某房屋的共同共有人甲、乙、丙，经协商达成变更共有性质协议，协议约定：变更甲、乙、丙对房屋的共同共有为按份共有，其中，甲享有40％的份额，乙、丙分别享有30％的份额。甲、乙、丙持共有性质变更协议及其他材料申请房屋所有权变更登记，登记人员告知：房屋已经登记为共同共有，不能再变更为按份共有。即。使可以，甲、乙、丙共同共有房屋时，应当视为等额共有房屋，变更为按份共有后，发生了房屋所有权份额的转移，即乙、丙应当享有的份额减少了，减少了的份额转移给了甲，应当申请转移登记。试问：共有人可否变更共有性质?如果可以，权利人变更对房屋的共同共有为按份共有，应当适用变更登记，还是转移登记?
1、共有性质的变更，可以由共有人约定
《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。质言之，权利人对共有的不动产，是按份共有，还是共同共有?可以依权利人的意思决定。但权利人选择了按份共有或共同共有后，可否变更共有的性质呢?换言之，房屋已经登记为按份共有，或共同共有，共有人可否变更共有性质呢?笔者认为，无论按份共有，还是共同共有，均是权利人之间对自己共同享有的房屋所有权进行的“量”上的划分，只是各共同共有人没有具体的“量”，各按份共有人有具体的“量”，即权利人行使的是纯粹的物权。《物权法》第2条规定，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。质言之，权利人对自己享有的物权，完全依自己的意思予以支配，无须他人同意。据此可知，共有人变更共有性质，即变更共同共有为按份共有，或变更按份共有为共同共有，只要共有人间能达成一致即可。本案中，共有人甲、乙、丙变更对房屋的共同共有为按份共有，符合法律规定。
2、共有性质变更时发生转移的份额无法确定．应当视为无份额转移
①按份共有变更为共同共有。在按份共有状态时，各个共有人对共有物享有具体的共有份额，变更为共同共有后，各共有人不再对共有物享有具体的份额，而是抽象地共同享有整个共有物，即各个按份共有人有具体的份额转出，而各个共同共有人没有具体的份额转入。
②共同共有变更为按份共有。在共同共有状态时，各个共同共有人对共有物不具体地享有份额，变更为按份共有后，各个按份共有人对共有物具体地享有份额，即各个共同共有人无具体的份额转出，而各个按份共有人有具体的份额转入。
如前所述，共有性质的变更，虽然存在份额的转移，但要么不能明确转出的份额，要么不能明确转入的份额，质言之，不能清晰地明确对应的转入与转出的份额。本案中，甲、乙、丙变更共同共有为按份共有，不能明确各个共有人转出的份额，应当视为甲、乙、丙间没有发生份额转移。
3、房屋共有性质变更适用变更登记
按《房屋登记办法》第32条规定，发生房屋所有权转移的，适用转移登记。如前所述，房屋共有性质变更，共有人间视为没有发生份额的转移，故不适用转移登记。笔者认为，变更房屋共有性质，是权利人对该共有的房屋所有权进行“量”上的分割或合并，不是房屋所有权主体发生变动，符合《房屋登记办法》第36条规定的变更登记的情形，故变更房屋共有性质适用变更登记。本案中，甲、乙、丙变更对房屋的共同共有为按份共有，应当适用变更登记，而非转移登记。
