一、建筑物区分所有权的概述
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
对建筑物区分所有权概念不同国家的立法有不同的称法:日本称建筑物区分所有权,德国和奥地利称住宅所有权,法国称住宅分层所有权,加拿大和澳大利亚称单元住宅所有权,瑞士称楼层所有权,而美国则称公寓所有权。基于法律渊源和本国实际,我国学界采用与日本一致的称法建筑物区分所有权。
1、建筑物区分所有权的概念
◆争议
（1）二元说此说认为,建筑物区分所有权是指根据使用功能,将一建筑物在结构上区分为由各个所有人独立使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分,每一所有人就专有部分享有的专有权与共有部分享有的共有权的结合。对区分建筑物的管理权依情况应分别附属于业主的专有权和共有权，是专有权和共有权的权能或权利行使的内容，因此，管理权不是与专有权和共有权并列的权利。我国台湾地区的《民法典》第799条规定即采用“二元说”，王利明教授主持编写的《中国物权法草案建议稿》亦采用此说。
（2）三元说该说认为,建筑物区分所有权是由区分所有人就建筑物的专有部分所有权、共有部分所享有的共有权及因共同关系形成的成员权三要素构成的一种权利。此说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导,又称“最广义区分所有权说”。
→支持三元说
a. 虽然成员权与专有部分和共有部分有紧密联系，但它的独立性是主要的。固然没有对区分建筑物专有和共有部分的所有权，成员权也就不会产生，但它一旦产生就可以单独行使，比如对小区重大事项的表决权。
b.建筑物区分所有情况下，各区分所有人之间具有的制约关系是客观存在的，并且这种制约关系是现有相邻关系法律制度难以协调的，必须有新的成员权制度加以规制。
c.成员权中很大一部分是管理权，它是一种人法要素，不可为基于共有关系成生的财产关系所包含。
d.建筑物区分所有情况下，各区分所有人之间有复杂的相互关系，成员权内容繁多，不宜将其列入共有所有权法律关系之下。
综上所述，笔者赞同建筑物区分所有权概念采三元论学说，即建筑物区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共有关系所生的成员权三要素所构成的一种特殊所有权。
◆定义
建筑物区分所有权是指建筑物区分所有权人（业主）对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权和对专有部分以外的共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的成员权之总称构成的复合性的权利。
2、建筑物区分所有权的特征：
（1）建筑物区分所有权的内容具有多样性。即建筑物区分所有权内容是一个复合的权利,是由专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三个部分构成的建筑物所有权的共有形式。
（2）建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。在以上三项构成中,专有所有权占主导地位,区分所有权人只有取得了专有所有权,才能取得共有所有权和成员权,在不动产登记中,只登记专有权(设立了区分所有权),后两项权力随之而产生,不单独进行登记。专有权标的物的大小还决定着共有所有权和成员权的应有份额。
（3）建筑物区分所有权的本身具有一体性。专有所有权、共有所有权和成员权必须结为一体,不可分离。这是一个独立的、统一的、整体的权利,离开了建筑物区分所有权,这些权利内容都不会独立存在。在转让、处分、抵押、继承时,不能保留其一或其二,而转让、抵押其他权利。
（4）权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权的权利人,其身份具有多重性,他既是专有权人,又是共有权人,既按份享有所有权,又共同享有某些设施、空间的共有权,还对全部的权利客体享有成员权(管理权)。可见,建筑物区分所有权是一种不同于一般所有权的一种特殊不动产所有权。
（5）登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权,需要履行房地产物权的登记,以表明权利的取得和变更。
二、业主的界定
《建筑物区分所有权司法解释》第 1 条
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读
①依法登记取得
②根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业 主。包括三种情形：
a：因公法行为导致的物权变动，法律文书或征收决定生效时发生效力（《物权法》第 28 条） b：因继承或受遗赠行为导致的物权变动，继承或受遗赠开始时发生效力（《物权法》第 29 条） c：因合法建房、拆除房屋等事实行为导致的物权变动，事实行为成就时发生效力（《物权法》第 30 条）
③基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所 有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
三、专有权
（一）概念及性质
