北京某花园开发公司等与刘某确认合同无效纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院 民事判决书
(2015)一中民终字第01863号
上诉人（原审被告）北京某花园开发公司。
法定代表人 ，董事长
上诉人（原审被告）齐某。
被上诉人（原审原告）刘某。
上诉人北京某花园开发公司（以下简称某花园公司）、齐某因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年4月，刘某起诉至原审法院称：某花园公司原称北京某花园别墅开发公司，北京某花园别墅开发公司于1995年5月31日向北京市工商局昌平分局申请名称变更，经核准后名称变更为某花园公司。
我于1995年3月6日与某花园公司签订房屋买卖合同，购买某花园公司开发的位于北京市昌平区联9F房屋，房屋面积为110.9平方米，合同总价款为488000元。合同签订后，我按照合同约定履行了义务，但某花园公司一直未按照约定为我提供办理房屋所有权证必须的材料，我多次催促对方仍未协助我办理。我于2013年12月2日，向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求某花园公司协助我办理房屋所有权证。案件审理过程中，某花园公司向法庭自述涉诉房屋已经转让给齐某，并已办理房屋过户手续。我申请法庭调查后获知，某花园公司与齐某恶意串通，于2014年3月26日即案件开庭审理之后恶意转让涉诉房屋，以期实现我诉求无果的目的，其所作所为违背诚实信用原则，故我诉至法院，请求法院确认某花园公司与齐某于2007年11月6日签订的合同编号为×的房屋买卖合同书无效。
某花园公司辩称：刘某存在严重逾期交款的违约行为，合同已经解除。按照合同第九条的约定，在合同解除之后我方有权利将房屋另售他人。我方将涉案房屋卖给齐某是在合同解除之后，是正常的交易行为，不存在和齐某恶意串通损害刘某利益的情形，不同意刘某的诉讼请求。
齐某辩称：我向某花园公司支付了三笔房款，共计92万元。现涉案房屋已登记在我名下。我不知道某花园公司和刘某的争议，我与某花园公司签订的合同是双方真实的意思表示，我们不存在恶意串通，请求法院驳回刘某的诉讼请求。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，首先，刘某与北京某花园开发公司签订的《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。某花园公司辩称其是在与刘某已经解除合同的情况下与齐某签订《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×），但是根据现有证据不能证明刘某与某花园公司签订的《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）已经解除，且刘某实际占有使用涉案房屋，故作为利害关系人，刘某有权提起诉讼。其次，齐某辩称其在购买涉案房屋时只是查看了同一户型的房屋，并没有对涉案房屋进行现场查看，不符合常理。再次，根据现有的证据不能证明齐某向某花园公司支付了足额的房屋价款。因此，齐某在购买涉案房屋时在主观上并非善意。故某花园公司与齐某恶意串通转让房屋的行为损害了刘某的合法权益，双方签订的《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）应为无效。据此判决：确认被告北京某花园开发公司与被告齐某于二○○七年十一月六日签订的合同编号为×的《北京某花园房屋买卖合同书》无效。
判决后，某花园公司、齐某不服，均向本院提出上诉。某花园公司上诉理由：1、刘某逾期支付房款的违约行为致使涉案合同解除，合同解除后，我方有权利将房屋另行出售；2、我方与齐某之间的合同合法有效，房屋已过户至齐某名下。我方要求撤销原判，改判驳回刘某的诉讼请求。齐某提出上诉后又撤回上诉。刘某同意原判。
经审理查明：1995年5月31日，北京某花园别墅开发公司提出申请，将企业（法人）名称由“北京某花园别墅开发公司”变更为某花园公司。
1995年3月6日，刘某（购买方、乙方）与北京某花园别墅开发公司（出售方、甲方）签订《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×），合同约定某花园公司将坐落于北京市昌平区联9F房屋出售给刘某，房屋价款为488000元。付款方式为分期付款：1、买方于签署认购协议书两周内（1995年3月6日）支付48800元（包含定金），并签署正式房屋买卖合同；2、楼价之10％即48800元于签署正式房屋买卖合同贰个月内（1995年5月6日）一次过付；3、楼价之10％即48800元于签署正式房屋买卖合同肆个月内（1995年7月6日）一次过付；4、楼价之10％即48800元于签署正式房屋买卖合同陆个月内（1995年9月6日）一次过付；5、楼价之10％即48800元于签署正式房屋买卖合同捌个月内（1995年11月6日）一次过付；6、楼价之50％即244000元，于卖方发出入住通知书十日内一次付清，或由银行／发展商提供五年期按揭（按月缴付，利息为中国人民银行定期储蓄存款利息基础上加两个百分点）。合同第九条约定如乙方逾期30天并经甲方书面催告满10天尚未交付应交款项时则作乙方毁约论，甲方有权解除本合同，甲方并有权将该楼房售予他人。合同第十一条约定，乙方在交清购楼款后，甲方协同乙方在北京市昌平县房地产管理部门办理房屋所有权及土地使用权登记手续，领取《房屋所有权证》及《土地使用权证》。
