恶意登记的按份共有人不享有优先购买权
——崔某诉马某、王某萍房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2020）京02民终438号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：崔某
被告（上诉人）：马某
被告：三某萍
【基本案情】
2006年1月7日，崔某购买王某萍房屋，并与王某萍、中介公司房地产经纪公司签订《房屋买卖经纪合同》，房屋原系王某萍拆迁安置所得，出卖时王某萍未取得权属证书。房屋成交价为79万元。合同签订后，崔某于2006年1月27日入住涉案房屋，崔某及其夫王志忠共支付王某萍购房款79万元，支付中介公司代理费1.58万元。2006年1月27日，王某萍办理公证委托，委托崔某作为代理人，全权代表办理诉争房屋的更名、买卖、到房地产管理部门过户、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款等一切有关事宜。如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王某萍承担责任。受托人在委托权限内签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限至委托事项办完为止，此委托书不予撒销。
2013年11月，王某萍取得诉争房屋的产权。
2014年5月9日，马某（王某萍前夫）将王某萍诉至北京市西城区人民法院，要求确认诉争房屋归双方共同共有（各占50%份额）。诉讼中，双方达成调解协议：诉争房屋归王某萍、马某共有（马某占共有份额的40%,王某萍占共有份额的60%）。法院依据双方调解协议出具了民事调解书。2014年7月10日，诉争房屋按上述调解协议约定完成产权登记。马某占共有份额的40%,王某萍占共有份额的60%。
崔某认为王某萍、马某之间恶意串通，并针对（2014）西民初字第12328号民事调解提起第三人撤销之诉，法院一审、二审裁定驳回了崔某的起诉。2017年6月，崔某将王某萍、马某诉至法院，要求确认其与王某萍于2006年1月7日签订的房屋买卖经纪合同有效；王某萍将案涉房屋过户至崔某名下，马某协助履行上述过户义务。法院作出（2017）京0102民初17112号民事判决，判决合同有效，驳回崔某的诉讼请求，该判决已经生效。马某曾以返还原物纠纷起诉王某萍、崔某，马某要求崔某将案涉房屋腾退并交付马某，被法院驳回。
王某萍与马某原系夫妻关系，1995年7月26日协议离婚，离婚时约定，离婚后马某暂住北京市西城区一间平房，女方租借北京广渠门内大街一间平房。
2003年6月3日，王某萍（原承租人马某）作为被拆迁人（乙方），建设开发公司作为拆迁人（甲方），双方就马某暂住的西城区平房签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》。
马某尙法院提交其与2（X）3年6月3日与王某萍签订的协议书，主要载明：拆迁人安置的房产归甲方（马某）与乙方（王某萍）共同所有，各占百分之五十份额。待该房具备办理产权证的条件后，乙方应配合将该房产登记在甲、乙双方名下，二人各占50%份额。该房入住后，由乙方及女儿继续居住，双方去世后该房产归女儿所有。
【案件焦点】
“一房二卖”关系中，房屋买卖合同中的房屋买受人与按份共有人的权利保护顺位如何确定。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：崔某与王某萍签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。
王某萍取得案涉房屋的产权后，应协助崔某办理涉案房屋的产权变更手续，现涉案房屋王某萍占共有份额的60%,.马某占共有份额的40%,王某萍应将其共有份额的60%过户至崔某名下。马某主张对王某萍的份额有优先购买权的抗辩，崔某与王某萍签订《房屋买卖经纪合同》、占有案涉房屋时，马某亦非涉案房屋的共有权人，马某在后取得权利下不能否定崔某在先的合法性，法院不予支持。崔某要求马某协助将其共有份额的40%产权过户至崔某名下的主张，马某并非《房屋买卖经纪合同》的相对方，且马某不同意崔某的诉讼请求，崔某的该项主张，缺乏法律依据，法院不予支持。
北京市西城区人民法院依照《屮华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《屮华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第…百四十四条之规定，作出如下判决：