专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”,是指区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（《物权法》71条前半段）由于专有权并不是对建筑物的支配,而是对一定范围的建筑空间的支配权,因此,学说上一般认为专有权的性质为空间所有权,专有权系区分所有权人对独立专门使用的建筑空间所拥有的所有权。
（二）客体与标准
专有权的客体就是建筑物的专有部分,是指在构造上和功能上具有独立性的建筑物部分。确定专有部分的标准: （《建筑物区分所有权解释》第2条）
①具有构造上的独立性，能够明确区分; 所谓构造上的独立性,又称“物理上的独立性”,是指四壁具有一定的遮蔽性,使专有部分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别,并借此保障专有部分独立利用的可能性。一栋建筑物的内部,若没有墙壁间隔,仅仅以屏风、隔扇间隔,也不能成为专有部分。
②具有利用上的独立性，可以排他使用; 所谓利用上的独立性,又称为“机能上的独立性”或“经济上的独立性”,以有无独立的出入口和内部专用设备、隔间构造为标准,具有满足人们生活目的之独立机能。
③能够登记成为特定业主所有权的客体。
④规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。
（三）专有部分的范围
即专有部分的界限。指专有部分相互间,或与共用部分相互间的分隔部分,究竟至何界线为止可以计入专有部分,此问题直接影响到各区分所有权人能够自由使用、改良的权利;同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全,而以对各区分所有权可能产生的损害建筑物安全问题行为的禁止问题。所以,有必要对专有部分的范围进行界定。对专有部分范围的界定,一般有四种学说:
1、中心(壁心)说。 认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。这种说法虽然赋予了各区分所有权人很大的使用分隔境界的权利,但对建筑物整体的维持与管理不利。因为建筑物内部构造要求复杂,且敷设了各种管线,如果任凭区分所有权人自由使用或变更,对整体建筑物的管理、维护及管线敷设权益都有重大影响。
2、空间说。 从专有部分是由建筑材料所围成的空间的观点出发,认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间,而将墙壁、地板和天花板等作为界线部分都视为全体或部分区分所有权人的共用部分。这样,区分所有权人即使在自己家中利用墙壁和地板也要经其他区分所有权人同意方可使用,显然与人之常情相违背。
3、最后粉刷表层说。 认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层,即境界壁与其他境界的本体属共用部分。这种说法虽弥补了“中心说”和“空间说”的不足,但却忽视了现代区分所有建筑物系以壁心为界线的交易习惯。
4、壁心和最后粉刷表层。 认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说;在第三人的关系(如买卖、保险、纳税)上,则适用壁心说。这一观点兼顾了建筑物内部管理需要和外部交易需要,因而得到大多数学者的认同。在实践中,住宅专有部分的范围除住宅建筑物本身外,还包括住宅建筑物之附属与附属建筑。建筑物之附属物,系指配置于建筑物内部的电梯、水管、空调管线、电视线路等附属设备。其中,供专有部分使用的管线等属于专有部分范围内,供各户共同使用设备与设施属共用部分,比如电梯、中央空调管线、水电管线等。附属建筑物系指仓库、车库等居于从属地位的建筑物。附属建筑物一方面可以依规约成为约定共用部分,另一方面也可成为某一专有部分之附属建筑物。当车库、仓库等附属建筑物从属于某一专有部分时,专有部分的范围包括该附属建筑物。
（四）专有所有权的内容
专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。
1、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利
（1）所有权。专有所有权人作为住宅建筑物专有部分所有权人,当然享有一般所有权人的权利,即享有占用、使用、收益和处分的权利。该权利具有绝对性、排他性和永久性。即所有权可以对该专有权在法律限制范围内,行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。 （2）相邻使用权。即指住宅所有人为行使自己的专有权,或改良,可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或共用部分。例如:二楼天花板漏水,必须从三楼的地板着手维修。三楼所有权人无正当事由不得拒绝二楼区分所有权的请求,否则可能构成侵权。但二楼所有人也必须在“必要的范围内进行”。必要的范围一般应认定为维护或修缮具有必要性、紧急性且无其他方法的情况。不是必须或紧急或有其他方法的情况下,则不得行使相邻使用权。否则是对其他所有权人专有权或共有权的侵犯。
2、专有权的限制
（1）权力滥用的禁止
业主专有权乃是业主独立的所有权，根据意思自治原则，业主可以自由处分其专有部分，但是基于诚实信用的基本要求，禁止权利滥用，因此，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。（《物权法》第7条）
①业主只能在建筑物设计允许的范围内合理使用其专有部分，不得对建筑物的安全性造成损害，妨害整栋建筑物的正常使用，影响到其他业主对建筑物的合法使用。 （《物权法》第71条）
