林先生看中了某市正在开发建设的高档楼盘，遂向该售楼中心人员咨询，得知该楼盘已取得商品房预售许可证并已经开始预售，林先生与该楼盘开发商协商后，决定以300万的价格购买其中一套商品房，开发商与林先生签订了商品房认购协议，详细约定了林先生所购买房屋的面积、座落位置、房款及定金的数额和付款日期、交房条件和日期、签定正式的商品房买卖合同的时间以及违约责任。协议签订后，林先生依照协议约定，缴纳了定金及全部购房款。之后，因开发商迟迟不与林先生签订正式的商品房买卖合同，双方几次产生争执，林先生经多方查询后得知开发商不与签订正式的商品房买卖合同的原因是开发商根本未办理商品房预售许可证。于是，林先生一怒之下一纸诉状将开发商诉至人民法院，要求确认商品房认购协议无效，开发商退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款300万元。
法院审理
法院审理后认为，认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同；开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实与林先生签订认购协议导致认购协议无效，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担相应的责任。于是，法院判决开发商退还收取的购房款及利息并赔偿一倍购房款300万元。
案例评析
《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”林先生与开发商签订的商品房认购协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收取了林先生全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”林先生与开发商签订的认购书应认定为商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效，林先生的诉讼要求具有充足的法律依据，能够得到法院的支持。
商品房预售许可证是开发商进行商品房预售所必须具备的证件，购房者不论在签订商品房认购协议，还是签订正式的商品房买卖合同时，应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证，以防自己与开发商签订的合同成了无效的合同，带来不必要的麻烦与损失。