一、自判决生效之日起7日内，王某萍协助崔某将北京市酉城区的房屋60%的产权变更登记至崔某名下；
二、驳回崔某的其他诉讼请求。
崔某、马某均不服一审判决，提出上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：本案争议焦点为涉案房屋的权利归属，而当事人亦为此进行过多次诉讼。马某起诉王某萍要求确认房屋共有关系，在达成调解协议后转移涉案房屋产权份额，是系列诉讼屮之关键环节，由此引发第三人撤销之诉、房屋买卖合同纠纷、返还原物纠纷等案件。因此，确认案涉房屋的权利归属，对当事人之间定分止争减少诉累具有重要意义。
依据双方当事人的诉讼意见，确认上述问题需厘清以下问题：崔某是否属于重复起诉；马某对涉案房屋是否享有优先购买权；马某是否有义务协助崔某办理涉案房屋剩余40%产权份额转移登记。
第一，本案不属于一事不再理。《最髙人民法院关于适用〈屮华人民共和国民事卞讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（1）后诉与前诉的当事人相同；（2）后诉与前诉的诉讼标的相同；（3）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，崔某要求王某萍、马某各自按照所有的份额分别协助办理产权转移登记手续，前诉中，崔某要求王某萍办理房屋产权转移登记手续，马某作为第三人予以协助。前后两案当事人诉讼地位不尽相同，诉讼请求亦不相同。因此，木案不属于重复起诉或一事不再理范畴。
第二，马某在本案中主张的是按份共有人的优先购买权。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律规定在出卖人转让其份额时，其他按份共有人享有优先购买权，旨在保护已经存在的共有关系，从而最大限度发挥经济效益以及实现物尽其用。因此，结合本案，考虑按份共有人马某是否享有优先购买权，有两个关键问题，一是按份共有关系是否先于买卖关系建立，二是“同等条件”是否达到。
本案中，马某主张对涉案房屋享有优先购买权，法院对此持否定态度。理由如下：
其一，马某虽称与王某萍于2003年6月3日订立房屋产权共有的协议，该协议从时间上看早于崔某与壬某萍签订《房屋买卖经纪合同》的时间，但法院对该协议的真实性存疑。理由如下：
（1）马某称在拆迁时与王某萍订立房屋产权共有的协议，但该协议未在拆迁档案或其他途径留存备查，真实性无法证明；（2）马某与王某萍系离婚夫妻关系，且育有共同子女，加之房价上涨因素，在对外关系上，其二人利益相对一致；（3）王某萍在出售涉案房屋时，并未将该协议内容向对方披露，反而承诺“如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王某萍承担责任”。综上，法院对二人之共有协议真实性存疑。此外，退-步说，即使协议真实，马某仅取得合同债权，在与善意第三人合法占有房屋之权利对抗中，其权利并不能优先予以保护。
其二，马某在2014年通过与王某萍诉讼调解的方式取得涉案房屋40%产权份额，并办理产权转移登记，成为涉案房屋的按份共有人。但相对于马某来说，崔某于2006年签订房屋买卖合同、支付对价并长期合法占有使用房屋，在生活上产生依赖。法律权衡二者之利益，应优先考虑保护崔某权利。
通过以上分析，马某在取得房屋共有份额时间条件不成立的情况下，“同等条件”问题亦毋庸赘述。因此，马某不享有优先购买权。
其三，王某萍与马某之间按份转移登记房屋对崔某不构成权利障碍，马某应当协助崔某办理其名下40%产权份额。理由如下：
首先，涉案房屋系拆迁所得，拆迁时王某萍为被拆迁人，拆迁房屋最初登记在王某萍名下，王某萍为拆迁安置房屋的权利人。工某萍在案涉房屋出售给崔某多年的情况下，与马某在诉讼中订立协议，转让产权份额并进行转移登记，属于恶意转移登记。参考一房数卖情况下当事人的权利保护顺位，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。因此，对于合法占有房屋的崔某之权利保护不能因产权已转移登记而受限。其次，马某与王某萍之间关于涉案房屋的共有权确认的调解，系离婚夫妻对已经出售房屋份额的分割，亦不能对抗崔某之权利。最后，对于马某来说，如其与王某萍在拆迁时已约定共有关系，在崔某合法占有房屋八年之久，对房屋现状完全放任，不合常理。加之，马某与王某萍之间的特殊关系以及利益的相对一致性，法院对其不知情的意见不予采信。其明知案涉房屋已出售仍与王某萍达成共有权确认的调解，转移产权份额，形成共有关系。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人承担连带债权承担连带债务。因此，崔某要求马某协助办理其所占份额的所有权转移登记，于法有据，法院予以支持。