②不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。
③遵循业主公约与物业服务合同。
（2）住改商的限制
①建筑物在规划之时就有特定的用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律对不同用途的建筑物有不同规定。例如，《城市房地产管理法》第54条对于住宅用房和经营性用房在租赁问题上即有不同规定。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响修缮该建筑物，还可能影响建筑物的交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房，还有可能损害其他业主的权利和合法利益，例如影响住宅的居住环境等。因此，业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。（《物权法》第77条）→原则禁止
②例外
a.符合法律、行政法规和管理规约的要求，包括经营项目限制、审批程序限制等
b.并且还要经有利害关系的业主的同意
“有利害关系的业主”包括：【区分所有权意见 11】
本栋建筑物内的所有其他业主
本栋建筑物之外、应证明“受到”或者“可能受到”不利影响的其他业主
③为了保护各业主的利益，有利害关系的业主对住宅改为经营性用房的同意，应当才一致决而不能采对数决。以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。【区分所有权意见 10】
④未经有利害关系的业主的同意，违反法律、行政法规和管理规约的要求，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主可以请求排除妨害或者消除危险。（《物权法》35）受损害的业主还可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。（《物权法》37）
四、共有权
（一）共有权的含义
共有所有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的所有权。共有所有权的权利人是业主，标的是建筑物共有部分。共有所有权属于共同所有权，应当属于共有中的共同共有，各共有人成立共同共有关系。法律对共有所有权没有专门规定，可以适用关于共同共有的相关规定。特征如下：
1、共有所有权具有从属性。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（《物权法》72.2）
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（《物权法》80）
2、共有所有权具有不可分割性。
3、共有所有权权利义务的独立性。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（《物权法》72.1）
（二）共有部分的概念
共有部分是指一区分建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有的附属建筑物，从而为全部或部分区分所有人共同享有权利的部分。共有部分具有从属性和不可分割性的特点。相对于专有部分的独立性，共有部分则属于同时附属于数个专有部分而存在的附属物或从物。而不可分割性则表明共有部分要与专有部分、成员权一起发挥作用，不能单独处分。
作为一区分所有建筑物，除专有部分外，必然存在共有部分。共有部分也就成为建筑物区分所有权的重要内容。
由于共有部分在功能上表现为区分所有人对于共用部分的潜在的应有份额，因而又叫共有持分。不过，从各国法律对潜在的应有份额的规定来看，其持分的计算标准是不同的。如法国1965年《住宅分层所有权法》第5条规定：共有部分依建筑物的享益部分之性质、表面积及位置所形成的诸价值计算。美国联邦《公寓所有权法》规定：应以专有部分与整个财产价值之比率计算共有持分。日本《建筑物区分所有权法》第14条规定：各共有人的份额，依其所有的专有部分室内面积的比例计算。现代许多国家大多采用日本的这一计算方法。我国《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分担和收益等事项，除约定外，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此可看出我国采用了在约定除外比例确定原则。当然，也有些国家并未特别指出以任何方式共有。
（三）共有部分的分类
共有部分，依不同标准可分成不同类别：
1．按照是否有法律规定为标准，共有部分分为法定共有部分和约定共有部分
法定共有部分，一般是指区分所有建筑物在性质上或构造上当然共有的部分，如电梯、楼梯、基地等。作为法定共有部分，不得供做专有部分使用，也不能由区分所有人约定为专有部分。
约定共有部分，是指区分所有人通过规约，将可以作为专用的部分作为共有部分。如将应属于专有部分的建筑物部分作为传达室、会客室、交谊厅、活动室等。
各国和地区法律一般对共有部分都有相关的规定。如我国的《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我国《城市异产毗连房屋管理规定》中涉及共有部分的包括：共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施，专有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙，房屋的附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管、化粪池等）。我国的《物权法》对共有部分的界定采取了排除法，即“专有部分以外的共有部分”，该规定过于笼统，应当具体。
