原则的适用应以当事人主张为前提，法院无权直接适用。情势变更原则在赋予法官一定自由裁量权的同时，也规定应以当事人主张为启动的基础，以防止情势变更原则在司法实践中的滥用。
乍一看来，本案中合同解除与情势变更极易混同，本案中合同解除的最终原因也是因合同履行过程中出现了合同成立的基础或环境发生重大变化所致，但从法理方面分析入手，可以看出本案中双方合同解除的原因，系因商城对不得擅自变更经营范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无法实现，符合我国合同法上规定的法定解除的条件，而由承租人行使法定解除权情况下的解除，与情势变更原则有本质的不同。
综上，一审、二审法院的判决是正确的。
