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房产确权

房产确权律师谈征地补偿取得的房产,房屋产权登记在别人名下,权利人如何进行重新房产确权

日期:2012-03-09 来源:房产确权律师网 作者:房产确权律师网 阅读:995次 [字体: ] 背景色:        

【案情简介】

原告(被上诉人):深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司(下称靖轩公司)

被告(上诉人):中共深圳市委办公厅联络处(下称市办联络处)

1985年5月30日,市卫生学校、市办联络处与原告签订了一份征地协议,协议约定征用位于黄贝岭麻屋仔即湖贝路北侧面积为1733.4方米(2.6m)的土地。同日,市办联络处与原告又签订另一份协议,约定市办联络处同意将靠路边盖起大楼后的底层划出一半给靖轩公司做商场铺面,其面积造价为250元/平方米,此款由靖轩公司还给省三办(即市办联络处)。1987年2月,该综合楼动工兴建,原告按协议约定,以每平方米250元的价格,向省三办当时的在深机构驻深圳市人民政府办公室经济研究室属下的深圳市金星贸易公司支付了15725.6元商铺建造费。

1987年10月,综合大楼竣工后,市办联络处依协议约定,将该商铺(面积62.9平方米)交给原告,原告自行装修后,将该商铺分别出租给本村村民,出租一直延续。1995年1月间,市办联络处没有知会原告,便向房地产登记机关申报房产登记,领取《房地产证》,包括底层62.9平方米的商铺,登记在市办联络处的名下。

2000年6月13日,市办联络处致函原告,要求交还该物业,原告才知道被告单方面领取了房地产证,立即复函被告,表示不能接受。随即市办联络处以靖轩公司侵犯所有权为由,向罗湖区法院提起侵权之诉。黄贝岭公司接着以征地补偿协议纠纷提起本案诉讼,诉讼请求是:确认原、被告在1985年5月30日签订的征地补偿协议有效。

【争议焦点】

征地补偿协议是否有效?

原告认为:征地补偿协议是双方的真实意思表示,也未违反当时的法律、法规,同时根据深圳市政府的有关规定,应认定合法有效。

被告认为:(1)本案不属于法院受理的民事诉讼案件范围,原告诉请属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,应由国土部门解决;(2)法院重复立案,被告诉原告的房屋侵权案立案在先,本案立案在后,二诉所指向的法律事实和理由是一个,不应重复立案;(3)双方协议是非法协议,未经政府批准,纯属双方私下达成的有偿使用房产的非法协议;(4)原告取得的商铺有偿使用权不合法,原、被告就商铺达成的使用权协议未经有关审批程序并经有关部门批准,更未签订土地房产使用权出让合同,缴纳出让金,办理变更登记手续;(5)原告所受让使用的商铺为法律禁止;(6)原告出资集资而取得商铺所有权,违反当时的法律、法规。

【代理思路】

本案提起诉讼,是在一定的背景下发生的:市办联络处在征地后,于1987年建成大楼,并按协议将62.9平方米的铺位交给靖轩公司使用。直到1995年3月23日,市办联络处在未告知靖轩公司的情况下,领取了整幢大楼的房地产证(包括这62.9平方米的铺位)。2000年6月13日,市办联络处致函靖轩公司,要求交还该物业,靖轩公司予以拒绝。随即市办联络处以靖轩公司侵犯房屋所有权为由,向深圳市罗湖区人民法院提起侵权之诉。在这种情况下,靖轩公司聘请律师代理此案。

代理律师接受委托后,并不急于代表靖轩公司直接去应诉侵权案,而是从另一角度来考虑处理这一案子的思路。具体思路如下:

1.市力、联络处诉靖轩公司的房屋侵权案,如果靖轩公司直接应诉,主张铺位所有权是自己的,必然会败诉。因为市办联络处已经取得了《房地产证》,是法律上认可的房屋所有权人,靖轩公司以征地协议进行抗辩,其效力当然不能对抗(房地产证》,故在该案中,在诉讼策略上应在程序上争取暂缓审理或中止审理,以赢取时间,从另一角度进行突破。

2.市办联络处收回房屋的有力证据是《房地产证》,靖轩公司要证明该房产是自己的,必须先撤销该《房地产证》,进行重新登记确权。进行房产重新登记确权有两个途径:一是向房产登记部门申请撤销原有房地产证,或通过行政诉讼撤销原有房地产证;二是通过民事诉讼确权,再由产权部门重新登记。

3.承办律师首先代表靖轩公司以虚假登记为由,向房产登记部门申请撤销原有<房地产证》,国土部门受理后,即向法院申请暂缓审理房屋侵权案。法院认为符合暂缓审理的规定,裁定房屋侵权案中止审理。这样,便在程序上赢得了时间。

