购买“小产权”房须谨慎，购房人要求履行合同被驳回
作者：潘礼银
2014年4月8日上午，南陵县法院弋江人民法庭对原告张某某诉被告某公司、第三人曹某某房屋买卖合同一案作出一审宣判，驳回原告张某某的诉讼请求，该案宣判后，三方当事人均未上诉，该案已生效。
［基本案情］2008年10月23日，原告张某某与被告某公司签订房屋买卖合同一份，合同约定由某公司将坐落于南陵县弋江镇某小区E楼＃2单元302室房屋出售给张某某，房屋建筑面积为117平方米，房屋为1282.05元/平方米，房屋总价格为150000元，房屋交付日期约定于2009年5月1日交付，原告张某某按约支付购房款。2009年9月18日，案件中的第三人曹某某与被告某公司也签订房屋买卖合同一份，合同约定由某公司将坐落于南陵县弋江镇某小区E楼＃3单元302室房屋出售给曹某某，房屋建筑面积为117平方米，房屋为1268元/平方米，房屋总价格为146000元。后被告某公司将本已出售给原告张某某的E楼＃2单元302室房屋另行出售给他人，在原告张某某要求被告某公司交房时，被告某公司将本已出售并交付给第三人曹某某的E楼＃3单元302室房屋擅自交付原告张某某，原告接受该房屋后进行了装修，在装修过程中，被第三人曹某某发现，原告、第三人发生纠纷，后原告诉至法院，要求被告某公司继续履行合同，第三人腾让E楼＃3单元302室房屋。该案在起诉前，被告某公司未取得国有土地使用证和商品房预售许可证。
［案件评析］本案应该是现在通常所称的“小产权”房买卖合同纠纷，并且还一房交付两买受人。所谓“小产权”房，是在未取得国有土地使用证的土地上建设房屋，不是严格意义上的商品房。原告张某某与某公司签订的房屋买卖合同及第三人曹某某与某公司签订的房屋买卖合同虽然是双方当事人平等自愿的基础上进行的约定，但我国法律规定双方当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告和第三人分别于被告某公司签订商品房买卖合同，在起诉前被告某公司未取得国有土地使用证及商品房预售许可证，虽然原告签订了合同，买了房，但法律禁止这种房屋买卖，导致签订的合同无效，因原告张某某诉请要求被告某公司继续履行合同，因合同无效，无法继续履行，更无权要求第三人曹某某腾让房屋，最终法院依法驳回原告张某某的诉讼请求。
