房屋租赁合同终止后添附物的处理
作者：永城法院 贾成宇 陈书祥
随着市场经济的快速发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。在处理该类纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理未作约定或约定不明确，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、房屋租赁活动中添附物的性质和范围
何谓房屋租赁活动中的添附物，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高法院《执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条的规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及添附物的处理时，应把握下列原则：
（一）最大限度地发挥装修物价值的原则。这是民法中添附理论的根本目的。法律之所以强制性规定主物所有权人可因添附而取得从物的所有权，正是为了最充分利用附合物的社会经济价值。因为一旦拆除从物，一方面会造成从物本身的损毁，从物所有人为拆除从物也要付出一定的人力和财力，而且从物所有人为恢复主物原状还要另外再支出一笔费用，造成巨大的社会资源的浪费，因此，目前世界大多数国家的民事立法中均明确规定了主物所有权人因添附而取得从物所有权的制度。
（二）过错责任与公平合理相结合的原则。这一原则也是在处理房屋租赁合同纠纷案件中对添附物补偿所要依据的主要原则。对于承租人的善意增添物，在承租人交还房屋时由于其所有权已由出租人取得，出租人应补偿承租人的损失。我国最高法院的《意见》86条规定可以折价补偿。这些规定对于处理合同期满时的情况比较容易适用。但对于合同期满前因一方或双方的原因致合同无效或被解除，承租人的增添物损失如何补偿则难以简单适用。对此应根据在正常情况下出租人对增添物的需要程度和增添物可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行补偿。
（三）侵权损害赔偿原则。对于承租人的恶意增添，如未经出租人同意或超出承租目的合理需要范围擅自所作的增添，由于承租人此时所为的增添已构成对承租房屋的侵害，是侵权行为。因此，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，给出租人造成损失的还应负赔偿责任。
三、房屋租赁合同终止后处理添附物的补偿方法
如果双方当事人在签订的租赁合同中对承租人的增添物的处理及补偿有明确约定，应优先适用当事人的约定。当事人没有约定或约定不明确时，则可适用上述补偿原则。在适用上述原则时，只有综合地加以运用，才能真正公平合理地解决纠纷，切实维护双方当事人的合法权益。
（一）因出租人违约导致租赁合同被解除时添附物的补偿。承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是经出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，可以对装修物现价值进行评估，并由出租人进行补偿；若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆除的，应当进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
（二）因承租人违约导致租赁合同被解除时添附物的补偿。承租人对房屋进行装修若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，拆除后不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆除的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，拆除后不会严重影响其价值的，可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。对承租人的恶意增添，按照民法的侵权理论，侵权人应负恢复原状或赔偿损失的责任。如果以增添物对出租人有利用价值而强行判决出租人承担并补偿承租人损失，这是对侵权行为的保护，损害了出租人的合法权益，客观上还可能导致承租人为营利目的乱装修，出租人不堪补偿的严重后果。
（三）因双方违约导致租赁合同被解除时添附物的补偿。承租人若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的进行装修，如果不能拆回的，装修物无偿归出租人所有。
（四）因不可抗力导致合同终止时添附物的补偿。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。
四、房租租赁合同终止后添附物处置的逻辑顺序
综上所述，房租租赁合同终止后添附物的处置，按照逻辑顺序分可为以下几个步骤：1、首先确定承租人的添附是否取得出租人的同意。2、得到出租人同意的，确定双方对添附物的处置是否存在约定，有约定的按照约定处置；没有约定的，添附物归出租人所有，出租人对承租人进行折价补偿。3、未经出租人同意的添附，考虑租赁合同的终止事由，即合同是因期限届满终止还是因不可抗力、一方违约而提前解除。4、当租赁合同因合同期限届满终止时，由于合同双方均无过错，此时未经出租人同意的添附物归出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿。5、当租赁合同因出租人违约或不可抗力提前终止时，根据添附原则，未经出租人同意的添附物所有权仍应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿；但承租人有证据证明其能够得到的出租人同意，但因出租人的违约或不可抗力而不能实现时，出租人在取得添附物后仍须向承租人给予一定折价补偿。 6、当租赁合同因承租人违约提前解除时，未经出租人同意的添附物所有权应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿，同时承租人须向出租人承担损害赔偿责任。