4.由于原《房地产证》是国土部门颁发的,故承办律师预见到国土部门撤销原房地产证的可能性很小,如果不予撤销,接着进行行政诉讼。如果此路不通,最后进行民事确权诉讼。

5.如何提起确权之诉?这就要考验到代理律师的实务经验及诉讼技巧。司法实践中,房产确权是政府房地产主管部门的行政行为,只要颁发了《房地产证》,确权就具有法律效力。民事诉讼中,法院也依据《房地产证》认定所有权,不会直接在民事案件中判决撤销《房地产证》。故此,法院对于已颁发《房地产证》而要求房产确权的案件,往往要求当事人通过行政途径向主管部门申请复议。而主管部门却往往表示会依据司法部门的裁决结果重新登记确权。

6.本案中,在通过申请撤销的途径行不通,循行政诉讼的途径也未能撤销《房地产证》的情况下,不宜再直接以房产确权为诉讼请求提起民事诉讼。

7.如果法院判决确认征地协议有效,那么,靖轩公司依据生效判决向国土部门申请重新确权,问题就迎刃而解了。

依据以上的思路,承办律师将确认这份协议的有效性作为本案的切入点,以征地补偿协议纠纷为案由,提起“确认原、被告于1985年5月30日签订的征地补偿协议有效”的确认之诉。

确立了诉讼方案后,接着就要从事实、法律上论证该征地协议具有法律效力,应受法律保护。主要的代理意见是:

(一)这份协议是原、被告双方的真实意思表示。

本案的基本事实是:1985年5月30日,市卫生学校、被告与原告三方签订了一份征地协议书,三方约定征用位于黄贝岭麻屋面积为1733.4平方米(2.6亩)的一块土地,由市卫生学校补偿支付征地款15600元给原告。同日,被告与原告签订另一份协议,约定由被告在该块地盖起的大楼底层划出一半给原告,原告为此付出基建款项为15725.6元,该款由被告属下的金星贸易公司收取。1987年10月,被告依约将该房产交给原告,原告自行装修后,将该房产分别出租给本村村民,出租一直延续。1995年被告在没有通知原告的情况下,将该房产登记在被告的名下。2000年初,被告以侵权为由起诉原告,要求收回该房产(该案由罗湖区法院民一庭审理,已中止审理,等待本案的判决结果后再恢复审理)。

以上历史事实表明,原、被告双方在1985年5月30日签订的征地补偿房产协议已经履行了十多年,由此可以证实签订这份协议是双方的真实意思表示。

(二)这份协议是被告对原告土地征用的补偿。

1.被告是实际土地征用方。1985年5月30日,被告与市卫生学校作为征地方与原告签订征地协议。虽然由市卫生学校支付征地补偿费15600元,但根据深圳市政府征地办公室(1984)城征字第840084号文件及深府地(1985)112号文件,实际土地使用者是被告,因此,应确认被告是土地征用方。

2.土地征用必须进行合理补偿。无论根据1982年颁布的(国家建设土地征用条例》还是按照1986年颁布,1988年、1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》的规定,任何人征用集体所有的土地,均应进行合理的补偿,本案也不例外。被告作为土地征用者,应对被征用土地方作出合理补偿,才符合法律原则。但是,被告在1995年间,擅自将补偿给原告的房产登记在自己的名下并欲收回该房产,显然是将当年已经补偿给原告的承诺补偿物收回。如果被告收回了该房产,原告被征用土地后变为一无所有,得到的补偿就是一句空话。这是于情、于理、于法都不符的。

3.征地补偿的方式实际是以房产补偿。从本案基本事实可以看出,本案涉及征地补偿问题的协议有两份,且是在同一天签订的。第一份协议的内容是由卫生学校支付15600元征地补偿款给原告,第二份协议的内容是由原告支付15725.6元基建款给被告,取得本案争议的房产。由此可以看出,原告在这次征地中并未实际得到金钱的补偿,而是得到房产补偿。因此,被告以房产作为征地的补偿这一性质,是可以认定的。

(三)这份协议合法有效,应依法予以确认。

这份协议签订时,没有经过政府土地管理部门批准,这是事实。但并不等于这份协议无效。由于在特区改革开放初期,政策法规不完善,政府管理职能也不尽完善。特区内原来的集体土地被征用时,以土地或房产回扣的方式补偿给被征用单位是普遍现象。当时的法律、法规也没有明文规定禁止这些做法。因此,深圳市政府在1993年颁发了《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》,对这一现象进行明确定性、统一处理。其第7条规定:“用地单位征地时,未经政府土地管理部门批准私自回扣给原农村集体的土地或房产,对用地单位及被征地单位各处以土地面积每平方米20元罚款,予以登记发证。”这一规定,就表明市政府对过去的这种做法是允许的,实际上也对该协议进行了合法的确认。因此,被告方认为这一协议无效的观点,是没有法律依据的。

