评析农村宅基地上住房买卖问题
案情：2009年刘某与杨某经口头约定，刘某将其所有一套90多平方米的农村住房以11多万元的价格卖给杨某，杨某于2010年4月向刘某支付了首笔60000元的房款，刘某将房屋及土地使用证一并交付给了杨某。尚欠5万多元未付，双方对于余款的付款期限约定不明，刘某称双方已约定余款其后一次性付清，而杨某称是以分期付款的方式付清，双方未达成一致意见。为此，刘某诉至法院请求判令解除双方的住宅买卖合同。
案情评析：据此，第一种意见认为，原、被告双方买卖合同无效，原告的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理”，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，根据地随房走的原则，处分房屋的同时也处分宅基地，是对集体经济组织其他成员利益的损害，因此外村村民不得享有其他村集体经济组织土地使用权，本案原、被告不是同一村集体经济组织成员，故其双方房屋买卖合同应属无效，原告诉求应予以支持。
第二种意见认为，原、被告双方买卖合同有效，原告的诉讼请求应予驳回。我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，“法无禁止即自由”，只要双方合意，就可以买卖。国务院办公厅（2007）71号通知：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农居居房或小产权房”。《中华人民共和国土地管理法第十条规定：“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”，因此法律禁止城镇居民在农村买房、禁止村民在其他集体经济组织申请宅基地使用权建房和权利人买卖或者转让宅基地使用权、禁止村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，但并未禁止村民之间权利人出卖、出租宅基地上的房屋。故案件中刘某处分自己房屋的行为并未违反国家法律、强制性法规和损害国家、集体及他人的利益，故双方买卖房屋的合同不构成无效合同的要件。原告诉求解除合同无法律依据，应依法予以驳回。因此笔者认为，在法律、法规没有明确规定农村房屋买卖也必须执行房随地走、房地一体、同时转让原则的情况下，农村宅基地使用权限制流转的规定并不必然决定农村宅基地上房屋不能买卖。
作者：池州市贵池区人民法院 夏丽丽
