好心借房给妻弟居住 房屋被卖能否要回？
作者：滁州市中级人民法院 刘东升
【案情】
1995年，原告朱某某将位于凤阳县大庙镇小卢生队大庙镇中心街南自家住房的主房改建座南面北的三间瓦房。1996年10月28日，朱某某补办了安徽省村镇建设规划许可证，院落四至：东至黄某某宅、南至朱某宅、西至邱某某宅、北至王某宅。1996年底，朱某某将该处房屋无偿借给其妻弟被告李某某居住。2007年6月22日，被告李某某与被告刘某某签订一份房屋买卖协议，被告李某某将该处房屋及院落以58000元的价格出卖与被告刘某某。被告刘某某进住后，在主房的西侧搭建了简易厕所，拆除院落中的座东面西的两间平房，分别在院落东、西两侧搭建房屋。原告朱某某于2012年3月得知房屋被卖后，非常气愤，一纸诉状诉至法院，要求确认两被告房屋买卖合同无效，两被告返还座南面北三间瓦房及院落，放弃其他诉讼请求。
被告李某某辩称：房子确实是原告朱某某租给被告李某某。被告李某某卖房给被告刘某某时，被告李某某正筹钱建房。被告李某某如说了实情，就无钱建房，就说房子是租给被告刘某某的。要求法院依法判决。
被告刘某某辩称：原告朱某某所说“无偿租赁”不属实，原告朱某某当时知道房屋出卖给被告刘某某，已过诉讼时效；本案土地已为国有；诉争房屋属为被告李某某所有，并非属于原告朱某某。请求驳回原告朱某某的诉讼请求。
【审判】
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。属于农民集体所有的土地，可以依法确定给本集体组织成员个人使用。农村房屋所占用的土地为村民个人使用的宅基地。农村房屋转让对象只能是同一集体组织成员。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。涉案房屋的宅基地为凤阳县大庙社区集体所有，刘某某非大庙社区集体组织成员，无权在该社区取得宅基地。同时，该房屋为朱某某所有，借用人李某某亦无权转让。李某某与刘某某间的房屋买卖合同违背有关法律规定，系无效合同。朱某某要求李某某、刘某某返还房屋院落的诉讼请求，予以支持。刘某某现为争议房屋的占有人，应当承担实际返还义务。朱某某放弃部分诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，不违反法律规定。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
一、被告李某某与被告刘某某于2007年6月22日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告刘某某于本判决生效后十日内返还原告朱某某所有的位于凤阳县大庙镇中心街南四至为东邻黄某某宅、南邻朱某宅、西邻邱某某宅、北至王某宅的座南面北三间瓦房及院落。
【法官评析】
本案争议焦点为：一、诉争房屋归谁所有；二、涉案房屋买卖合同是否无效；三、本案是否超过诉讼时效。
一．关于诉争房屋归谁所有的问题
朱某某系凤阳县大庙镇大庙社区小卢村民组成员，李某某系凤阳县大庙镇大庙社区庙东村民组成员，涉案房屋及院落占有的宅基地系凤阳县大庙镇大庙社区小卢村民组所有。凤阳县大庙镇大庙社区居民委员会证明诉争房屋及院落的宅基地使用权为朱某某所有，故朱某某对诉争房屋享有所有权。刘某某认为诉争房屋为李某某所有，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生法律效力。涉案房屋所有权发生转移应依法进行登记，从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在李某某名下，且李某某自认涉案房屋所有权属于朱某某，其只享有租用权。故刘某某认为涉案房屋系李某某所有的理由不能成立，不予支持。
二、关于涉案房屋买卖合同是否无效的问题
国家、集体、私人物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产所有权人享有占有、使用、处分、收益的权利；不动产的买卖须由所有权人对其不动产进行出卖的真实意思表示且不得违反法律规定；无处分人对不动产进行处分的，只有受让人构成善意取得，不动产受让人才可对抗原所有人。本案诉争的房屋系朱某某所有。李某某未征得房屋所有权人的同意，擅自与刘某某签订房屋买卖协议，李某某行为系无权处分行为。事后，李某某的无权处分行为并未得到朱某某的追认，且涉案房屋的所有权至今也未转移至刘某某名下，故也不符合不动产善意取得制度的规定。另外，诉争宅基地属于凤阳县大庙镇大庙社区小卢村民组所有。刘某某系凤阳县大庙镇东林村墙拐村民组成员，并非凤阳县大庙镇大庙社区小卢村民组成员，在一审法庭辩论终结前刘某某也未取得凤阳县大庙镇大庙社区成员资格，刘某某无权在凤阳县大庙镇大庙社区小卢村民组享有宅基地。李某某将涉案房屋卖与刘某某的行为导致刘某某在凤阳县大庙镇大庙社区小卢村民组享有宅基地，违背了宅基地享有主体的特定性。故李某某与刘某某于2007年6月22日签订的《房屋买卖协议》无效。刘某某认为诉争房屋的土地已转为国有，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。提供的证据并不能证明诉争房屋及院落的土地已转为国有，应承担举证不能的法律后果。故刘某某该理由不能成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘某某在返还涉案房屋后，可另案主张返还购房款及赔偿损失。
三、本案是否超过诉讼时效问题
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案系物权发生的纠纷，本案不适用诉讼时效，故上诉人刘某某认为本案超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。