2．按照不同的主体，共有部分分为全体共有部分和部分共有部分
（1）全体共有部分指供全体区分所有权人共同使用的部分（俗称大公），
属于全体共有部分的包括：
①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外；
②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外；
③建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房；
④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
⑤建筑物及其附属设施的维修基金。
⑥建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、 公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分; （《建筑物区分所有权司法解释》第 3 条）
⑦其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。（《建筑物区 分所有权司法解释》第 3 条）
（2）部分共有部分是指仅供部分区分所有权人共同使用的部分（俗称小公）
属于部分共有部分的包括：
①同一建筑物中某一单元中所有住户共用的部分，如楼梯间、走廊、电梯、自来水管、电线、消防设备、紧急出口、路灯、大门等；
②同一单元中的两个或多个住户所共用的部分，例如相邻两户共用的非建筑物承重墙的墙面或者专属于某一层住户使用的路灯、过道、消防设备等。
将共有部分作此划分在于明确修缮费和其他费用的负担。当然，作为一建筑物中的共有部分到底是确认为全体共有，还是部分共有，则需以实际使用情形加以认定。
（四）对共有部分的管理
1、管理方式
（1）物业管理方式
（2）物业服务合同
（3）物业管理人的更换
2、共有部分的维修
3、共有部分管理中的费用分摊和收益分配问题
五、成员权
（一）含义
业主的成员权。是指业主根据共有部分的构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员的权利。《物权法》就业主的成员权从其内容的角度进行规定谓之为“共同管理”的权利。业主大会和业主委员会是业主成员权实现的桥梁。
（二）共同事务的处理
《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
注意：专有面积＋人数规则——
A、表决通过比例：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过 半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
B、算法：【区分所有权意见 8、9】
a、专有部分面积：不动产登记面积计算——（未登记）测绘机构实测面积——（未实测）房屋买 卖合同记载的面积
b、建筑物总面积：前项的统计总和计算。
c、业主人数：一专有部分一人——尚未出售、尚未交付的部分，按一人算——同一买受人拥有一 个以上专有部分的，按一人算；
d、总人数：按照前项的统计总和计算。
（三）业主大会
业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此,只要是建筑区划内的业主,就有权参加业主大会,行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。《物权法》第75条第1款规定,业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多,可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。该款还规定,业主大会可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理职责。
1、业主大会是业主行使成员权的具体方式
业主基于专有所有权和共有所有权而享有成员权。业主行使成员权，形成共同的意思表示，一般采用会议形式，通过成立业主大会以及选举业主委员会实现其成员权（《物权法》75.1）。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。（《物权法》75.2）
2、业主大会的形式
可以采用集会方式，通过集中讨论而议决共同事务，也可以采用书面征求意见的形式，汇总业主的意见。
3、业主大会的法律性质
业主大会不具有法人条件，系非法人团体，不具有权利能力，并非权利主体，他所实施的法律行为系业主所为的行为，由业主承受法律效果，如业主大会选聘物业服务企业签订合同的，合同当事人为业主与物业服务企业。
业主大会属于《民诉》49条规定的其他组织，具有诉讼能力，可以以自己的名义提起诉讼。（《物权法》83.2）
（四）业主委员会
业主委员会是业主大会的事务执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会的委员应当是业主。由于业主委员会的委员要具备相应的行为能力。
