谢某与马某房屋买卖合同纠纷上诉案
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2014)二中民终字第07692号
上诉人（原审被告）谢某。
委托代理人王某（谢某之妻）。
被上诉人（原审原告）马某。
上诉人谢某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，马某起诉至原审法院称：我与谢某于2013年6月21日经北京快乐家家房地产经纪有限公司（以下简称快乐家家公司）居间就101室房屋（以下简称涉诉房屋）签署《北京市房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）。根据合同约定，我于合同签订当日交给谢某定金2万元，2013年6月27日支付首付款30万元，2013年8月16日完成首付款资金监管，2013年10月25日前中央国家机关住房资金管理中心已批准了我的公积金按揭贷款，贷款金额人民币55万元整。现合同约定的办理房屋产权过户的10日期限已过，快乐家家公司和我多次催促谢某尽快办理房屋产权过户手续，谢某均拒不履行合同义务。我认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案中，双方签订的《居间合同》、《存量房屋买卖合同》、《存量房自有资金划转协议》，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。现谢某的行为已属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，谢某应当承担继续履行的法定义务。现特向法院提起诉讼，请求判令：1、谢某继续履行双方之间的《居间合同》；2、谢某协助我完成涉诉房屋权属转移登记手续；3、谢某支付违约金108000元（该项诉求为庭审中增加）。
谢某辩称：不同意马某的诉讼请求。双方于2013年签订合同以来，马某一直没有支付购房的尾款，而且我数次催告，马某没有积极的支付。从事实和合同方面的约定来看都还没有到办理过户的阶段。而且从签订合同以来，马某一直没有向我表明他能够获得贷款以及能够完成支付尾款。因此现在我不存在违约之处，马某诉讼请求里的违约金没有事实和法律依据。对于马某的事实理由里面，有几点要澄清：马某诉称2013年8月16日完成首付款资金监管，2013年10月25日前公积金管理中心批准了马某的公积金按揭贷款，这个是没有事实依据的。马某说多次催促我办理过户手续，但事实是马某没有付款而我谢某一直在催促马某付款。因此不可能存在马某已付款让我们办理过户我们拒绝的事实。双方也没有签订过存量房屋买卖合同和存量房自有资金划转协议。综上所述，房屋买卖合同签订至今，我方已经给对方发了催告函以及解除合同的通知。双方的买卖合同由于马某的违约已经不能再继续。
原审法院经审理查明：2013年6月21日，谢某（甲方、出卖人）与马某（乙方、买受人）通过快乐家家公司签订《居间合同》。双方约定谢某将位于101室房屋出售给马某。该房屋建筑面积为103.08平方米，房屋所有权证号为X京房权证房私字第030598号；房屋成交价格为90万元，付款方式及资金划转方式为买受人马某向银行申请按揭贷款，首付款为人民币30万元，剩余房款买受人马某向公积金管理中心申办房屋按揭抵押贷款手续；当事人双方同意，自本合同签订之日至乙方获得公积金批贷10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续；合同签订后，若出卖人未按照本合同第九条的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之十向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行。若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生所有费用由出卖人承担。
马某分别于2013年6月21日及2013年6月27日分别向谢某支付购房定金20000元和房屋首付款300000元。因该房屋已于2010年1月27日设定抵押，依据合同约定，谢某于2013年6月21日将房屋所有权证交由快乐家家公司办理抵押注销手续，抵押注销于2013年7月31日办理完毕。马某于2013年8月向中央国家机关住房资金管理中心申请住房公积金贷款。2013年10月28日，中央国家机关住房资金管理中心作出住房公积金贷款通知单，同意对借款申请人马某发放公积金贷款，该通知单显示审批日期为2013年10月25日，收款单位名称为谢某。