广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第18条规定:“在政府批准的征地补偿、安置方案之外,农村集体经济组织与建设单位另行签订的征地补偿协议,可认定有效。”第20条规定:“双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的,人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力。”根据上述文件精神,本案协议应认定为有效。

综上所述,被告在1985年征地时,以房产对原告进行征地补偿,是历史的遗留问题。对于这类问题,市政府已有明确的处理意见,予以合法化,并登记发证。省高级人民法院在司法实践中也有明确的指导意见,故请法院依法确认这一征地补偿协议合法有效。

【审理及判决】

一审情况

经一审开庭审理,采纳了代理律师的意见。法院认为:

(一)关于权利转让的性质。

在协议中,原告与被告约定,“省三办愿意将靠路边盖起大楼后的底层划出一半(南北深度为15米)给靖轩公司做商场的铺面”,这里的“给”字,在汉语词典里解释为“使对方得到某些东西”、“交与”、“付出”、“让”等意思,在法律上应当理解为“转让”。同时,原告将深圳市卫生学校支付的补偿费交付被告,作为建设费用,换取“商铺”的“所有权”,双方当事人是一种房屋产权转让关系,而非房屋有偿使用关系,因此,被告辩称商铺是被告给原告有偿使用的,原告取得的是使用权的理由不能成立,本院不予采纳。

(二)关于《协议》的性质。

从原告、被告签订《征地协议》、《协议》到支付征地补偿款、退还征地补偿款的过程来看,1985年5月30日,深圳市卫生学校和被告作为征地方,与原告签订了《征地协议》,该份协议经过了深圳市人民政府的批准。同日,由被告与原告又签订了《协议》,其内容是被告同意划出在征用土地上建造的大楼底层一部分“给”原告,造价为250元/平方米。该款由原告还给被告。从这两份协议内容可见,原告在土地被征用后,先收了15600元的征地补偿费,然后支付给被告15725.6元,获得大楼底层的铺面。实际上,原告放弃了金钱补偿,得到了实物补偿,为此,多支出125.6元获得了大楼底层的铺位。因此,被告作为征地的建设方,与原告签订的<协议》,应当认定为在政府批准的征地补偿协议之外,建设单位与农村集体经济组织另行签订的征地补偿协议。其涉及的铺位属于用地单位在征地时,未经政府土地管理部门批准,私自回扣给原农村集体的房产。

(三)关于《协议》的效力。

确认本案《协议》的效力,应当根据《协议》签订时的有关法律政策,从实际情况出发,尊重历史,实事求是,合情合理地进行认定。本案中,建设单位给予农村集体经济组织一定的补偿,包括对被征用土地以铺位进行补偿的意思表示是真实的。房屋建成后,原告一直占有、使用该房地产,进一步证明当事人要以房产作为征地补偿的真实意思,也符合公平原则。根据深府(1993)426号《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》第7条的规定,结合广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第18条的精神,对于原告、被告在深圳市人民政府批准的征地补偿、安置方案之外,另行签订的《协议》可认定有效,由双方当事人补办房地产变更登记手续。

法院遂以(2001)深罗法房初字第1028号民事判决书,作出如下判决:

原告与被告于1985年5月30日签订的《协议》有效。

二审情况

一审判决后,被告不服,向深圳市中级人民法院提起上诉,上诉的主要理由是:(1)一审认定诉讼主体有误,被告不是本案的主体;(2)一审超越诉讼请求,扩大审理范围,从协议效力扩大至权属审理;(3)一审适用法律错误,适用了深圳市政府的文件及广东省高级人民法院的文件;(4)一审认定合同性质错误,认定为土地补偿合同是错误的;(5)协议依法属无效。

二审法院经开庭审理查明,原审判决认定事实清楚,予以确认。法院认为:1985年5月30日上诉人与被上诉人签订的《协议》及同日被上诉人与上诉人、深圳卫生学校签订的《征地协议》均为合同各方当事人的真实意思表示,没有违反法律之处,且上述协议约定的征地补偿事宜早已由深圳市政府于1985年10月29日以“深府地[1985]112号”批复同意,上诉人、被上诉人双方履行协议已多年,故上述协议均应确认有效,原审判决适用法律正确,上诉人上诉理由不充分,其上述请求本院不予支持。二审法院以(2002)深中法房初终字第2203号民事判决书,判决如下:

驳回上诉,维持原判。



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