业主委员会的职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 监督业主公约的实施； 业主大会赋予的其他职责。
业主委员会符合《民诉》49条所规定的其他组织的条件，可以自己的名义提起诉讼。此外，最高法民事审判第一庭认为：依法成立的业主委员会在其职权范围内，经业主大会授权，有权就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起诉讼。与物业管理无关的、个别或者部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
（五）诉权
1、业主大会、业主委员会对不当行为的诉权
业主大会、业主委员会对与损害业主利益的不当行为，具有独立的诉权。
这里的不当行为人可以是业主、也可能事承租人扥建筑物的占有人及其他人。
业主大会、业主委员会对与损害业主利益的行为人可以诉求其停止侵害、消除危险、排除妨害和赔偿损失。业主委员会提出损失赔偿的主张，不当行为人履行赔偿义务的，可以由业主大会、业主委员会代受损害业主全体受领。
2、业主的撤销诉权
物权法第78条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
建筑物区分所有权解释第12条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
解读：
①业主大会、业主委员会享有管理权
②业主对侵害自己合法权益的行为，可以提起单独或者共同诉讼
③业主大会、业主委员会作出侵害业主权益的决定的，业主可以向法院提起撤销之诉，撤销权应当在知 道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
王雁兵补充问题：
1、有关车位、车库
a. 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
b. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
c. 规划用于停放汽车的车位、车库应当“首先满足业主的需要”
注意： 建设单位按照“配置比例”（车位车库数︰房屋套数）将车位、车库处分给业主的，应当认定 符合“应当首先满足业主的需要”的规定。【区分所有权意见 4】
2、共有权的保护——禁止擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。否则，
业主有权请求：
排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失；
请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的
——行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。【区分所有权意见 14】
案例1
原告：南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）。
原告：钟宝强等住娄子巷164号19户住户。
被告：江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）。
南京市娄子巷164号六层商住楼，底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，由原告钟宝强等19户居住使用，产权部分属原告房产公司所有，部分由住户按房改政策购买。1998年3月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至0.9~1.2米深，准备增建夹层，由此引起与原告方的纠纷。同年6月，被告委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其在娄子巷164号底层增设夹层进行鉴定，结论为：夹层施工对主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层设计、施工中存在问题，建议被告采取有关整改措施。此后，被告按照安鉴处提出的要求进行整改。同年9月，被告又委托安鉴处对其增设夹层方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建设施工期间被告应加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核同意被告在娄子巷164号底层加一夹层；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意被告按所报图纸进行施工。1999年1月，原告向南京市鼓楼区人民法院起诉，诉称：被告大规模地拆改主体结构，房屋装修加大荷载，造成楼上住房墙体严重开裂，屋面、墙面渗水，水箱受损、水管漏水，既严重影响了楼上住户的居住安全，也严重侵犯了产权人的合法权益，要求被告恢复房屋原有的主体结构，拆除夹层，将下挖的部分恢复原状，并对受损的给排水系统及主体结构的基础框架柱采取补救加固措施。
被告盛名公司答辩称：娄子巷164号底层房屋产权属我公司所有。我公司根据使用需要，对自己的房屋进行装修改造，并委托有资质的设计单位进行设计，设计方案经南京市建委、规划局审核批准，安鉴处亦作出鉴定认可，我公司是按法定程序进行的，属合法行为。要求驳回原告的诉讼请求。
