家事代理的房屋买卖合同效力认定——汪某秀诉刘某高房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2021）鄂28民终19号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原吿（被上诉人）：汪某秀
被告（被上诉人）：刘某高
第三人（上诉人）：王某芳
【基本案情】
刘某高与第三人王某芳于1982年登记结婚，刘某高退休前系某银行职员。
2000年，银行机构改革处置有关房产时，刘某髙作为内部员工优先购买房屋一套2层，一楼为门面，二楼为住宅。2002年6月28日，刘某高就购买房屋办理集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为刘某高。2005年5月27日，刘某高就购买房屋办理房屋所有权证，该证“附记”栏注明“此房系某银行出售"。
2017年6月2日，汪某秀之子王某颂代其与刘某高签订《房屋购买合同》，约定：刘某高将该房屋售予汪某秀，价款110万元，过户费用由汪某秀承担。当日，王某颂转账支付全部购房款，刘某高出具收到汪某秀购房款110万元收条一张并交付了案涉房屋的房屋所有权证及集体土地建设用地使用权证。此后两日内，刘某高和王某芳将涉案房屋一楼（王某芳开办的服装店门面）交付汪某秀，二楼房屋因故未交付。汪某秀接收上述一楼房屋后，王某颂将房屋装修开办药店至今。后汪某秀多次催促刘某高交付二楼住房、协助过户，因王某芳未能与汪某秀协商一致，双方发生纠纷，汪某秀遂诉至法院。
【案件焦点】
1.案涉房屋买卖合同的效力问题；2.配偶一方处分另一方房屋的行为性质认定以及是否构成表见代理。
【法院裁判要旨】
湖北省建始县人民法院经审理认为：本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力问题。
第一，庭审查明的情况看，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，第三人主张确认合同无效的主要理由是原、被告规避第三人签订买卖合同，第三人不同意、未追认，这与签订合同后两日内被告与第三人共同将案涉房屋一楼正在经营的服装店门面交付原吿的事实明显不符，第三人显然知晓并同意房屋买卖，故第三人的该项主张与査明的事实不符，不予釆纳。
第二，从一般人的认知水平看，案涉房屋登记在被吿名下，被告作为主要家庭成员与原告签订房屋买卖合同，与第三人共同交付第三人经营的一楼门面，原告有足够的理由相信并认可被告能够代表家庭出售房屋。因此，被告的行为构成法律上的家事代理，其行为后果应由被告与第三人共同承担。从合同履行情况来看，原吿支付了合理的对价，被告与第三人履行了房屋权属证书及一楼房屋的交付义务，于原告而言，已构成法律上的善意取得，虽然未完成物权变更登记，但是不影响原告主张权利。
第三，关于原告购买房屋的资格问题，也是评判本案房屋买卖合同效力的主要问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定和精神，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。从前述规定可以看出，限制农村房屋买卖主要是依据农村村民一户一宅的法律规定，而且是农民的自建房。从本案査明的情况看，案涉房屋系原银行官店营业点办公用房，系国有资产，该房出售时，面向的是社会不特定对象，对购买人身份无特别限制。从被告购买案涉房屋的情况即可看出，当初被告户籍地不明确，即或当时登记在A社区居委会，其户口性质为非农业户口，并非A社区居委会集体经济组织成员，但其仍然购买到了案涉房屋，从办理房屋所有权和土地使用权变更登记的情况看，行政主管部门也认可了被吿作为购买者的资格，充分说明案涉房屋购买者资格并没有限定在A社区居委会集体经济组织成员内，而是面向社会公开的。同理，案涉房屋为被告和第三人的夫妻共同财产，但第三人户籍非A社区居委会集体经济组织成员，如果以其身份来判定其是否享有案涉房屋权属的依据，第三人在本案中就无权对被吿出售房屋提出异议，势必剥夺了作为配偶的财产权利，故本案涉诉纠纷不能依据一户一宅的法律规定。依上述理由，案涉房屋可自由出售，原告户口虽未在A社区居委会，但同样具有购买案涉房屋的资格，原、被告签订的房屋买卖合同并不违反法律和行政法规的强制性规定。
