房贷合同“无情”，请谨慎签订
作者：朱宣烨 许暘
房价与房贷已连续数年成为百姓最关心的民生问题之一。在传统观念中，有属于自己的一套房子，是生活稳定的重要标志之一。而随着房价的不断走高，通过银行房屋按揭贷款购买房屋是普通百姓实现“有其屋”梦想的主要方式之一。随着银行房屋贷款业务量的增长，相关诉讼案件也呈上升趋势，且案件形式多为银行状告借款人或保证人，面对诉状，借款人和保证人则有自己的苦衷。
问题一：借款人资金紧张，银行能否给予宽限期间？
2000年9月，长安支行与被告杨先生、怡海公司签订《个人住房贷款借款合同》。签约后，长安支行如约发放了贷款，至起诉之日止借款人累计拖欠还款已超过六个月（六期），构成违约。故长安支行诉至法院，请求判令解除个人住房贷款借款合同，判令杨先生偿还长安支行剩余借款本金及利息。被告杨先生辩称，对长安支行诉请的事实及数额没有异议，未按期还款，是由于资金紧张，现希望继续履行合同，仍按合同约定分期偿还贷款，而不解除合同。最后，法院支持了银行的诉讼请求。
法官评析：在庭审中，被告杨先生承认原告长安支行在本案中主张的事实与金额。其所述没有能力还款，并不能成为其违反合同约定，拒不承担违约责任的理由。长安支行的诉讼请求，符合约定，于法有据。银行等金融机构开展信贷业务有其规章制度及商业运作规范。双方当事人签约后，一切事项应按照合同约定处理，违约责任的承担与否并不简单地以当事人的意愿而变更。借款人在签署房屋贷款合同时，应量力而行，对自身的还款能力要有合理预期，若出现无力还贷的情形，势必给家庭生活带来重大影响。在合同签署时，借款人应特别关注合同中的违约责任条款，并要求银行业务人员进行充分说明与解释，确保自身对合同内容有明确、完整的理解。
问题二：借款人称受胁迫下签署合同，是否应承担还款责任？
2003年5月，原告翠微路支行与被告李先生、裕发东瑞公司签订了《个人购房借款合同》。签约后，翠微路支行如约发放了贷款，李先生未能按照借款合同约定履行还款义务，至2008年2月19日，累计逾期还款28期，构成违约。故翠微路支行诉至法院，请求判令被告李先生偿还原告剩余借款本金及利息。被告李先生辩称，借款合同是在其所属单位有色金属厂的胁迫下与翠微路支行签署的，该借款合同不是真实意思表示，其未实际收到、使用该笔贷款，并没有实际参与贷款合同的履行，开发商系以融资为目的实际使用贷款，借款人没有参与合同履行，故其不应承担任何责任，相应责任应由裕发东瑞公司承担。最后，法院支持了银行的诉讼请求。
法官评析：本案中被告李先生辩称该合同系其受有色金属厂胁迫而签订，且并非其本人实际履行，但未能提供确实充分的证据加以证明，故对上述抗辩，法院未予采信。根据合同约定，翠微路支行有权要求李先生立即提前偿还全部贷款。《个人购房借款合同》所涉及标的额对于普通人而言，多是较庞大的一笔数额， 往往需要个人甚至家庭积攒多年方可积累下来。在签署借款合同时，无论是出于何种目的、在何种特殊情况下，都应谨慎且符合个人意愿的进行，及时向管理部门反映情况，避免本案类似情况 的发生。同时应注意收集并保存相关证据，通过法律途径保护自身合法权益。
问题三：抵押未作登记，保证人是否应承担还款责任？
2003年4月，原告工行海淀支行与董先生及被告锦秋知春公司签订《个人购房借款合同》。合同约定在董先生没有按合同约定履行还款义务时，锦秋知春公司承诺按工行海淀支行要求履行还款义务。保证担保期限为自该合同签订之日起至董先生持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。合同履行期间，董先生未按借款合同的约定按时履行分期还款义务，故工行海淀支行依法诉至法院，要求判令锦秋知春公司向工行海淀支行清偿贷款本金及利息。被告锦秋知春公司辩称，已将该房产交付给借款人董先生，按照房屋买卖合同约定，董先生应该提供办理房产证和暂住证原件，但董先生自签订合同后就再无音讯，未能办理相关手续，故本案中的过错方系董先生，应该由董先生向工行海淀支行承担还款责任。最后，法院支持了银行的诉讼请求。
法官评析：依照合同约定被告锦秋知春公司应为董先生履行还款义务承担连带保证责任。本案中，被告锦秋知春公司的保证期间截止到董先生所购房产向工行海淀支行办理完毕抵押登记手续，经庭审查明，所购房屋一直未办理抵押登记，故锦秋知春公司仍应承担连带保证责任。工行海淀支行在本案中的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在借款合同中设定抵押的目的是保障债权的实现，但在实践中存在银行发放贷款数年后，却一直未办理房屋抵押登记手续的情况，导致该目的无法实现。同时在客观上延长了保证人的保证期间，加大保证责任。为避免出现本案无法与借款人联系的情况，建议贷款人及保证人签署合同时应要求借款人提供多种联系方式（如固定电话、手机、电子邮件、邮寄地址等）及借款人其他联系人的联系方式等，并定期跟踪联系，在知悉借款人联系方式变更后及时更新。同时对抵押登记情况由专人跟踪办理，并落实权证办理、交接、入库登记及保管手续。
问题四：借款人已退房是否仍需承担还款责任？
2000年5月，原告长安支行与被告杨先生、金鸿公司签订借款合同。截止2008年3月被告杨先生连续2个月未按合同约定还本付息，已符合合同约定的提前偿还全部贷款的条件，故长安支行诉请要求被告杨先生依据合同约定提前偿还贷款本金及相应利息。庭审中被告杨先生辩称，对借款合同无异议，但其已于2004年3月18日，与金鸿公司协商并签订了《退房协议》，该协议约定由金鸿公司承担偿还长安支行的按揭借款，同时购买的前述房屋已退还给金鸿公司，因而不应由其承担还款责任。最后，法院支持了银行的诉讼请求。
法官评析：本案中被告杨先生以其与金鸿公司协商并签订了《退房协议》，金鸿公司承担贷款偿还责任为由提出抗辩。根据合同法相关规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。经法庭查明，杨先生与金鸿公司并未告知长安支行解约的事实并就贷款偿付义务的转让征得长安支行的同意，该债务转移对长安支行不发生效力，杨先生仍应对贷款债务承担偿还责任。需要特别注意的是买卖合同与房屋贷款合同分属于两个不同的法律关系。房屋买卖合同中买卖双方协商确定解除合同并不意味着房屋贷款合同的解除，借款人仍应向银行承担还款责任。借款人必须与银行协商并经银行同意，且履行相关法律义务后才能免除还款责任。因房屋买卖、借款合同等事项具有较强的专业性与技术性，建议普通百姓在进行与之相关的事项时，积极查找并了解相关规章制度，或咨询及委托具有专业知识的人员办理，避免本案情况的发生。
