罗某单独出资购买了商品住房一套，却以自己和儿子陈某的名义签订了商品房买卖合同，并办理了预购商品房预告登记。 1个月后，陈某出具公证声明，声明：我是由母亲罗某供养的在校大学三年级学生，以我和母亲名义签订的商品房买卖合同购买的房屋，是由母亲1人出资，房屋属于母亲罗某所有，与我无关。母亲自行处理与该房屋有关的一切事宜。房屋初始登记后，罗某持自己与房地产开发公司共同出具的登记申请书、商品房买卖合同、陈某出具的公证声明等材料申请转移登记，欲将房屋所有权登记为罗某单独所有，登记人员告知：应当先行将房屋所有权登记在罗某和陈某名下后，再办理陈某出卖或赠与罗某产生的转移登记。试问：可否直接将房屋所有权登记为罗某单独所有?
1、预告登记保障的是为取得房屋所有权建立的债权，而非房屋所有权。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定，可以向登记机构申请预告登汜。预告登记后，未经预告登记的权利人同意。处分该不动产的．不发生物权效力。质言之，预告登记的目的，是限制作为协议一方当事人的房屋所有权人(出卖人)，再处分之前已经处分了的房屋，保障协议的另一方当事人，即买受人基于已经签订的房屋买卖协议，在将来取得现时权利人的房屋所有权，即实现基于房屋买卖协议建立的债权。并不是预告登记后，买受人就取得了房屋所有权。本案中，罗某与陈某办理了预购商品房预告登记，即是限制房地产开发公司再将该房屋卖与他人，使自己基于商品房买卖合同建立的债权能够最终实现，从而取得房屋的所有权。
2、债权债务具有可移转性。《合同法》第88条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。质言之，在合同内容不变的前提下，合同的一方当事人，经对方当事人同意后，可以将自己基于合同享有的权利和应当履行的义务转移给他人， 由该他人代替自己取得原合同中当事人的地位，而自己却完全脱离合同关系。本案中．如前所述，罗某和陈某虽然办理了预购商品房预告登记，但她们享有的仍然是基于商品房买卖合同建立的债权，而非房屋所有权，该债权及与之相伴的债务可以依法转让。陈某在公证声明中表述：基于商品房买卖合同购买的房屋属于罗某，由罗某自行处理与房屋相关的事宜。即是陈某将自己基于商品房买卖合同享有的权利和应当履行的义务一并转移给了罗某。在罗某提交的登记要件中，有房地产开发公司与罗某共同出具的登记申请书，表明作为商品房买卖合同的对方当事人的房地产开发公司，同意该转移行为。因此，陈某将自己基于商品房买卖合同享有的权利和应当履行的义务一并转移给罗某合法有效。
3、登记机构应当将房屋所有权登记为罗某单独所有。本案中，罗某申请因商品房买卖产生的转移登记，商品房买卖合同是房屋所有权由房地产开发公司转移给罗某、陈某的依据，也是登记机构办理转移登记的原因凭证。如果转移登记原因凭证仅有商品房买卖合同，房屋所有权应当登记在罗某、陈某名下。但是，如前所述，经房地产开发公司同意，陈某已经将自己基于商品房买卖合同享有的权利和应当履行的义务一并转移给了罗某，从而退出了合同关系，陈某关于此事项的公证声明与商品房买卖合同组合，共同构成转移登记的原因凭证，故登记机构可基于此原因凭证及其他相关材料，将房屋所有权登记为罗某单独所有，而将房屋所有权之一部份登记到已经脱离合同关系的陈某名下，则没有法律上的依据。
