房屋公共管道漏水，物业服务单位应如何履行服务义务？
随着我国城市化进程的深入，城市商品房建设不断扩张，涉住宅小区物业服务合同纠纷案件呈现多发态势。房屋漏水问题，特别是公共管道的漏水问题成为小区治理中的热点和难点。虽然物业服务单位对共有部位负有维修、养护义务，但在公共管道发生漏水时，仍要结合具体情况对物业服务义务是否全面、适当履行进行查明，以明确各方责任。上述问题的妥善解决有利于维护人民群众的切身利益，亦有利于维护社区的和谐与稳定。
【典型案例】
甲公司系某小区物业服务单位，蔡某系该小区804室房屋的权利人，于某系该小区1004室房屋的权利人。自2021年10月23日起，804室房屋卫生间、厨房顶部陆续出现渗水问题。蔡某向甲公司报修后，甲公司及时上门查看。经甲公司勘查发现漏水点位于1004室内公共排水管道。于某装修时已将1004室内公共排水管道使用瓷砖进行包裹，需拆除该装修后才能进行维修。甲公司多次要求于某配合维修未果，致使漏水问题至今未解决。此后，蔡某以甲公司未修复漏水部位为由诉至法院，请求判令甲公司修复804室房屋卫生间、厨房的漏水部位，并赔偿蔡某因室内漏水造成的财产损失人民币6,000元。审理中，甲公司表示愿意修复漏水部位，且在1004室房屋内通过换管就可以解决漏水问题。
法院经审理认为，本案中，甲公司作为蔡某所在小区的物业管理服务单位，对小区住宅共用部位负有维修、养护和管理之责。因公共管道漏水，蔡某要求甲公司修复漏水部位，甲公司无异议，予以准许。但因该管道位于1004室房屋内，作为业主的于某应协助与配合甲公司对漏水点进行维修。关于蔡某要求甲公司赔偿室内损失问题，因蔡某报修后甲公司及时上门进行了检查，但因管道位于1004室房屋内，于某不配合致使甲公司无法就漏水问题进行维修，损害非由甲公司导致，故其要求甲公司承担赔偿责任无事实依据，对蔡某要求甲公司赔偿损失的主张不予支持。
【法治建议】
物业服务人应当按照物业服务合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护物业服务区域内的业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。若物业服务人未按照物业服务合同约定对物业设施等尽到维修、养护义务，导致业主财产损害的，其行为构成违约，应对业主的损失承担赔偿责任；若物业服务人已按照法律法规的规定和物业服务合同约定尽到维修、养护义务，即使业主人身、财产在物业服务管理区域内受到损害，亦无需承担赔偿责任。共用的上下水管道、落水管根据相关法律规定属于业主共用的设施设备，物业服务人应按照合同约定及物业使用标准定期对上述公共管道进行维修、养护，以保障其正常的使用功能。另，当业主的财产因漏水受到损害时，物业服务人在接到业主报修后应积极采取措施，及时上门检查，查找漏水部位，对漏水原因作出初步判断，将漏水情况告知相关业主，防止损失进一步扩大，从而保护业主的合法权益。因物业服务人管理的范围系共用部位和共用设施设备，不包含业主的专有部分，若业主因为楼上业主专有部位的原因导致房屋内部漏水，物业服务人不承担维修义务，亦不是侵权责任的主体。楼下业主因漏水所遭受的财产损失应当按照相邻关系向楼上业主主张侵权责任。本案中，房屋发生漏水后，甲公司接到报修后及时上门勘察，寻找确认漏水点，并将于某不配合修复等相关情况告知蔡某，并积极联系居委会协调维修事宜，未存在拖延、推诿等行为，已尽到相关义务，故无需承担责任。根据法律规定，损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。因管道漏水点位于于某房屋处，于某将该管道使用瓷砖进行包裹，需拆除后才能维修，于某阻挠甲公司对该管道维修，导致蔡某财产损失，相关损失应由其予以赔偿。蔡某可另案向于某主张相关赔偿责任。
对此，建议如下：
1.物业服务人应按照物业服务合同约定和物业的使用性质对小区内公共管道等共用部位、设施设备定期进行维修、养护，降低公共管道堵塞、漏水风险。若物业服务人未尽到上述义务，其对业主因此产生的损失承担相应的赔偿责任。
2.物业服务人在接到业主报修后应及时上门检查维修，及时将勘验、维修等情况告知业主，防止损失进一步扩大。
3.物业服务人修复公共管道漏水部位若需要进入业主专有部分时，相关业主应予积极配合物业服务人检查维修，否则有可能承担侵权责任。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第一千一百七十五条 损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。
编写人：
上海市宝山区人民法院民事审判庭庭长 崔彦
上海市宝山区人民法院民事审判庭法官 武恩强
