房产律师解析商品房的实际层高与合同约定不符时的责任承担
一般而言,买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定,如果商品房的实际层高与合同约定不符,则开发商须承担违约责任。但是,鉴于导致实际层高与合同约定层高不符的原因不同以及层高误差值大小不同,我认为不能一概而论,应当具体问题具体分析,并可参照以下方式分别处理。
1、因变更规划设计导致层高、实际层高与合同约定不符的,应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。按批准的规划、设计建设商品房项目是开发商的义务,开发商不得擅自变更建筑设计。但是,实际建设中,开发商经设计单位同意且经政府规划部门批准后变更规划设计的情况时有发生,商品房层高的变化直接影响房屋的空间尺寸,属于变更规划、设计。经政府规划部门批准后变更层高的,即应当参照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。例如:长沙市《商品房买卖合同》示范文本中规定:“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。”
2、经批准的规划、设计中的层高与《商品房买卖合同》中约定的层高不符的,且实际层高也与经批准的规划、设计中的层高不符,若开发商存在欺诈买受人的故意,即开发商故意隐瞒经批准的规划、设计中的层高而虚报层高欺骗买受人,而买受人因不知道真实情况而订立了《商品房买卖合同》的,那么,根据《合同法》第五十四条的规定,买受人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》,且开发商应当赔偿买受人的损失。
但是,值得注意的是,《合同法》第五十五条规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。因此,买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《商品房买卖合同》。
3、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符,如果《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担有约定,原则上应当按合同的约定处理。
如果合同对此没有约定,则按相关法律规定处理。我国《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,如果因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符的,买受人首先可以要求开发商采取补救措施,这一般适用于实际层高高于合同约定的情况。若实际层高低于合同约定,则买受人可以要求开发商赔偿损失。我国《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”实际层高低于合同约定给买受人造成的损失肯定是存在的,如造成感官上的压抑,通风、采光的影响等,但是这些损失却很难用金钱数字予以准确确定。
但是,本人认为有一个损失却是确定无疑的,即空间对价损失,房屋的空间尺寸决定房价,层高减少意味着空间的减少,因此按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失是完全合情合理的。例如:买受人支付的总房款为50万元,合同约定的层高为3米,实际层高为2.9米,则买受人的损失应当为50万元的三十分之一,开发商理应赔偿该损失。
在一些层高纠纷中,开发商主张按照层高减少部分的建设成本确定损失,本人认为是不太合理的,因为买受人因层高减少而多支付的房价不仅包括了开发商的建设成本,还包括了开发商的利润。
也有人认为,虽然层高减少了,但是与该商品房关联的公共部分、其他配套设施等并没有减少,因此不能按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失。本人认为,商品房的价格确实包含了与该商品房关联的公共部分、其他配套设施的价值,但是,该公共部分、其他配套设施的价值是均摊在每套商品房的价格之中的,也就是说,如果商品房的空间减小,那么它均摊的公共部分、其他配套设施的价值也就相应减少,因此按照买受人支付的总房款乘以层高减少的比例确定损失才是合理的。
4、因建设施工失误导致实际层高与合同约定不符,而《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担没有约定,买受人可否要求解除合同?
按照《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,交付的房屋只有在构成根本违约的情况下才能解除。而最高人民法院的司法解释规定了《商品房买卖合同》存在以下两种情况时可以解除:一是房屋主体质量结构不合格;二是因质量问题严重影响正常居住使用。如果商品房实际室内净高违反了《住宅设计规范》的强制性规定,则可以认定该房屋主体质量结构不合格且严重影响正常居住使用,很显然属于根本违约,买受人有权要求解除合同。如果实际层高与合同约定不符,而实际室内净高并未违反《住宅设计规范》的强制性规定,则应当根据实际层高与约定层高的误差值来判断是否构成根本违约。商品房建设虽然已经是机械化施工,但毕竟不是一门精密的科学,要求施工精密度与合同约定不差毫厘未免过于苛刻也是不切实际的,因此一些较小的层高误差不应当被认为构成根本违约,买受人不能因此要求解除合同,但是出卖人仍应当承担相应的赔偿责任。
多大的误差可以构成根本违约,买受人可以解除合同呢?
我国现行的法律法规尚无明确规定。本人认为可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在合同没有约定或者约定不明确的情况下处理商品房面积误差的原则处理,即出卖人交付使用的房屋层高误差比绝对值在超出3%,买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。因为,房屋的层高和面积一样,都是影响买受人的购房判断力和购房价格的重要因素,获得同样的处理才符合公平的理念。