审理期间，被告领取了南京市规划局颁发的准予在娄子巷164号室内加一层夹层的建设工程规划许可证。受案法院委托安鉴处对原告钟宝强等19户的住房损坏情况进行鉴定，结论为：原告钟宝强等户住房出现的问题，并非被告底层增建夹层造成的；建议被告对底层公共部分大平台楼梯间的墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。
「审判」
南京市鼓楼区人民法院认为：原、被告属同幢异产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理好相邻关系，共同维护大楼的安全。被告进行整改，其设计是按照有关部门的要求所作。原告主张二至六层房屋受到损坏是被告增建夹层所致，被告提供了相关证据证明与自己的行为无关，原告没有提出反证，对原告的主张，不予支持。但被告应按批准的施工质量要求组织施工，并由有关监理部门对施工现场进行监督。在诉讼中，被告自愿补偿原告钟宝强等19户每户1000元，予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十三条及有关部门的规章，该院判决如下：
一、被告盛名公司对南京市娄子巷164号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和被告盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。
二、被告盛名公司给付原告钟宝强等19户每户1000元补偿费。
原告钟宝强等19户不服原审判决，以原起诉理由向南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，改判由盛名公司恢复房屋原状。
南京市中级人民法院经审理认为：娄子巷164号六层商住楼由盛名公司、房产公司及钟宝强等户区分所有。盛名公司、房产公司及钟宝强等人既对各自的专有部分享有单独所有权，又对共用部分按其专有部分的比例享有共有权。各区分所有权人对专有部分有权进行装修和必要的改造，但在行使这一权利时不得妨碍建筑物的正常使用及损害全体区分所有权人的共同利益。一区分所有权人对共用部分的使用，应当经过全体区分所有权人的同意。盛名公司未经其他区分所有权人的同意，擅自开发利用属共用部分的地下空间，侵害了其他区分所有权人的共同利益，故钟宝强等19户以盛名公司侵犯了产权人的合法权益为由，要求盛名公司将下挖的部分恢复原状的上诉理由成立，应予支持。盛名公司改造专有部分，拆除全部填充墙，增建夹层，致建筑物的结构发生改变，违反了正常使用的原则，故钟宝强等要求盛名公司拆除夹层的上诉理由亦成立，应予支持。原审判决盛名公司对娄子巷164号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道正确；但以盛名公司提供证据证明房产公司、钟宝强等19户的房屋损坏与盛名公司增建夹层的行为无关为由，对房产公司、钟宝强等户的主张不予支持不当。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，该院于2000年7月21日判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院判决第一项。
二、撤销南京市鼓楼区人民法院判决第二项。
三、被告盛名公司于本判决生效之日起六十日内拆除南京市娄子巷164号底层房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原告房产公司、钟宝强等19人及被告盛名公司共同委托监理部门负责施工现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。
「评析」
随着我国住房制度的改革，多人共同拥有一幢建筑物的现象越来越普遍，区分所有人因房屋而发生的纠纷，靠我国民法通则中的相邻关系规定已不能解决。为此，二审法院在二审审理中引入了建筑物区分所有理论。
所谓建筑物区分所有，是指两个以上自然人或法人对同一幢建筑物，各所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共同部分）所享有的共有权的一种所有状况。这种所有构成建筑物所有权的复合关系。由于权利的客体是一个集合体，故这是一个较一物一权关系复杂得多的法律关系。区分所有人在行使不动产所有权时，不但要面对他和房屋之间的“所有关系”，还要顾及他和邻居（其他区分所有人）之间的“共有关系”，其权利的行使必将受到全体区分所有权利人“共有关系”的限制，不像单一所有权关系那样可以任意行使。
本案被告借拥有的底层单元所有权及其与地下部分直接相连的便利，开掘争议楼房的地下部分，在专有部分内增建夹层扩大使用空间。被告的该行为虽得到所在市规划建设部门的批准，并经房屋质量安全检测部门鉴定对建筑物的整体安全尚不构成危害，但根据建筑物区分所有的理论，被告的行为已构成侵权。首先，被告开挖的部位属共用部分。专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，该空间在构造上和使用上必须具有独立性，除此以外的建筑物其他部分均为共用部分。可见，被告的专有部分范围是墙壁、地板和天花板之间所围成的建筑空间，不及于地板以下。在区分所有权人无特别约定的情况下，地板以下应属共用部分。其次，区分所有建筑物的共用部分属全体区分所有人共有，被告对该共用部分改建或使用需经全体区分所有权人同意，否则既构成对其他区分所有权利人共有权的侵害。