卫某某诉吴某等房屋买卖合同案 （赃物是否构成善意取得）
（一）首部
1．判决书字号：北京市延庆县人民法院（2008）延民初字第3415号民事判决书。
2．案由：房屋买卖合同纠纷。
3．诉讼双方
原告：卫某某。
委托代理人：马某某。
委托代理人：于某某。
被告：吴某。
委托代理人：王某某。
委托代理人：吴某某（被告之女），汉族。
被告：夏秀某。
4．审级：一审。
5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市延庆县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郑永强；审判员：朱和平；代理审判员：贾敏利。
6．审结时间：2008年12月15日。
（二）诉辩主张
1．原告诉称
2007年11月19日原告经介绍人介绍从二被告手中购买位于延庆镇南菜园二区37号楼405室房子一套，在购买此房前被告夏秀某带原告去实地看房，当时被告吴某在此房某居住，吴某称其是以前的房主，房子现已卖给夏秀某，最晚于2008年3月10日搬走，并说夏秀某家人有病住院，急需用钱才卖此房，并称其可以签订腾房协议，保证于2008年3月10日搬走。2007年11月18日我们和夏秀某谈好价格，三方签订了腾房协议，2007年11月19日到延庆县建委办理了产权过户手续，原告支付了全部房款及全部过户费用，几天后吴某以及家人以夏秀某欺骗了他们为由，到公安机关报案。后经调查，二被告有不正当男女关系，被告吴某为了和夏秀某长期保持不正当男女关系及其他目的，以损害他人利益为代价，故意提供虚假情况，隐瞒真实情况，二被告恶意串通，编造谎言，对原告进行欺诈，正是由于被告吴某对原告的欺骗，原告才买此房。此案中吴某存在严重过错，对原告损失的造成起了决定性作用。原告事先和二被告均不认识，只是经人介绍买房，是善意买房人，由于原告购买此房，在吴某以各种理由、借口不腾退房屋的情况下，原告被迫租房居住，耽误了购买其他房子的时间，房屋普遍涨价，原告另外买房将损失惨重，二被告互相勾结，合伙欺骗原告，原告是真正受害人，被告卖了房，又违约，所以必须双倍退还购房款40万元和过户费16 179元，误工费、交通费1万元，共计426 179元。
2．被告辩称
被告吴某辩称：我也是受害人，原告的丈夫来买房时均以银行名义，最终以低于市场价格十多万元购买了该房屋，并且他刚买第二天就领人去买房，买房人因房价低怀疑有问题就没有买。因此我怀疑介绍人是原告雇佣的，我才是被人所骗。
被告夏秀某辩称：2007年9月在我经营的理发店内我与吴某相识，经过一段时间的相处，和吴某有了男女关系。后吴某自愿将位于南菜园北二区37号楼405室的楼房一套作为结婚信物送给我，并于2007年10月17日办理了合法的过户手续。后吴某怕他儿子知道他和我居住在一起，就想到用此房抵押贷款，由于贷款手续烦琐，我们又急于购买新的房子，所以就想尽快把房子低价卖掉。后经人介绍我认识了卫某某的丈夫马某某，他有意购买此房，我便带马某某和他的朋友宋某某及一个我不知道姓名的人，共三个人去看房。吴某还在此房居住，当时也正好在家。我们五人当场谈了关于马某某购买此房的事。当时吴某对原告所说的话全部属实，由于不方便公开我和吴某的关系，所以吴某说我家人有病住院了急需用钱，房子可以便宜卖掉。定好房价以后，我和卫某某于2007年11月19日早晨在延庆县建委办理了过户手续，并与卫某某签订腾房协议。协议书是由吴某于18日在家中写好的，内容都是他亲笔所写并提前签好名字、按上手印，当时我只是作为见证人在协议书上签了字，这就是事情的全部过程。把房子送给我是吴某自愿的，后来又把房子卖给卫某某也是吴某决定的，由始至终吴某都在操纵这件事，并唆使、拉拢我也参与了进来，他起了决定性的作用。他才是真正的欺诈者，应负全部责任。这件事由始至终我并没有以损害他人利益为目的编造谎言欺诈原告。我也是一个受害者，吴某不但欺骗了我的感情还把我送进了监狱。整个事情经过都是由吴某引起的，他与卫某某签订了腾房协议，又不按期腾房，违约的是吴某不是我，而且协议书中已很清楚地注明我只是一个见证人。最初房子是吴某的，他不把房子送给我，不积极主动地配合办理过户手续，房子的产权也不会归我所有，如果没有他的同意，不是为了尽快购买别处的房子，我也不会去联系别人来买这个房子。现在原告不能按期居住这个房子，最终的原因在于吴某，而不是我。原告提出的赔偿费应由吴某全部承担。公安机关已经扣押了我的华某汽车一辆、夏利汽车一辆、九万元的存单一个，要作为对原告的赔偿，就等于我已经承担了部分的赔偿费，现在原告要求的赔偿费应由吴某来承担。因为这件事真正的起因是吴某，他欺骗了我，也欺骗了原告。他才是最终的欺诈者，所以他应该承担原告的赔偿费。而我现在也不具备赔偿能力。我还要面对漫长的度日如年的十二年监狱生活。