综上所述，崔某的上诉请求成立，应予支持。马某上诉请求不成立，法院
予以驳回。北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第f百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第-百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：
一、维持北京市西城区人民法院（2018）京0102民初39019号民事判决第一项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初39019号民事判决第二项；
三、自本判决生效之H起7H内，马某协助崔某将北京市西城区新街口的房屋40%的产权变更登记至崔某名下；
四、驳回马某的上诉请求。
【法官后语】
本案中，房屋买卖合同中的买受人与按份共有人优先购买权之间产生对抗情况下，权利保护顺位如何确定。
1.关于按份共有人优先购买权
优先购买权又称先买权是指特定的民事主体根据法律的直接规定，在同等条件下，优先于他人购买出卖人财产的权利。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国民法通则》第七十八条也有相应规定。优先购买权设立之目的旨在保护既已存在的法律关系，避免通过自由交易而破坏之，从而最大化实现效益、经济价值及物尽其用。优先购买权性质上并不属于物权，并非都具有对抗第三人的效力。具体到本案，概括地说，按份共有人优先购买权的行使的条件，一是否先于买卖关系建立，二是否为同等条件。
本案中，首先，马某主张享有优先购买权，但其实际取得按份共有物权是在2014年，晚于崔某签订房屋买卖合同、支付对价并长期合法占有使用房屋时Mo马某虽然主张与王某萍存在财产共有协议，但法院基于其离婚夫妻关系以及相对利益一致性，对马某提交协议的真实性持否定态度，从而认定马某不享
有优先购买权。其次，王某萍与马某之间按份转移登记房屋，属于无对价转移，不产生同等条件对抗。因此，本案中，房屋买卖合同关系先于共有关系产生，且买受人长期占有房屋生活上形成依赖状态。马某后取得的共有人身份与之并不产生同等条件，根据法律规定无优先权。
2.关于恶意转移登记的认定
最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确以下指导原则，审理一房数卖案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。但实践中判断并认定恶意转移登记，并无统一标准。但在一房二卖的情况下，后手买受人恶意登记，可以从以下儿个因素考量：一是时间因素，从第一手出卖时间长短判断，后买受人是否尽到了必要的注意义务，是否达到后买受人应当知晓的地步；二是人物关系，出卖人与后手买受人是否存在特殊关系；三是从利益关系上判断，房屋出卖人与后买受人之I'可是否为利益共同体，二者利益是否趋于一致，有可能以恶意转移登记的方式损害善意买受人利益。
一般情况下，出卖人在将房屋出售后又转让他人的行为本身就具有恶意。本案中，王某萍将房屋出售之后，又将产权份额转让前夫马某，本身属于一房二卖，存在恶意。马某办理转让份额登记亦属于恶意登记。从时间因素考量，王某萍于2006年向崔某出售房屋，至2014年王某萍与马某之间转移产权份额，长达八年时间，马某对崔某买受及占有房屋应当知情；从特殊关系以及利益的相对一致性考量，王某萍与马某之间为离婚夫妻并育有子女，相对于崔某，二人利益攸关相对一致，存在恶意登记损害崔某利益的高度可能性。因此，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉的有关精神，合议庭认为娜萍与马某之间按份转移登记房屋对崔某不构成权利障碍，马某应当协助崔某办理其名下40%产权份额。
编写人：北京市第二中级人民法院霍翠玲，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
