房屋不适租可构成解除房屋租赁合同的一项正当事由
作者：河南省西平县人民法院 张伟
2011年7月13日，河南省西平县人民法院对原告冀某伟与被告冯某房屋租赁合同纠纷一案作出判决：被告冯某于判决生效后十日内退还冀某伟预交租金6000元。
法院审理查明：2010年5月26日，原、被告在被告家口头约定，被告建成房屋后将其中2间房屋租赁给原告使用，同年7月1日交房，年租金3000元。后原告预交2年租金6000元。被告出具收条一份。到约定交房日期时被告未将房屋处于适租状态，于是原告最终租赁了他人的房屋，并诉至法院要求解除与被告的房屋租赁合同并退还预交租金。
法院认为，原、被告之间口头房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格遵守并全面履行。在双方约定的标的物交付日期届至时被告未将待租房屋处于适租状态，致使原告不能实现合同目的，构成根本违约，故对原告要求解除房屋租赁合同并退还预交租金的诉讼请求，予以支持。于是，法院依照《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，作出上述判决。
法官点评：本案中，原、被告双方所订立的房屋租赁合同成立且已生效，各当事人本应全面履行。但在履行过程中，被告未按约定将待租房屋置于适租状态，致使原告不能实现订立合同时的预期目的，属法学上所说的根本违约行为，因而原告可据此行使对该合同的法定解除权。所以，就本案而言，租赁房屋不适租构成解除房屋租赁合同的一项正当事由。
