农村集体所有土地上私有房产买卖协议效力的认定
作者：覃靖东
【案情】
2008年9月18日居住在某镇村民徐某坚、徐某锋(买方)与居住在县城城郊的村民练某夫妇（卖方）经中介人介绍并协商一致，由练某夫妇将其使用尚未办理土地使用证和房产证的位于岑溪市城郊某社区面积约100平方米的房屋一幢（一层）及其土地（属集体用地，是练某继承其父亲的）以人民币180000元的价格转让给徐某坚、徐某锋。双方经中介人及房屋相邻人在场，书面订立“房屋转让协议书”一份，并由城镇某社区居民委员会在“协议书”上加盖属实意见。该协议书约定(买方)向练某夫妇分期付款，其中约定双方签订协议书的当日即2008年9月18日(买方)向练某夫妇付款人民币100000元、2008年11月30日前付款人民币30000元及在练某夫妇把该屋的土地使用证交付后(买方)付款人民币50000元。(买方)在依约交付购房款人民币100000元给被告后，(买方)经了解练某夫妇所出让的该房屋的土地属于集体所有制的性质，不能上市买卖，不能办理产权过户手续。为此(买方)不同意继续支付余下房地款项，而要求练某夫妇退回其已付的购房款人民币100000元。练某夫妇则认为房屋转让协议是有效的，(买方)中途反悔不按协议不按时交付余下购房款，属(买方)违约，而不同意将(买方)已交付的购房款退还。徐某坚、徐某锋遂于2009年6月19日向法院提起民事诉讼。
【争议】
本案争议的焦点在于对原、被告双方的农村集体所有土地上私有房产买卖协议效力的认定，对此，有两种不同的意见：
第一种意见认为：原、被告签订的房屋转让协议无效。因为原、被告所签订的“房屋转让协议书”涉及转让的土地属于集体所有土地，该协议书违反我国《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”规定，因而该协议属于无效合同。由于被告无权将该宗土地转让给原告，故被告收取原告的购房款应予返还。
第二种意见认为：原、被告签订的房屋转让协议并未违反现行法律强制性规定，是有效的可以履行的民事合同，故应驳回原告的诉讼请求。
【解析】
对此，笔者同意第二种意见。理由如下：
（1）首先，我国《物权法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”。 所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的民事财产权利，所有权最核心的权能是处分权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条可以看出，这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。其次，原、被告之间并非直接进行的是农村集体所有土地使用权交易，而是在转让地上属于被告所有私宅的同时，连同其所占用的土地一并转让，而这是符合法律规定的。再次，原、被告之间的农村集体所有土地上私宅转让协议，只是在原、被告之间改变了原私宅的所有人及其所占用土地的使用权人，并没有把该宗土地用于非农业建设，更没有改变该宗土地的集体所有性质。
所以，在目前法律和法规对农村集体所有土地上房屋出卖、出租、转让等没有禁止性规定的情况下，法院对于未违反国家强制性法律规定已交房付款并订有买卖契约的，应认定为合同有效为好，特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效，练某通过继承对出卖的房屋取得了合法的所有权，在不违反国家法律的情况下，可以出卖房屋，以实现房屋的价值，且城镇某社区居民委员会在“协议书”上加盖属实意见，认可了其买卖行为。
（2）在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效；《〈合同法〉解释》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。原、被告是在平等的基础上协商一致，达成房屋转让协议，该协议是双方真实的意思表示，亦无违反法律、行政法规的强制性规定，且练某已经把房屋交付给两徐某，原、被告签订的房屋转让协议应为有效。原告因能上市买卖，不能办理产权过户手续要求确认合同无效，显然有违诚实信用的基本原则。从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