我国目前尚未制定建筑物区分所有法，但建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》对建筑物区分所有已有所涉及，其中第八条规定，一方所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。也就是说，被告改建共有部分，即使取得城市规划建设部门的许可，也不影响建筑物的安全性，但如未征得其他区分所有权利人的同意，其行为仍应认定违法。再次，被告对专有部分的利用，也不得损害其他区分所有人的共同利益。被告对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可以按自己的意愿对专有部分进行装修或必要的改良。但区分所有中的专有部分仍是整个建筑物的组成部分，其中支撑整个建筑物存在的梁、柱、外墙壁等不可缺少的构成部分仍属共有部分，被告仍不能像对其单一所有权的建筑物那样任意改动或损害，仍应服从共同利益。被告在其专有部分的空间增建夹层，使梁、柱的负载加大，纵然形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为，只要对全体区分所有人的共同利益有损害，也不应允许。
综上所述，被告未经其他区分所有人即原告方的同意，擅自侵占、使用共用部分，不当改造专有部分，构成对其他区分所有人权利的侵害，应当责令其停止侵害、恢复原状。二审运用建筑物区分所有的理论对一审的改判，是正确的
案例2
「案情」
原告：陈某被告：某某书店2003年下半年，原告陈某购买了坐落在繁华路段临街商住楼二楼的住宅房一套。底层店面房为被告某某书店住所。2004年2月，经市城市建设监察大队批准同意，被告在外墙设置户外广告。被告的广告牌用铁架支撑，使广告牌距离二楼阳台外墙约30厘米，整个广告牌面积将二楼阳台外墙面全部遮掩。牌面上写有“某某书店”等文字内容。原告认为广告牌虽离二楼阳台外墙面约30厘米，其仍占用了二楼阳台墙外的空间，若要在该处安装空调、晾衣架等，必将受到妨碍，遂多次找被告交涉。而被告则认为原告对其二楼阳台外墙横向空间没有优先利用权；二楼住宅阳台外墙的外侧属于公用部分，并非由二楼住户所专有，不同意将广告牌拆除。双方协商未果，原告遂诉至法院，要求排除妨碍，拆除被告在其所属房屋二楼阳台外侧面树立的广告牌。
「审理」
法院经审理后认为：本案双方当事人争执的焦点并非一般的不动产相邻关系之争，而是对二楼阳台墙外空间由谁利用之争议。虽然我国民事立法至今尚未明确规定空间权法律制度，但根据一般法理原则，同一幢高层建筑物中的不同所有权主体对各自墙外横向合理空间可以优先利用，他人不得妨碍。某某书店在其门面上方完全有足够的空间设置招牌和广告牌，并未达到非在二楼阳台外设置广告不可的程度。因此，由某某书店拆除广告牌以排除妨碍，合乎公平合理之精神，亦为一般人所认同。据此，法院依照《民法通则》第4条的规定，作出如下判决：判令被告某某书店于判决发生法律效力之日起5日内将设置在原告陈某二楼阳台外墙处的广告牌拆除。
「评析」
随着我国城市化进程的加快，人们对建筑物周围空间的立体化利用已随处可见，特别是临街建筑物墙外空间的利用具有经济价值，因此建筑物墙外空间利用而引发的纠纷越来越多。高层建筑墙外横向外空间究竟应由谁利用呢？我国民事立法至今对空间权尚未作出规定。本案中，尽管原被告对一、二楼分别享有所有权，同时对共用的墙壁、楼梯等享有共有权，但对建筑物二楼阳台外侧可利用的水平空间利用权属于原告还是被告，或者属于双方共有，抑或属于全体所有权人共有，存在争议。从严格意义上来说，本案既非相邻关系纠纷，亦非建筑物区分所有权纠纷，而是基于建筑物区分所有权衍生出的一种并不鲜见的新类型纠纷，笔者称其为“建筑物周围空间利用权纠纷”。
双方争执的二楼阳台墙外空间利用权的问题，我国民事立法虽无明文规定，但二楼阳台外侧的横向可利用空间的利用权与二楼房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上不可分离的状态，如果取得了二楼的所有权，应当认为对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间享有利用权。审判实践中为调整目前大量存在的空间利用现象，法院可以公平合理的法律原则和社会大众所共同认可的准则进行评判。高层建筑物是属于不同的所有权主体共有，其中一个所有权主体对墙外横向合理空间的利用总应遵守一个公共准则，才符合公共利益。这就需要法官从当事人之间的利益冲突与所要调整的社会秩序之间寻求平衡点根据社会大众的一般观念，同一幢高层建筑物中的不同所有权主体，对各自墙外横向合理空间有优先利用的权利。例如：自家空调室外机及晾衣架的安装，一般只能安装在自家外墙的合理空间内，而不能任意安装到邻人的外墙上。假如允许同一幢多层建筑中的不同所有权主体可以任意利用邻人的墙外空间，必然会导致空间利用的混乱局面，人为地引发纠纷，影响社会安定。从生活实际来看，这也符合惯例和公平合理的精神。被告所设置的广告牌虽未直接使用原告所购房屋二楼阳台的外墙，但对二楼阳台墙外横向空间进行利用时，显然妨碍了原告的正常使用，法院依照《民法通则》第四条的公平原则，支持了原告的诉讼请求，其裁判方向应属正确。
由于此类纠纷系由建筑物区分所有权而引发，而我国物权法尚在制订之中，故其理论和法律依据、权利性质、可利用空间的界定等等，仍须进一步探讨。就本案而言，对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间利用权应强调“合理利用”，即此种空间的利用必须是符合法律、行政法规、规章的精神的，同时必须不违背全体业主的共同利益及社会公共利益。否则即应视为不合理可利用。
