房地产买卖中，被告如何行使先履行抗辩权
作者：王英杰 李洪林
2003年3月1日陈某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，约定陈某购买开发公司的商品房一幢，陈某应于合同订立之日起一次性付清全部房款。开发公司应在2003年10月31日前将商品房交付原告，出买人逾期交房，应从房屋交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交房价款万分之十的违约金；如买受人逾期付款，应自应付款期限之第二日起至实际支付之日按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同订立当日，陈某向开发公司交付房款90万元，2004年1月5日开发公司将房屋交付陈某，经开发公司催要，2004年4月8日，陈某将所欠房款3040元付清。4月20日，陈某提起诉讼，要求房地产开发公司支付逾期交房违约金9万余元。开发公司辩称，原告来按合同约定一次付清房款，延期交房是行使先履行抗辩权，应驳回原告的诉求。
在审理过程中，对开发公司是否享有先履行抗辩权有两种意见：一种意见认为，双方在合同中有明确约定，而陈某并未一次付清房款，其存在履行瑕疵，在标的物不能分割的情况下，应驳回原告的请求；另一种意见认为，从设立先履行抗辩权的立法本意来看，原告已履行合同约定的绝大部分义务，被告的利益已得到基本的保护，此时被告已不享有先履行抗辩权，原告之诉求应予支持。
笔者同意第二种意见。首先，合同法设立先履行抗辩权的立法本意是保护后履行当事人的利益，当先履行一方当事人履行了主要给付义务，以致订立合同的目的能够基本得以实现，后履行一方当事人一般不能主张先履行抗辩权。本案原告陈某，将商品房价款903040元的90万元已如期支付给了被告房地产开发公司，履行了绝大部分给付义务，被告卖房后的应得利益已基本得以实现，故其不应享有先诉抗辩权。
其次，被告行使先履行抗辩权有失公平和诚实信用原则。因为如一方履行了合同规定的主要给付义务，而存有较小的履行瑕疵，另一方则以此行使先履行抗辩权，使其受到重大利益损失，有悖于合同法的公平和诚实信用原则，故本案被告不应享有先履行抗辩权。
综上，在先履行一方当事人的利益基本得到满足，合同目的基本得以实现的情况下，后履行一方当事人不再享有先履行抗辩权，否则有失公平，被告某房地产开发公司应按合同约定向原告支付违约金。鉴于不可分割标的物，在行使抗辩权中的特殊性，建议最高人民法院作出相关的司法解释，以统一执法尺度。
