崔某等诉北京某房地产经纪有限公司居间合同纠纷案
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2014)二中民(商)终字第07136号
上诉人（原告原告）崔某。
被上诉人（原审被告）北京某房地产经纪有限公司。
法定代表 ，总经理。
原审第三人李维宽。
上诉人崔某与被上诉人北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官杜彦博、刘佳参加的合议庭，并于2014年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人崔某及其委托代理人，被上诉人某公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
崔某在一审中起诉称：某公司于2013年1月22日向我提供了北京市丰台区马家堡西路36号院6号楼8层911号房屋（以下简称911号房屋）的出售信息，并促成我与房屋所有权人李维宽签订了房屋买卖合同。我分三次向某公司支付居间服务费5万元。我与李维宽签订房屋买卖合同并办理了网签后，某公司在未征得我同意且未取得我授权的情况下私自将上述网签撤下，提交了李维宽与张丽双的网签，并向我介绍张丽双购买该房屋。后经我交涉，某公司承诺协助我购买性价比较高的怡然家园的房屋，但我不同意，其遂以撤销李维宽与张丽双网签合同需要支付违约金为由向我索要违约金。我和张丽双没有签订买卖合同，更谈不上违约责任。我和李维宽的合同约定了违约责任。无奈我只得按照某公司和张丽双的要求支付了张丽双2万元违约金，并支付了某公司1万元服务费后，某公司才撤下李维宽与张丽双的网签。我认为，我与李维宽的网签是合法有效的，撤销网签亦应由我依法申请，被告私自撤下网签并提交他人网签的行为导致我的买卖合同无法履行。其行为严重侵害了我的合法权益，现我诉至法院，要求判令：1、某公司返还我交纳的居间服务费5万元；2、某公司赔偿我经济损失2万元；3、某公司承担本案诉讼费。
某公司在一审中答辩称：不同意崔某的诉讼请求。第一，崔某所述与事实不符；第二，我公司只收到911号房屋居间服务费3万元，且我方已经完成了居间服务义务，理应收取相应的服务费；第三，崔某主张的与张丽双的损害赔偿与本案无关，更与我方无关，其该项主张不属于居间服务的范围，应当另行主张。综上，崔某诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉求。
原审第三人李维宽在一审中述称：我与崔某签订了房屋买卖合同并办理了网签，后来撤销网签是我、崔某、某公司三方一起商量的结果，不存在崔某所谓的不知情的情形。张丽双和王晓英我都不认识，也没有见过她们。我同意撤销与崔某的网签是因为我认为他是倒房的，所以我不想卖给他了。
一审法院审理查明：2013年1月22日，李维宽（出卖人）、崔某（买受人）在某公司（居间人）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方就出卖911号房屋达成协议，约定房屋成交价格为130万元，未设定抵押，同时约定李维宽配合崔某办理公证手续，崔某可将此房屋过户给任何第三方。
同日，李维宽（甲方）、崔某（乙方）与某公司（丙方）签订《北京市存量房屋居间合同》，约定李维宽、崔某双方同意共同委托某公司作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的居间方，委托期限自本合同签订之日起至崔某领取新房产证，李维宽取得全部售房款之日止。房屋出售委托事项包括：提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；寻找房屋买受人；协助并促成委托人与买受人签订房屋买卖合同；代办房屋产权权属转移登记及附属设施过户手续。房屋购买委托事项包括：提供与购买房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；寻找意向购买房屋；对符合委托人需求信息得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实施查验；协助并促成委托人与出售人签订房屋买卖合同；代办购房抵押带看手续；代办房屋产权权属转移登记及附属设施过户手续。该居间合同上居间服务费的标准原填写为36100元，后涂改为20000元，并由某公司盖章，李维宽与崔某未签字。
庭审中，崔某主张某公司共收取其居间服务费5万元，并提交某公司经纪人许小霞于2013年1月27日出具的收到2万元的收条一份、某公司于2013年1月28日出具的收到2万元的收据一份及某公司于2013年2月3日出具的收到1万元的收据一份予以证明。经质证，某公司对上述证据的真实性认可，但表示2013年1月27日的收条与2013年1月28日的收据是同一笔钱，27日当天崔某交费并由经纪人书写了收条，28日公司开具了正式收据，但未将收条收回。因此，某公司共计收取崔某居间服务费3万元。
另查，2013年2月1日，李维宽与王晓英（崔某之前妻）就911号房屋办理了网签手续。随后，该网签手续被撤销。2013年2月4日，李维宽与何士忠（张丽双之夫）就911号房屋办理了网签手续。随后，上述网签手续又被撤销。