（三）事实和证据
北京市延庆县人民法院经公开审理查明：2007年9月的一天，被告夏秀某在北京市延庆县延庆镇杨家胡同自己经营的理发店内为吴某（男，68岁）提供保健服务，二人相识后，夏秀某在吴某的家中及其他场所多次为吴提供性服务并收取一定的费用。当二人关系进一步发展后，夏秀某为达到能够从吴某手中获取更多钱财的目的，即编造其母病重住院急需用钱的谎言，先后数次骗取吴某人民币4. 7万元。2007年10月初，被告夏秀某又对吴某谎称：其母已去世，其父在昌平区有一大面积楼房居室，一人居住有些浪费，其想在延庆购买一小面积楼房，因贷款需要财产抵押，遂想用吴某的楼房去银行抵押，但经咨询得知须将房屋产权过户到自己的名下，于是诱使吴某在2007年10月17日将自己位于延庆县南菜园二区37号楼405室的房屋产权过户到夏秀某的名下，为掩人耳目，吴某还给夏秀某写了一张虚构的收到33万元房款的收条。2007年11月14日，夏秀某领取到该房屋所有权证后，即以该房屋作抵押为条件，多方寻找他人高息借款或销售该楼房获取现金，经人（张某某）介绍，宋某某、马某某先后与夏秀某见面，夏秀某便想以抵押方式向二人高息借款，未果后，夏秀某又对马某某等人说此楼房吴某已卖给自己，愿低价出售。在马某某等人去查看楼房时，夏秀某亦提前打电话通知吴某，称马某某等人系银行工作人员，并以帮助贷款为由，让吴某配合自己，说该楼已卖给夏秀某，自己明年三月搬走，致使马某某相信，并与夏秀某商定购买该楼。同年11月19日，夏秀某以20万元的价格把此楼房卖给马某某的妻子卫某某，并办理了房屋产权过户手续。同日，夏秀某还将一份吴某书写的腾房协议书交给了马某某。经鉴定该楼房当时市场价值为人民币32万元。夏秀某获赃款后，即搬离在杨家胡同的暂住地，隐匿去向，并用部分赃款购买汽车两辆及家电等物品；当马某某于同年11月22日到该楼让吴某腾房时，吴于当日报案。后夏秀某于2007年11月26日被公安机关查获（部分赃款、赃物已被扣押）。2008年9月17日，本院（2008）延刑初字第138号刑事判决书判决：(1)被告人夏秀某犯诈骗罪，判处有期徒刑12年，剥夺政治权利2年，并处罚金人民币2万元。(2)追缴被告人夏秀某诈骗任某某、周某某、吴某所得赃款139 000元发还各事主，依法扣押的夏秀某诈骗吴某位于北京市延庆县南菜园二区37号楼405室楼房一套，发还吴某。(3)已扣押被告人夏秀某存人北京市农村商业银行股份有限公司夏某支行城东分理处的售楼余款人民币9万元及用赃款购买的黑色“华某”牌汽车（车号：京GWV187）一辆、红色“夏利”牌汽车（车号：京GVW215）一辆、白色小天鹅电脑全自动洗衣机XQB50-1508G一台（均待有关部门估价后），返还被害人卫某某，不足部分，应予继续追缴。宣判后夏秀某未上诉，现该判决已生效。原告卫某某于2008年9月18日诉至本院，要求二被告双倍退还购房款40万元和过户费16 179元，误工费、交通费1万元，共计426 179元。审理中，原告称其损失除起诉书中的以外还包括租赁房屋损失、购房款利息损失、违约金和为了购买诉争房屋而低于市场价卖掉自己原有楼房的损失。被告吴某、夏秀某均不同意赔偿原告的上述损失。双方未能协议解决。
上述事实有下列证据证明：
1．双方当事人的陈述，证明房屋买卖情况。
2．本院（2008）延刑初字第138号刑事判决书，证明夏秀某诈骗的事实。
3．协议书复印件，证明原告与夏秀某买卖房屋的事实。
4．租房协议，证明原告无法居住所购房屋而租房的事实。
（四）判案理由
北京市延庆县人民法院经审理认为：原告与被告夏秀某之间订立的房屋买卖合同被本院（2008）延刑初字第138号刑事判决书确认无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告夏秀某因犯诈骗罪导致其与卫某某签订的合同无效，被告吴某在原告卫某某和被告夏秀某买卖房屋过程中按照夏秀某的意思用谎言欺骗了前来购买楼房的原告等人，此事上吴某存在过错，因此被告吴某应当对返还房款和赔偿损失与被告夏秀某承担连带责任。因刑事判决中对返还房款问题已经作出了处理，现在原告再次提起诉讼要求解决，该请求不符合法律规定，法院不予支持。原告要求二被告赔偿因买卖房屋给自己造成的合理损失，法院予以支持，原告的合理损失包括购房款利息损失、租赁房屋损失和为处理此事支付的交通费以及本地区二手房屋价格上涨因素所导致的损失，上述损失已实际发生和存在，故法院予以酌定。