合同签订后，刘某交纳了购房款共计244000元，未交纳剩余房款，其称未交纳的原因为涉案房屋吊顶漏雨，双方对于维修问题没有达成一致意见。刘某称曾经与某花园公司的工作人员协商办理房屋所有权证书，某花园公司表示没有接到刘某的书面请求。涉案房屋已交付给刘某，由刘某使用至今。
庭审过程中，某花园公司提供了中华人民共和国北京市国信公证处分别于2003年5月10日、2005年5月12日、2007年4月16日出具的公证书，证明某花园公司通过邮寄催款函的方式向刘某催缴了房屋欠款。刘某表示没有收到过该邮件，某花园公司邮寄的地址为“北京市昌平区15号”，涉案房屋是联排别墅，只有写明“联9F”才能查到涉案房屋的地址。
2007年11月6日，某花园公司（出售方、甲方）与齐某（购买方、乙方）签订《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×），合同约定某花园公司将位于北京市昌平区联9F号楼1至3层全部出售给齐某，房屋价款为92万元，买方于签署认购协议书15天内即2007年11月21日一次性付清楼价款92万元（包含定金），并签署正式房屋买卖合同。2014年3月26日，齐某取得涉案房屋的所有权证。
齐某向法庭提交了案外人魏×于2014年6月20日书写的证明、案外人袁×于2014年7月28日签字的情况说明、上海春沁园林工程建设有限公司北京园林绿化分公司于2014年8月29日出具的情况说明及相应的银行对账单，表示自己分三次给付某花园公司房价款共计92万元。齐某称其第一次于2007年11月6日支付43万元，其中包括自有现金10万元，向魏×借款22万元，向袁×借款11万元；第二次于2008年3月17日支付19万元，该19万元是向袁×的借款；第三次于2014年3月17日支付30万元，由上海春沁园林工程建设有限公司北京园林绿化分公司指派公司财务金×用其名下的银行卡向某花园公司支付。魏×出庭作证，证明自己和齐某是朋友，在武汉做二手车生意，齐某说要买房，自己借给他现金22万元，没有打借条，齐某于2008年以现金的形式归还借款。刘某表示根据对账单明细无法显示22万元的出借过程，存入魏×账户的22万元不代表就是与齐某因买房发生的借贷；对于袁×的对账单，无法显示户名、账户，不能证明钱是用于齐某支付房款；对于从金×账户上转出的钱，用途是什么也无法证明，且没有证据显示钱都交给某花园公司了。某花园公司自述因公司财务问题，不能向法庭提供齐某支付涉案房屋购房款的原始凭证。
2010年，某花园公司将刘某起诉至法院，要求解除双方签订的《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×），并要求刘某腾退房屋、承担违约金，后某花园公司撤诉。
2014年1月，刘某将某花园公司起诉至法院，要求某花园公司协助其办理房屋所有权证并支付违约金。北京市昌平区人民法院作出（2014）昌民初字第01638号民事判决，因涉案房屋已经登记在齐某名下，刘某没有交清购房款且表示坚持自己的诉讼请求，故判决驳回刘某的诉讼请求。
齐某表示自己不知道某花园公司与刘某之间的纠纷，当时看房的时候某花园公司的人说钥匙找不到了，就去看了相同户型的其他房屋。某花园公司表示办理房产证的时候没有将自己和刘某的诉讼告知齐某。
上述事实，有《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）、企业申请变更登记注册书、发票、公证书、《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）、证明、情况说明、银行对账单、昌平区人民法院（2014）昌民初字第01638号民事判决书、房屋所有权证及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：诉讼中，齐某自动撤回上诉的行为符合有关法律规定，本院准许。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。首先，刘某与某花园公司签订的《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。双方既未协商一致解除合同，某花园公司行使单方解除权亦未得到法律的确认，在此情形下，合同应继续履行。某花园公司在与刘某的合同未解除时将房屋另行出售的行为直接导致合同目的不能实现，刘某利益受损，某花园公司主观上显系恶意。其次，购买房产是公民日常生活中的重大交易行为，直接影响到买受人的生活质量，通常情况下，买受人应慎之又慎。齐某购买的是现房，其未对涉案房屋进行实地查看即轻率签署协议且其陈述的购买过程、付款过程又存在诸多疑点，某花园公司亦不能证实实际收取了齐某购房款，因此，齐某在购买涉案房屋时主观非善意。综上所述，某花园公司与齐某恶意串通转让房屋的行为损害了刘某的合法权益，一审法院确认双方签订的《北京某花园房屋买卖合同书》（合同编号为×）无效正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京某花园开发公司负担三十五元（本判决生效后七日内交纳），由齐某负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百零五元，北京某花园开发公司负担七十元（已交纳），由齐某负担三十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年三月十九日
书 记 员 杜 莹