庭审中，崔某主张某公司在未征得其同意的情况下，私自将李维宽与王晓英的网签注销，并办理了李维宽与何士忠的网签。后经要求某公司才将李维宽与何士忠的网签注销，但自己因此向某公司支付了1万元的服务费（即2013年2月3日的收据），并向张丽双支付了2万元的违约金。对此，某公司表示因崔某并非实际购买房屋，而是要将房屋转卖，故撤销李维宽与王晓英的网签是经过崔某同意的。后该房屋的买主为张丽双夫妇。过户当天，张丽双夫妇发现崔某倒卖房屋赚钱的事实后，就不愿再购买该房，崔某因此支付给张丽双2万元违约金。李维宽表示崔某要将房屋转卖，从中赚取差价。撤销李维宽与王晓英的网签是本案三方当事人协商一致的结果。张丽双夫妇是真正的买主。李维宽、崔某、张丽双夫妇去过户的当天，李维宽与张丽双夫妇发现崔某倒卖房屋的事实，均不愿再继续履行合同，故三方协商一致撤销了李维宽与何士忠的网签。
再查，某公司与崔某均认可崔某于2013年2月3日交纳的1万元服务费是为了撤销李维宽与何士忠的网签，如未能撤销该网签，已交纳1万元服务费将予以退还。现911号房屋已经出卖，根据李维宽陈述，该房屋的买受人亦系经过崔某介绍，崔某从中赚取了差价。
一审法院判决认定：本案各方当事人签订的房屋买卖合同及居间合同，系各方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应依约履行。现将本案的争议焦点分述如下：
一、关于崔某向某公司交纳居间服务费的具体数额。根据李维宽与崔某约定的房屋交易总价及中介公司一般的收费标准，崔某购买房屋的居间服务费应为3万余元，同时结合某公司收费后开具的正式收据，该院认定崔某根据居间合同在2013年1月向某公司交纳了2万元的居间费。庭审中，双方均认可2013年2月为撤销李维宽与何士忠的网签，崔某再次向某公司交纳了1万元的居间费，该院对此不持异议。因此，某公司共计向崔某收取了3万元的居间费。崔某主张其已交纳5万元服务费的主张，不合常理，该院不予支持。
二、关于某公司是否应当返还崔某已交纳的3万元居间费。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据庭审查明的事实，崔某与某公司签订房屋买卖合同的本意并非实际购买房屋，而是将房屋转卖第三人。现房屋虽未实际过户到崔某名下，但考虑到房屋现已经过崔某成功转卖，崔某签订合同的目的已全部实现，故其应当按照约定支付2万元的居间费，现其要求返还上述费用的请求，该院不予支持。对于1万元服务费，该笔费用是崔某为撤销网签而交纳的费用，是崔某与某公司合意的结果，且双方约定如未能撤销网签，已交纳1万元服务费应予退还，现网签已实际撤销，故崔某要求返还上述款项，依据不足，该院亦不予支持。
三、某公司是否应当就崔某支付给张丽双2万元的违约金承担赔偿责任。因崔某系转卖房屋，故其关于对某公司撤销李维宽与王晓英的网签、办理李维宽与何士忠网签不知情的主张，该院不予采信。考虑到李维宽与张丽双最终未能交易成功系因崔某转卖房屋，并非某公司违约导致，故崔某应承担相应的交易风险，其支付给张丽双的违约金理应自行承担，其要求某公司赔偿相应损失的请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：驳回崔某的诉讼请求。
崔某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。（一）某公司收取崔某居间费数额认定错误。崔某向某公司共支付5万元，某公司为2013年1月27日的2万元出具了收条、1月28日的2万元出具了收据、2月3日的1万元出具了收据。某公司将居间合同中的居间费由36100元涂改为20000元，崔某并不知情，无证据证明涂改系双方意思表示。收条和收据均系某公司出具的证明崔某交费的凭证，且某公司对其收取的购房定金出具的收条与1月27日出具的收条制式一样，法院应对该证据的真实性、合法性、关联性进行认定，而不是对居间费数额的合理性进行认定。（二）某公司与崔某的居间合同未履行完毕，违约事实清楚，证据确实充分，应当将居间费返还。1、崔某与李维宽关于涉案房屋的合同解除之诉正在丰台法院审理过程中，李维宽已将涉案房屋通过链家地产出售给他人，并非通过崔某转卖。本案审理的是居间合同纠纷，某公司收取居间费的事实不能因为链家地产将涉案房屋成功交易而消灭，某公司违约并使居间合同未能履行完毕，应返还居间费。从丰台区房屋交易中心调取的撤销网签的原始手续，证明崔某和李维宽的委托手续及撤销网签申请均不是其本人签字，系某公司伪造，崔某与李维宽对此毫不知情，但李维宽在庭审中却因利害关系发表了前后矛盾的陈述，法院对此应进行审慎的调查和核实。2、某公司应当返还崔某因撤销李维宽与何士忠网签所收取的居间费1万元。因崔某与李维宽存在房屋买卖合同，如不撤销李维宽与何士忠的网签，崔某将面临违约风险。基于此，崔某向某公司提出了撤销网签的要求，某公司却利用自身优势强行索要撤销网签的居间费，事实上是某公司擅自撤销了崔某与李维宽的网签才导致后续问题，违约责任的主体是某公司。（三）某公司应当对崔某承担违约责任。某公司在撤销崔某与李维宽的网签后，提交了何士忠与李维宽的网签，此过程崔某一无所知。在此情况下，某公司提交了何士忠的网签，居间合同的主体应为某公司与何士忠。崔某不是该居间合同的主体，某公司要求其承担违约责任没有法律依据。二、一审判决适用法律与判决结果存在矛盾。