（五）定案结论
北京市延庆县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，作出如下判决：
1．被告夏秀某于判决生效后5日内赔偿原告卫某某购买房屋所支付房款利息、房屋租赁费、交通费等损失共计人民币5万元整。被告吴某对上述款项承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2．驳回原告卫某某的其他诉讼请求。
案件受理费1 050元，由被告夏秀某负担，被告吴某对案件受理费负连带给付责任，于判决生效后5日内交纳。
（六）解说
本案涉及刑民交叉等一系列问题。涉案房屋作为夏秀某的诈骗所得，从刑事审判的角度理应返还被害人吴某，然而其中又涉及刑事案件当事人之外的第三人即房屋的受让人卫某某的权利如何得到保护的问题。关于夏秀某与卫某某之间的房屋买卖合同是否有效，经过产权登记后卫某某是否应取得涉案房屋的所有权，这些问题应在刑事诉讼中还是民事诉讼中予以查明等问题，笔者认为：
1．涉案房屋的权属问题，应在刑事诉讼中予以查明。
第一，《中华人民共和国刑法》第六十四条规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还。最高人民法院1996年发布的《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第十一条规定：行为人将诈骗物已用于归还个人欠款、贷款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。本案中，涉案房屋是否为被害人的合法财产，房屋的最终买受人是否构成善意取得，应作为是否返还财产的前提予以查明。
第二，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第七十七条、最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国刑事诉讼法＞若干问题的解释》第八十八条以及最高人民法院《关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》的相关规定，只有因人身权利受到犯罪侵犯而遭受物质损失或者财物被犯罪分子毁坏而遭受物质损失的被害人，才可以提起附带民事诉讼。当犯罪分子非法占有、处置被害人财产而使其遭受物质损失时，被害人可通过人民法院追缴或责令退赔的方式获得救济，而无须提起附带民事诉讼，当经过追缴或退赔仍不能弥补损失时，被害人则可另行提起民事诉讼。而受让房屋的第三人则自始无权提起附带民事诉讼，即涉案房屋是否为被害人的合法财产的问题无法通过附带民事诉讼的方式予以解决。
本案属于非法处置被害人财产的情形，尽管第三人对该房屋是否构成善意取得是一个民事领域的问题，但对刑事案件的定罪量刑起着非常重要的作用。因为无法通过附带民事诉讼且无法依职权启动民事诉讼查清事实，所以理应而且可以在刑事诉讼程序中通过对相关证据的质证、认证等法定程序最终予以确认。
在具体程序的运行问题上，即如何在刑事诉讼中查明房屋权属问题，笔者认为可参照北京市高级人民法院《关于审理刑事附带民事诉讼案件若干问题的解答（试行）》的相关规定，由第三人卫某某作为证人参加刑事部分的审查，加之相关的证据链条，最终认定房屋是否为被害人的合法财产，从而确认是否返还。
2．通过刑事诉讼查明涉案房屋权属可能出现两种结果：一是第三人对房屋构成善意取得。在这种情况下，该房屋即并非被害人的合法财产，不予返还，而只能通过责令被告人退赔等形式予以补偿，此时存在的问题是：退赔的标准是什么；是以被告人的犯罪所得、房屋的当时价值还是以房屋的现值作为标准予以补偿。通常在刑事诉讼中，一般是以案件发生时的涉案财产鉴定价值为标准确定退赔数额，但如此一来在房屋价值大幅增长的情况下，被害人的权益显然无法得到最充分保障。二是第三人对房屋未构成善意取得。在这种情况下，房屋应予返还被害人，但同时又出现一个问题，即第三人的权益无法在同一程序中予以保护，本案即为此种情况。在这种情况下，只能通过第三人另行提起民事诉讼的方式加以解决，但正是刑事判决确定的房屋返还这一法律事实，才导致第三人只能通过另行提起民事诉讼的方式救济自己的权利，无疑极大地增加了第三人的诉累。
