法官为小区业主购买和租赁车位解惑支招
作者：唐铸
近年来，北京的交通拥堵和住房问题无时无刻不在牵动着我们的神经，而与该两者均密切相关的问题---停车位问题，更日益成为广大业主密切关注的现实问题。随着机动车保有量的激增，“买的到房，买不到车位”、“买的起车，买不起车位”的现象已逐渐成为一个普遍现象，而开发商种种不诚信的行为也在现实中屡屡出现。最近更是出现限价房小区业主排队“抢车位”并引发暴力冲突的极端事件。面对这种情况，业主如何拿起法律的武器理性维权？对此，海淀法院唐铸法官通过分析现实中比较有代表性的几种困惑，为广大业主在法律上支招解惑。
困惑一：停车位“生来”就是开发商的？
很多业主有这样一个观点：房子是从开发商那里买的，那车位当然得从开发商那里买或租。其实，这种观点并不准确。根据法律规定，停车位权属大致有两种情况：1、属于开发商所有的车位。2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以，车位并不是“生来”就归开发商，要看停车位占没占用业主共有的道路或者其他场地，如果占了那这车位就是咱业主共有的部分。
法官支招：购房时，应该仔细查看购房合同，看看合同中有没有关于车位权属的明确约定，如果没有明确约定，在开发商出卖或出租车位时，应该让其出具相应的规划文件，好判断该车位的权属：如果该部分的车位是否属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有的车位，那开发商便无权租售并取得由此产生的收益，该部分车位应由业主协商决定使用的事宜。
困惑二：停车位可以卖给小区以外的人吗？
好多业主都抱怨开发商现在不是在卖车位，而是在“拍卖”车位，谁有钱卖给谁。如果出价够高，甚至将本小区车位卖给小区以外的人。其实这种行为是不合法的。我国物权法明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。所以，在尚未满足本小区业主的车位、车库需要的情况下，擅自将车位卖给小区以外的人，属违反该项规定的行为。
法官支招：如果在尚未满足小区内业主的需要的情况下，开发商擅自租售车位给小区以外的人，本小区业主或者业委会有权要求开发商返还车位并优先满足小区业主需求。
困惑三：停车位租好还是买好？
大多数业主都免不了产生这种犹豫，毕竟租和买价格差不少。其实从法律层面上分析，城镇的土地属于国家所有，所以，无论是通过租还是买的形式，业主所享有的都只是相应车位的使用权，无论如何业主是买不到车位的“地”的，买的也只是车位相应占地的使用权。
法官支招：在这种情况下，业主应考虑自身家庭情况决定适宜长期使用还是短期使用，但绝对不能被不明不白的忽悠，认为车位“买的就是你的”，无论如何，买的也只是使用权而已。所以，如果能够与开发商签订价格优惠而且租期较长的车位租赁合同，则是一个很不错的选择。
困惑四：明明有约在先，开发商“坐地起价”怎么办？
很多人都抱怨说，买房时已经和开发商谈好了车位的价钱，后来开发商坐地起价，成倍的提高车位价格，甚至宁愿双倍返还定金或者承担违约金。其实，如果签订了书面的租售车位合同，那就有权拒绝开发商的“条件”并要求继续履行合同，交付车位。当然，如果业主不想继续履行合同，也有权要求开发商赔偿相应的损失。
法官支招：在早期协商后，业主一定要和开发商签订书面合同。如果将来产生纠纷，合同不仅是最重要的证据之一，而且合同中关于车位价格的条款，就是业主证明开发商“坐地起价”，拒不履行义务的关键依据之一，也是法院审理这类案件着重审查的内容。所以，一旦您已经遭遇此类情况，应充分利用双方的合同以及法律有关条款进行维权。
事件回放：
事件一：2010年12月21日，因为对物业租售小区车位的方式不满，鸿业兴园二期小区数十名业主聚集在物业临时办公地点外，迟迟不愿离去。据了解，位于南四环附近的两限房小区“鸿业兴园二期”共有2000多户，但车位只有700多个，物业决定以“先到先得”的方式出租车位。
21日早上8点半，鸿业兴园二期1号楼前，针对5至10号楼业主的233个车位开始办理租售手续，400余名业主按照设置好的警戒线排队，并在保安的陪同下，按顺序进入办公楼。上午11点多，已有230余名业主办完手续。排在队伍后面的业主见此情景有的很失望地离开，而剩下近50名业主仍然在原地排队。将近中午12点半，从办公楼里走出一名工作人员，称计划的车位数已经发完。
事件二：2010年12月21日，北京燕郊通燕高速与102国道交会处，百余名纳丹堡小区业主用车堵住路口，导致交通中断约4个小时。20日，该小区地下车库开始实行封闭式管理，未购买车位的业主不准地下停车，业主认为开发商只卖不租，意在逼业主买车位，遂堵路抗议。
法律法规链接：
《中华人民共和国物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