（一）一审判决依照合同法第八条以合同履行义务原则之规定作出判决，与事实认定相悖。某公司擅自撤销了崔某与李维宽的网签，明显违反了不得擅自变更合同的法律规定。一审中崔某已经对其主张提交了证据，但一审法院在某公司没有证据的情况下单凭其陈述及李维宽相互矛盾的陈述，对有证据证明的事实不予采信，该法律适用与事实相悖。（二）一审判决依照合同法第四百二十七条为促成合同成立的处理之规定作出判决，与事实认定相悖。该条款规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中双方合同明确约定某公司的合同义务包括代办房屋产权权属转移登记及附属设施过户手续，某公司并未履行完毕合同义务。综上，崔某请求二审法院撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由某公司承担。
某公司服从一审法院判决，其针对崔某的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、一审判决认定某公司收取崔某的居间费数额正确。某公司与崔某签订的居间合同已明确约定居间费为2万元，且该合同一式三份，崔某未提交相反证据证明2万元系某公司私自涂改。二、崔某要求某公司返还居间费缺乏依据。某公司已促成合同成立，后来合同解除系崔某的过错导致，与某公司没有关系，崔某无权要求返还居间费。崔某向张丽双支付的2万元违约金系其自愿支付，也是其对自身违约行为所承担的违约责任，与某公司无关。综上，某公司同意一审判决，请求二审法院维持原判，驳回崔某的上诉请求。
原审第三人李维宽未到庭，其向本院提交了书面陈述意见，表示服从一审法院判决。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2013年1月22日，李维宽（出卖人）、崔某（买受人）在某公司（居间人）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方就出卖911号房屋达成协议，约定房屋成交价格为130万元，崔某于2013年1月22日向李维宽支付定金2000元，于2013年1月23日向李维宽支付定金18000元，于2013年2月1向李维宽支付房款80万元，剩余部分房款48万元于2013年2月21日前支付。合同签订后，崔某依约向李维宽支付了定金2万元及房款80万元。
2013年2月1日，李维宽与王晓英（崔某之前妻）就911号房屋的网签手续注销。2013年2月4日，李维宽与何士忠（张丽双之夫）就911号房屋的网签手续注销。
另查，北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19546号民事裁定书查明，因李维宽将911号房屋出售给刘爽，李维宽与崔某签署《协议书》，载明：今有丰台区马家堡西路36号院6号楼8层911号房屋之产权人甲方李维宽与购买此房屋乙方崔某，经友好协商，同意针对此房屋定于2013年2月5日之前过户给丙方刘爽之后，有甲方李维宽收到丙方刘爽所有购房款一百三十八万元后，当时转帐给乙方崔某人民币八十六万元整。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、收据、收条、北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19546号民事裁定书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：崔某、李维宽和某公司三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《北京市存量房屋居间合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，某公司作为居间人，促成崔某与李维宽签订了《北京市存量房屋买卖合同》，崔某也已按照合同约定支付了李维宽2万元定金和80万元房款，双方最终未能办理过户的原因系崔某同意李维宽将房屋出售给刘爽后返还其86万元所致，某公司不存在过错，故应认定某公司完成了居间事务，崔某应当按照约定支付居间费。
关于居间费的数额问题，《北京市存量房屋居间合同》最初载明的居间费为36100元，后涂改为20000元，某公司在涂改处加盖印章，崔某虽然未签字，但减少居间费对崔某有利，因此应当认定居间费为20000元。某公司主张其按照合同约定只收取了崔某2万元居间费的抗辩意见，本院予以支持。崔某为撤销李维宽与何士忠的网签支付某公司1万元服务费系其自主行为，在某公司已按照其要求撤销了李维宽与何士忠的网签的情况下，崔某要求某公司返还服务费于法无据，本院不予支持。
对于崔某支付给张丽双的2万元违约金，系崔某对张丽双的违约行为产生，与某公司无关，崔某要求某公司返还于法无据，本院不予支持。
综上，崔某的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1550元，由崔某负担（已交纳）。
二审案件受理费1550元，由崔某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 申小琦
代理审判员 杜彦博
代理审判员 刘 佳
二〇一四年八月十八日
书 记 员 马 頔