因此，在纠纷性质日益复杂、刑民交叉现象日益增多的今天，我们应当摒弃固有的“先刑后民”的传统观点，需要审查民事权利义务关系来辅助最终定罪量刑情况的，即应在刑事诉讼中予以审查核实。笔者因此也受到启发，并建议在刑事诉讼中考虑建立刑事附带民事的第三人制度，力争通过一次诉讼解决相关问题，保护相关权利人的权利不因公权力介人而受到侵犯，同时减轻当事人的诉累，确保法律适用的统一。
3．具体到对本案民事法律关系的解读上，即涉及“赃物”是否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》实施后，赃物是否构成善意取得，应适用《物权法》的相关规定。2007年3月16日通过的《物权法》第一百零六条确定了动产和不动产善意取得制度：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权……”第一百零七条规定对遗失物原则上不适用善意取得制度，但通过法定方式，可以发生善意取得。将遗失物作为特殊物处理，是基于其为占有脱离物，即非基于所有人的真实意思而丧失占有的物。同时，我们发现，《物权法》并未对“赃物”的善意取得做任何规定。赃物作为通过违法、犯罪行为获得的财物，从民事法律关系考虑，由于获取手段的非法性，获取者不能取得所有权。就本案而言，刑事案件被告人肯定无法取得涉案房屋的所有权，但我们应明确的是，赃物只是具有在特定时间、特定主体控制下的财物属性，当脱离了特定环境，其自应还原到其自然性质。因此，我们只能得出非法获取财物的行为人无权处分的结论，而不能排除权利人之外的第三人尤其是善意的第三人得到该财物的情况。《物权法》对赃物的善意取得未作出任何规定，应属立法上的缺失，笔者认为应适当加以完善，在具体的制度设计上，亦应区分占有委托物和占有脱离物，因诈骗、侵占而使原权利人丧失占有的赃物为占有委托物，可适用善意取得；因盗窃、抢夺、抢劫而使原权利人丧失占有的赃物为占有脱离物，类推适用对遗失物的规定。具体到本案，理论上而言，涉案房屋应适用善意取得的一般规定，即应具备：受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，房屋的鉴定价值为33万元，而受让人是以20万元的价格受让该房产，尽管依照法律规定已经进行了产权登记，但依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条的规定：对于《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70％的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30％的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照《合同法》第七十四条的规定予以撤销。因此，本案受让人可被认定其以明显不合理低价受让房产，无法构成善意取得，原权利人仍应为该房产的所有权人。
4．关于善意取得制度适用下非法转让人的赔偿问题。笔者认为，如果最终的买受人构成善意取得，则原权利人可要求非法转让人赔偿损失；如果不构成善意取得，则买受人可要求非法转让人赔偿损失，而原权利人则可通过追缴财产或返还财产的方式得到权利保护。具体到本案，由于买受人不构成善意取得，故通过刑事判决已确定涉案房屋发还原权利人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案夏秀某对诈骗所得的房屋，与卫某某进行了交易，尽管是出于销赃行为，但出售房屋仍是其真实意思表示，不应认定对卫某某构成诈骗，夏秀某应承担因无权处分致其履行不能的违约责任，而并不承担因欺诈而给付1倍以内赔偿金的赔偿责任。同时，吴某尽管作为刑事案件的被害人，但在房屋买卖的民事法律关系中，其亦有一定过错，应承担相应的责任。因此，法院对民事责任的认定是基本正确的。
需要说明的是，从刑事判决看，法官并未对“赃物”的权属性质及认定过程作出明确阐述即直接判决“发还”，而后作出的民事判决又直接援引了刑事判决主文，也未对该问题作出进一步阐释，应是在处理该纠纷过程中的不足。同时我们也应看到，刑民交叉案件的复杂性、程序设计的不周全性以及法官的日趋专业性而导致法官对其他领域法律问题的陌生，都应引起我们更多的思考。（北京市延庆县人民法院 张鑫萌）