另查，谢某提交EMS快递邮件单、催告函、解除合同通知函及投递成功查询单等证据，证明其已于2013年10月24日向马某邮寄催告函，催告马某应于2013年10月27日前支付尾款，逾期未付，将依法解除合同。同时，亦已于2013年11月15日向马某邮寄解除合同通知函，通知马某自通知到达之日起，解除与马某所签订的二手房买卖合同，同时保留追究马某违约责任的权利。马某称虽收到过上述EMS快递邮件，但邮件内并没有催告函及解除合同通知函。
再查，北京厚泽融资担保有限公司于2013年10月25日出具批贷证明，该证明显示“客户马某委托本公司向中央国家机关住房资金管理中心申请办理个人二手房公积金按揭贷款，现已批贷。贷款金额人民币伍拾伍万元整，可以办理过户手续”。2013年10月25日，马某之子曾短信告知谢某房子已经可以过户，周一就能办。
上述事实，有北京市房屋买卖居间合同、购房定金证明、首付款收据、转账凭证、批贷证明、房屋所有权证、住房公积金贷款通知单、短信记录、EMS快递邮件单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马某与谢某签订的北京市房屋买卖居间合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，应合法有效。马某已按照合同约定给付了谢某购房定金20000元及房屋首付款300000元，且按照合同的约定已向公积金管理中心申办房屋按揭抵押贷款。马某已履行了己方的主要义务，不存在阻碍该合同继续履行的情形。故马某要求谢某继续履行合同，并协助办理房屋权属转移手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。庭审中，虽然谢某认为马某拖延支付剩余房款，且房屋过户条件未成立，并主张其已向马某邮寄催告函及解除合同通知函，但根据本案查明的事实，马某向公积金管理中心申办房屋按揭抵押贷款后，中央国家机关住房资金管理中心已于2013年10月25日审批，并于2013年10月28日作出住房公积金贷款通知单。故马某不存在拖延支付剩余房款的行为，谢某亦无单方解除合同的权利。依据双方约定，谢某与马某应自合同签订之日至马某获得公积金批贷10日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。现马某之子已于公积金贷款审批当日短信通知谢某可以办理房屋过户，但谢某迟延配合马某办理过户手续应按照合同约定承担违约责任。故对马某要求谢某支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但马某所要求的违约金数额有误，法院予以纠正。
据此，原审法院于2014年6月判决：一、谢某继续履行与马某及北京快乐家家房地产经纪有限公司于二○一三年六月二十一日签订的《北京市房屋买卖居间合同》；二、谢某于判决生效后十五日内协助马某办理位于101室房屋的权属转移登记手续；三、谢某于判决生效后十五日内支付马某违约金一万三千五百元；四、驳回马某的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，谢某不服，以原审法院认定己方违约缺乏依据、部分主要事实没有查清为由上诉至本院，请求二审法院依法改判驳回马某的诉讼请求。马某同意原审判决。
本院经审理查明事实与原审查明事实无异，予以确认。
另查，谢某于2014年1月以马某为被告起诉至原审法院，请求解除与马某签订的《居间合同》并要求马某支付违约金1.8万元。原审法院经审理认为，“马某已按照合同约定给付了谢某购房定金20000元及房屋首付款300000元，且按照合同的约定已向公积金管理中心申办房屋按揭抵押贷款。马某已履行了己方的主要义务，不存在阻碍该合同继续履行的情形······故马某不存在拖延支付剩余房款的行为，谢某亦无单方解除合同的权利。”据此，原审法院于2014年6月11日作出（2014）房民初字第2499号民事判决，驳回谢某的诉讼请求。该案双方当事人均未上诉，判决现已生效。
上述事实，有（2014）房民初字第2499号民事判决书在案佐证。
本院认为：根据查明事实，马某依约支付了2万元定金、30万首付款，并向中央国家机关住房资金管理中心申办了住房公积金贷款，已获得批准，据此可认定马某已完成主要义务，不存在阻碍合同继续履行的情形，其要求继续履行居间合同并转移过户的请求应予以支持。在马某获得公积金批贷十日内，谢某理应依约配合马某向房屋权属登记部门申请房屋产权转移登记手续，其却迟迟未履行该项义务，原审法院据此认定谢某违约，支持马某判处违约金的请求，酌情判处违约金13500元，并无不当。
需要指出的是，马某在首付款和定金之外尚欠付谢某58万元的尾款，因谢某未在本案提出诉讼请求，故未对此一并处理。但在本判决生效后，双方应心平气和处理后续事宜，马某更应积极履行支付尾款的义务，莫再另生枝节，徒费司法资源。
综上所述，谢某的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年九月十七日
书 记 员 高 磊