第四，案涉房屋购买人是原告还是其子王某颂的问题。从原、被告双方签订的合同主体看，原告是作为买受人身份签订的买卖合同，案涉购房款虽是王某颂实际出资，但被告出具收条是收到原告的购房款，充分说明被告认可原告的购买者身份。按照法律规定，民事法律行为可以委托他人代理，王某颂作为原告之子代理购买房屋并实际岀资，不违反法律规定，相应权利义务应由原告承受。原告向法院主张合同有效并要求被告协助过户，亦能说明原告购买房屋之身份，法院对原告作为案涉房屋买卖合同的买受人身份予以确认。
综上，原、被告签订的《房屋购买合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。第三人作为案涉房屋的共有权人，应当与被吿履行腾退房屋及协助过户义务。
湖北省建始县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、原告汪某秀与被告刘某高于2017年6月2日签订的《房屋购买合同》有效；
二、被告刘某高与第三人王某芳于本判决生效后十口内将位于建始县官店镇的房屋第二层腾退并交付给原告汪某秀，协助原告汪某秀办理案涉房屋的所有权及土地使用权过户登记；
三、驳冋第三人王某芳的诉讼请求。
王某芳持原审意见提起上诉。
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案对房屋买卖合同效力的认定主要基于对被告刘某高对涉案房屋的处分行为的效力及原告购房资格问题的认定，其中对被告的处分行为效力的认定顺应了我国法律对家事代理权的立法趋势。家事代理权制度源于古罗马时代的家事委任制度，之后又经过瑞士、日本、法国、德国以及英美法系部分国家的皮迁和发展，成为现代社会一项解决家事交易法律问题的重要制度。关于该项制度，我国婚姻法等相关立法和司法解释几经变迁，最终在表见代理制度上予以体现。表见代理规范的是行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意笫三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为，但家事代理权又与表见代理不同，其适用的对象更具体,一般主要体现在夫妻等主要家庭成员之间。《中华人民共和国婚•姻法》第十七条仅规定了夫妻对共有财产的平等处理权，而《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编中将夫妻间日常家事代理制度予以完善，这无疑是立法上的一次进步。《中华人民共和国民法典》第一千零六十条规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。可见家事代理权制度的一个重要价值取向在于维护交易安全和稳定，保护善意第三人的合法权益。
夫妻间的家事代理权实际上在审判实践中的应用是比较普遍的。结合本案来看，被告刘某高处分行为的效力是认定案涉房屋买卖合同有效的主要组成部分。案涉房屋系被告作为银行内部员工优先购买所得，登记于被告名下。被告刘某高的处分行为能否代表其妻王某芳的处分行为。一审法院认定王某芳对被吿刘某高的处分行为是知情并默许的，被告刘某高对案涉房屋的处分行为构成家事代理，该处理结果也符合家事代理权制度的价值取向和基本要求。依据家事代理权，夫妻双方互有代理权，与第三方所实施的一定民事法律行为，视为依夫妻双方的意思表示所为的民事法律行为，另一方也应承担因此而产生的法律后果。故刘某高的处分行为是有效的。
《中华人民共和国民法典》虽规定了家事代理权，但并未对“家庭日常生活需要”这一概念的外延作出界定，是将“家庭日常生活需要”仅界定为衣食住行等基本范畴，还是将为家庭日常生活所需而实施的，包括房屋等不动产或者特殊动产以及股权转让等交易都纳入该范围，这将是审判实践中遇到的难题。同样，学界对于如何界定“家庭日常生活需要"也存在争议。比如，有学者认为家事代理的范围应限定在诸如衣食住行等一般的家事活动；也是学者认为对于房产等价值大的财产，因属于家庭的最主要财产而不属于日常家事范围，还有的学者认为在必要时可将日常家事代理的范围扩张至特殊家事活动。基于此,对“家庭日常生活需要"的界定需要结合夫妻双方的共同生活的状态（社会地位、教育程度、财产状况、收入情况、家庭人口等）、夫妻共同生活地的社会习惯等进行综合考量。同时结合交易对象是否善意，即夫妻一方或者双方是否在主观上损害交易第三人的利益或是第三人与夫妻一方损害夫妻另一方的利益。
编写人：湖北省建始县人民法院王雪芬，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
